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近年來，隨著台灣房屋老化的問題日益嚴重，尤其在台北市，屋齡超過 40 年的房子比例已逼近一半 ，都更（都市更新）與危老重建成為市場的熱門話題。然而，都更的推動卻像一場馬拉松，充滿了變數與挑戰。究竟是什麼讓都更之路走得如此艱辛？這次由樂居房市大全主持人-田大全與樂居創辦人-李奕農一起深入討論分析！
央行的限貸令，真的不影響都更嗎？
央行有發布新聞稿表示「選擇性信用管制措施對於都更影響有限」，且都更的貸款卻持續往上，但是為什麼在市場上仍然會認為央行限貸影響到都更危老？
田大全：過往在台灣缺工缺料嚴重時，政府曾開放建商申請移工，但限制這些移工不能用於純住宅，而必須用於都更、商業使用或公共工程。然而，這項政策的實際執行面臨質疑：建商是否會誠實地將所有申請到的移工都投入都更案中？這讓人擔心政策可能被鑽漏洞，出現「拆東牆補西牆」的情況。
同樣的疑慮也存在於金融融資方面，雖然理論上都更和危老可以獲得豁免，不計入央行對房貸的信用管制範圍，但建商或地主可能會利用都更的名義來借錢。
都更最難的是哪三大項？
都更從啟動到完成，涉及到極其複雜的「人、錢、法」三大層面 。
- 最難的數學題是人性？
在都更過程中，最難算清的不是加減乘除，而是人性。
不願簽署同意書：住戶可能因為不清楚協議內容或家庭因素而拒絕簽名，即使僅是同意「啟動」這件事情也困難重重。
估價與分回爭議：住戶對於房子的權值認定差異大，尤其是一樓和頂樓，通常是最難談判的樓層。一樓可能因具備店面價值而要求多分回；頂樓加蓋雖然違建不能算入分回坪數，但仍會要求補償殘餘價值，若其租金收益良好，更不願都更。
- 錢從哪來？
所有都更的環節幾乎都與金錢脫不了關係 。在都更的前期，就需要支付各種專業費用，例如：
建築物結構安全鑑定（結構初評）：這是改建的第一步，一棟四樓公寓的結構技師費用可能約一萬二，分攤下來每戶僅需支付數千元，但住戶仍可能因為擔心「萬一做不成」而不願出錢。
估價費用：估價師進場動輒二、三十萬，在沒有算出每戶正確權值（分回比例）之前，住戶很難同意簽署任何協議。
建築師費用：走到與建築師簽約階段，費用可能一下子就要數十萬。
即使是自辦都更，也常面臨銀行周轉金借貸的難題 。銀行通常只會在整合達一定比例（如八成），並送件至市政府成立信託帳戶後才會撥款。在那之前的數十萬甚至更多的前期費用，通常需要住戶自行先湊出來。此外，近期央行針對房貸的信用管制措施，雖然新聞稿澄清對都更影響有限，但實際上可能影響建商的資金運用，讓都更的推動力道受到極大限制。一旦央行將「水龍頭關上」，都更的進度就會受阻。
- 不停變動的法規
容積獎勵複雜：都更涉及複雜的容積獎勵法規，且時常變動。例如，2025年光是減碳取分的容積獎勵項目就與去年不同，可能影響建商的計算與住戶的權益。
時程漫長：自辦都更需成立都市更新會，決定建築師、開會等。都更的事業計畫通過更是難關，即使一路綠燈，也最短需要兩年半的時間，而這期間的法規和市場變化都會影響最終結果。
儘管都更案有專案信託帳戶的限制，但對於精於計算的建商來說，資金的流動仍有其操作空間。事實上，對於自辦都更而言，銀行通常只會在整合戶數達到一定比例（如 80%）並將重建計畫送進市政府後，才會成立信託帳戶，資金才會撥付下來。在信託帳戶成立前的前期費用（如估價費、建築師費）動輒數十萬，必須由住戶先自行籌措。
都更案更困難，可能需要等到事業計畫通過，銀行才會撥款。而事業計畫通過本身就非常耗時，一路順利可能也要兩年半。因此，這些前期資金的壓力，加上對於「萬一做不到」的擔憂，都是阻礙都更推動的關鍵難題。
想靠「買老公寓等都更」翻身，可以嗎？
許多人想藉由購入老公寓等待都更來「翻身」，但這其實是一種高風險策略 。田大全提醒，應認清都更的現實：「大馬路邊的新豪宅即將飆上天際，巷子裡頭的老公寓依然不見天日」 。
想評估老公寓是否有都更潛力，建議觀察以下三個關鍵指標 ：
1. 巷道寬度（臨路寬）：
四米巷以下：施工車輛難以進入，都更極難推動。
八米巷：雖比小巷好，但若可做公司登記，一樓的店面價值又會更高，更難整合 。
建議：臨路太小難以施工，臨路太寬則會有一樓戶難談的困難，需謹慎評估 。
2. 有無店面（尤其是名店）：
有店面的老公寓極難都更，店面價值高，除了租金收益穩定（可能一個月數十萬），且店面不折舊。屋主可能認為都更後分回的新屋租金反而不如現狀，因此不願配合 。
3. 有無頂樓加蓋（頂加）：
有頂加的公寓很難都更，尤其是在大學旁邊等租屋需求高的地方，頂加可隔成多間套房收租，收益穩定。雖然頂加在都更中不算坪數，僅會給予殘餘價值補償，但屋主不願放棄既有租金收益 。
房價高低如何影響都更意願？「居住正義」與「市場機制」是否相悖？
都更的推動，最終仍需回歸到市場機制。
房價是起跑線：現在的營建成本（造價）RC 結構每坪約三十幾萬起跳 。因此，新的預算房價必須達到每坪八十萬以上，建商才可能有誘因推動都更 。台北市大部分地區符合這個條件，但新北市許多地區則否。
造價難解：政府一直無法解決缺工缺料導致的造價持續上升問題 。此外，為了響應 ESG、節能減碳、隔音墊等新規，都會讓整體造價成本不斷攀升 。
打房的雙面刃：當政府倡議「居住正義」而打房時，房價可能下跌。若原先談定分回的價值是依據每坪八十萬計算，結果房價跌到七十萬，住戶就會覺得分少了，因而反悔或不願同意 。
這形成了一個弔詭的現象：房價不夠高、都更沒有經濟誘因；房價夠高，卻又面臨打房的政策風險，讓都更難以推進。總結來說，目前都更推展陷入了瓶頸。如果已經持有老房子，建議持續關注都更資訊，但不建議特地去購買老公寓作為等待都更的投資策略 。都更的理想很美好，但現實卻異常骨感。
引用網址：樂居 房地產知識樂居觀點都更之路難在哪？央行、人性、錢關，誰是最大絆腳石？
