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新版危老條例擬2限1增限制小基地容獎上限

新版危老條例擬2限1增

04:102025/10/20

工商時報

林于蘅

現行《危老條例》將在2027年5月底屆期，內政部正著手研擬《危老條例》修正草案，並召開多場產官學會議。據悉，新版危老條例規劃「2限制、1新增」，包括：一、限制適用對象不得位於都市計畫工業區，且住宅比例須達2／3，二、限制小基地容獎上限，增訂面積未達500平方公尺者，下修其申請容積獎勵不超過基容1.2倍或原容積1.1倍。同時，也新增社宅容積獎勵，重建面積500平方公尺以上提供社宅或社福設施者，擬另給與15％容獎，且不受獎勵上限限制。

考量實務上常見單一產權且非作住宅使用之旅館、百貨商場、銀行等商業建築依現行危老條例申請重建，導致有制度被資源較多的大型業者利用等爭議，因此，新版危老條例修法擬增訂，未來建築物申請重建時，限制重建前住宅使用須達2／3，以落實改善居住環境意旨，回歸住宅為主要適用對象，未來恐再無飯店、商辦及學校的危老重建案。

同時，新版危老條例也擬明定，重建適用範圍不得位於都市計畫工業區，避免與工業區更新立體化發展產生政策排擠並杜絕違規工業住宅。

針對外界廣為詬病的小基地開發議題，內政部擬規劃限制500平方公尺以下小基地容獎上限。為避免小面積建築基地重建申請容積獎勵造成深開挖、鄰地建築物毀損等實務問題，增訂重建計畫面積在500平方公尺以下者，其容積獎勵申請上限不得超過基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍，以提高施工安全性及引導擴大危險建築物重建面積規模。

據統計，全國現行已核准重建計畫，重建面積未達500平方公尺案件中，約有半數案件申請獎勵額度低於基準容積20％，評估若增訂上限對業界衝擊不大。

除解決現行小基地衍生爭議，產官學界強調容積獎勵須與「公益性」緊密連結，避免成圖利開發者的工具。因此，配合國家整體住宅政策，新版危老研擬增訂重建計畫面積達500平方公尺以上，若提供社會住宅或其他社會福利設施者，得申請容積獎勵最高15％，且可不受基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍之限制。

引用連結新版危老條例擬2限1增

都更之路難在哪？央行、人性、錢關，誰是最大絆腳石？

閱讀重點

近年來，隨著台灣房屋老化的問題日益嚴重，尤其在台北市，屋齡超過 40 年的房子比例已逼近一半，都更（都市更新）與危老重建成為市場的熱門話題。然而，都更的推動卻像一場馬拉松，充滿了變數與挑戰。究竟是什麼讓都更之路走得如此艱辛？這次由樂居房市大全主持人-田大全與樂居創辦人-李奕農一起深入討論分析！

央行的限貸令，真的不影響都更嗎？

央行有發布新聞稿表示「選擇性信用管制措施對於都更影響有限」，且都更的貸款卻持續往上，但是為什麼在市場上仍然會認為央行限貸影響到都更危老？

田大全：過往在台灣缺工缺料嚴重時，政府曾開放建商申請移工，但限制這些移工不能用於純住宅，而必須用於都更、商業使用或公共工程。然而，這項政策的實際執行面臨質疑：建商是否會誠實地將所有申請到的移工都投入都更案中？這讓人擔心政策可能被鑽漏洞，出現「拆東牆補西牆」的情況。

同樣的疑慮也存在於金融融資方面，雖然理論上都更和危老可以獲得豁免，不計入央行對房貸的信用管制範圍，但建商或地主可能會利用都更的名義來借錢。

都更最難的是哪三大項？

都更從啟動到完成，涉及到極其複雜的「人、錢、法」三大層面。

最難的數學題是人性？

在都更過程中，最難算清的不是加減乘除，而是人性。

不願簽署同意書：住戶可能因為不清楚協議內容或家庭因素而拒絕簽名，即使僅是同意「啟動」這件事情也困難重重。

估價與分回爭議：住戶對於房子的權值認定差異大，尤其是一樓和頂樓，通常是最難談判的樓層。一樓可能因具備店面價值而要求多分回；頂樓加蓋雖然違建不能算入分回坪數，但仍會要求補償殘餘價值，若其租金收益良好，更不願都更。

錢從哪來？

所有都更的環節幾乎都與金錢脫不了關係。在都更的前期，就需要支付各種專業費用，例如：

建築物結構安全鑑定（結構初評）：這是改建的第一步，一棟四樓公寓的結構技師費用可能約一萬二，分攤下來每戶僅需支付數千元，但住戶仍可能因為擔心「萬一做不成」而不願出錢。

估價費用：估價師進場動輒二、三十萬，在沒有算出每戶正確權值（分回比例）之前，住戶很難同意簽署任何協議。

建築師費用：走到與建築師簽約階段，費用可能一下子就要數十萬。

即使是自辦都更，也常面臨銀行周轉金借貸的難題。銀行通常只會在整合達一定比例（如八成），並送件至市政府成立信託帳戶後才會撥款。在那之前的數十萬甚至更多的前期費用，通常需要住戶自行先湊出來。此外，近期央行針對房貸的信用管制措施，雖然新聞稿澄清對都更影響有限，但實際上可能影響建商的資金運用，讓都更的推動力道受到極大限制。一旦央行將「水龍頭關上」，都更的進度就會受阻。

不停變動的法規

容積獎勵複雜：都更涉及複雜的容積獎勵法規，且時常變動。例如，2025年光是減碳取分的容積獎勵項目就與去年不同，可能影響建商的計算與住戶的權益。

時程漫長：自辦都更需成立都市更新會，決定建築師、開會等。都更的事業計畫通過更是難關，即使一路綠燈，也最短需要兩年半的時間，而這期間的法規和市場變化都會影響最終結果。

儘管都更案有專案信託帳戶的限制，但對於精於計算的建商來說，資金的流動仍有其操作空間。事實上，對於自辦都更而言，銀行通常只會在整合戶數達到一定比例（如 80%）並將重建計畫送進市政府後，才會成立信託帳戶，資金才會撥付下來。在信託帳戶成立前的前期費用（如估價費、建築師費）動輒數十萬，必須由住戶先自行籌措。

都更案更困難，可能需要等到事業計畫通過，銀行才會撥款。而事業計畫通過本身就非常耗時，一路順利可能也要兩年半。因此，這些前期資金的壓力，加上對於「萬一做不到」的擔憂，都是阻礙都更推動的關鍵難題。

想靠「買老公寓等都更」翻身，可以嗎？

許多人想藉由購入老公寓等待都更來「翻身」，但這其實是一種高風險策略。田大全提醒，應認清都更的現實：「大馬路邊的新豪宅即將飆上天際，巷子裡頭的老公寓依然不見天日」 。

想評估老公寓是否有都更潛力，建議觀察以下三個關鍵指標：

1. 巷道寬度（臨路寬）：

四米巷以下：施工車輛難以進入，都更極難推動。

八米巷：雖比小巷好，但若可做公司登記，一樓的店面價值又會更高，更難整合。

建議：臨路太小難以施工，臨路太寬則會有一樓戶難談的困難，需謹慎評估。

2. 有無店面（尤其是名店）：

有店面的老公寓極難都更，店面價值高，除了租金收益穩定（可能一個月數十萬），且店面不折舊。屋主可能認為都更後分回的新屋租金反而不如現狀，因此不願配合。

3. 有無頂樓加蓋（頂加）：

有頂加的公寓很難都更，尤其是在大學旁邊等租屋需求高的地方，頂加可隔成多間套房收租，收益穩定。雖然頂加在都更中不算坪數，僅會給予殘餘價值補償，但屋主不願放棄既有租金收益。

房價高低如何影響都更意願？「居住正義」與「市場機制」是否相悖？

都更的推動，最終仍需回歸到市場機制。

房價是起跑線：現在的營建成本（造價）RC 結構每坪約三十幾萬起跳。因此，新的預算房價必須達到每坪八十萬以上，建商才可能有誘因推動都更。台北市大部分地區符合這個條件，但新北市許多地區則否。

造價難解：政府一直無法解決缺工缺料導致的造價持續上升問題。此外，為了響應 ESG、節能減碳、隔音墊等新規，都會讓整體造價成本不斷攀升。

打房的雙面刃：當政府倡議「居住正義」而打房時，房價可能下跌。若原先談定分回的價值是依據每坪八十萬計算，結果房價跌到七十萬，住戶就會覺得分少了，因而反悔或不願同意。

這形成了一個弔詭的現象：房價不夠高、都更沒有經濟誘因；房價夠高，卻又面臨打房的政策風險，讓都更難以推進。總結來說，目前都更推展陷入了瓶頸。如果已經持有老房子，建議持續關注都更資訊，但不建議特地去購買老公寓作為等待都更的投資策略。都更的理想很美好，但現實卻異常骨感。

引用網址：樂居房地產知識樂居觀點都更之路難在哪？央行、人性、錢關，誰是最大絆腳石？

政府研擬自主都更卓榮泰：所有權人不用跟建商分容積

目前全台屋齡逾30年的老屋超過550萬戶，有關危老建築、都更議題，行政院長卓榮泰表示，政府依照賴清德總統指示，正在研擬「自主都更」，讓房地所有權人不用跟建商分土地容積，能享有更多的使用面積，這也是推升內需的一種新方式。

立法院14日對行政院長及相關部會首長進行質詢。民進黨立委蘇巧慧質詢時提到，有關「危老」、「都更」差異，「危老」在容積獎勵上限、地價稅、房屋稅、土地增值稅到契稅方面，都較為優惠。此外，都更審議時間太長，成本難以估計，加上地區產權太複雜，不易整合。據統計，都更27年來只完成1,200件，危老實施8年已有4,500件。

卓榮泰答詢時表示，因應未來提升內需，賴總統多次指示，包括居住品質、安全乃至市容風貌，都要加強推動都更的效率。

卓榮泰指出，除了現有的公辦、自辦都更，政府正在研擬「自主都更」，讓所有權人付出更少行政費用，不用跟建商分土地容積，能享有更多的使用面積。

卓榮泰說明，自主都更的意思是，土地所有權人可跟建經公司合作，建經公司背後有金融支持，能給予營造、金融及審定過程的行政支持，讓地主不用付出大代價，就可以轉換居住環境。

至於都更面臨的困境，包括審議時間過長、市府審議量能固定等問題，內政部長劉世芳回應，將修正《都市更新條例》，簡化目前碰到的行政流程、權利變化，來鼓勵更多人加入都更。

蘇巧慧建議「都更」法制化，透過專法管理，像房地交易市場因有不動產經紀業管理條例專法管理，因此組織管理嚴密。

卓榮泰表示，讓管理機構法制化是目標，明年度中央政府總預算對於「自主都更」業者有獎勵措施，希望能扶植起來。

劉世芳提到，修正都更條例或立專法都是方向，目的是為了第一讓自主都更專業化，第二政府監督得到，變成產業化、有證照，讓民眾有信賴對象，不管朝哪一種都是可以接受的方向。

引用連結：2025-10-14 18:31　經濟日報／記者歐芯萌／即時報導　政府研擬自主都更卓榮泰：所有權人不用跟建商分容積

揚程開發顧問—危老重建實例新聞報導

都更成功添新例！板橋危老屋重建地主屋主自己來

典禮禮成大合照。圖：新北市都更處提供

新北市板橋區文化段危老重建案經過所有地主、屋主及各方團隊共同的努力，成功整合並完成程序，今(20)日上午於現地歡慶舉辦開工動土典禮。

新北市都更副處長謝登武表示，此案基地規模約400餘平方公尺，位於板橋捷運新埔站一帶，且周邊有八德公園、中山公園及莊敬公園，區位條件極佳，重建前為3棟4層樓、屋齡約44年、原住戶共12戶的老舊建築物，重建後規劃興建地上12層、地下3層、共30戶的住宅大樓，並留設退縮空間，提供舒適的步行環境，還申請銀級綠建築、銅級智慧建築及結構加強設計，大幅提升居住環境品質。

城鄉局長黃國峰說，危老條例自106年間上路至今，新北市申請案量達到了450件，核准案件也近370件，重建後戶數達7000餘戶，提供居住於老舊建物的市民更多選擇；此外，市府統計已核准的危老重建計畫，屬地主自建案之佔比約近4成，此案為原地主及屋主自行整合後提出申請，希望此案的動工，能讓其他未有建商整合、有意申請危老重建之地主帶來示範效果，並期加速新北市危老屋重建，落實居住安全。