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根據不動產估價技術規則(民國102年12月20日修正)規定,不動產估價方法如下：

第三章    估　價　方　法　　

第一節　　比　  較　  法

第18條

　　比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。

　　依前項方法所求得之價格為比較價格。

第19條

　　本節名詞定義如下：

　　一、情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。

　　二、價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。

　　三、區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。

　　四、個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。

　　五、百分率法：將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。

　　六、差額法：指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。

　　七、計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。

第20條

　　應用前條計量模型分析法應符合下列條件：

　　一、須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的。

　　二、計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七。

　　三、截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五。

第21條

　　比較法估價之程序如下：

　　一、蒐集並查證比較標的相關資料。

　　二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

　　三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

　　四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。

　　五、計算勘估標的之試算價格。

　　六、決定勘估標的之比較價格。

　　前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。

第22條

　　所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認：

　　一、交易價格及各項費用之負擔方式。

　　二、交易條件；有特殊付款方式者，其方式。

　　三、比較標的狀況。

　　四、交易日期。

　　前項查證確有困難之事項部分，應於估價報告書中敘明。

第23條

　　比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。

　　一、急買急賣或急出租急承租。

　　二、期待因素影響之交易。

　　三、受債權債務關係影響之交易。

　　四、親友關係人間之交易。

　　五、畸零地或有合併使用之交易。

　　六、地上物處理有糾紛之交易。

　　七、拍賣。

　　八、公有土地標售、讓售。

　　九、受迷信影響之交易。

　　十、包含公共設施用地之交易。

　　十一、人為哄抬之交易。

　　十二、與法定用途不符之交易。

　　十三、其他特殊交易。

第24條

　　比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整，惟應於估價報告書中敘明。

第25條

　　試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。

第26條

　　經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。

　　前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。

第27條

　　不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。

第三章    估　價　方　法　　

第二節　　收　  益　  法

第28條

　　收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。

　　依前項方法所求得之價格為收益價格。

第29條

　　直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。

第30條

　　直接資本化法之計算公式如下：

　　收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率

第31條

　　折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

　　前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。

第32條

　　折現現金流量分析法之計算公式如下：

　  ｎ'　　　　　　　k'　　　　　　　　n'

P＝Σ　CFk／（1＋Y）＋Pｎ'／（1＋Y）

　  k=1

　　其中：

　　P：收益價格

　　CFk：各期淨收益

　　Y：折現率

　　n'：折現現金流量分析期間

　　k：各年期

　　Pｎ'：期末價值

第33條

　　客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

　　以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。

　　前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。

第34條

　　收益法估價之程序如下：

　　一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。

　　二、推算有效總收入。

　　三、推算總費用。

　　四、計算淨收益。

　　五、決定收益資本化率或折現率。

　　六、計算收益價格。

第35條

　　收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。

　　前項蒐集最近三年間之資料有困難時，應於估價報告書中敘明。

　　蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。

　　前條蒐集總收入資料，得就其不動產之租金估計之，以確認總收入資料之合理性。

第36條

　　勘估標的之有效總收入計算方式如下：

　　一、分析並推算勘估標的之總收入。

　　二、推算閒置及其他原因所造成之收入損失。

　　三、第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。

　　前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。

第37條

　　推算總收入及有效總收入時，應與下列相關資料校核比較：

　　一、勘估標的往年之總收入及有效總收入。

　　二、相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。

　　三、目前或未來可能之計畫收入。

第38條

　　勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。

　　以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依信託計畫資料加以推算。

第39條

　　勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。

第40條

　　勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。

第40-1條

　　建物折舊提存費，得依下列方式計算：

　　一、等速折舊型：C × (1-S) ÷N

　　二、償債基金型：C × (1-S) × i ÷ ((1+i)N - 1)

　　其中：

　　C：建物總成本。

　　S：殘餘價格率。

　　i：自有資金之計息利率。

　　N：建物經濟耐用年數。

　　前項建物總成本、殘餘價格率、自有資金之計息利率及建物經濟耐用年數依成本法相關規定估計之。

第41條

　　建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算：

　　一、等速折舊型：d＝(（1－s）÷ N) ÷ (1－（1－s）n／N)

　　二、償債基金型：d＝i ÷ ((1＋i)n’－1)

　　其中：

　　d：建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。

　　(1 - s) ÷ N：折舊率。

　　n：已經歷年數。

　　n'：剩餘可收益之年數。

　　i：自有資金之計息利率。

　　前項折舊率，依成本法相關規定估計之。

第42條

　　有效總收入減總費用即為淨收益。

　　前項淨收益為營運性不動產之淨收益者，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。

第43條

　　應於下列各款方法中，綜合評估最適宜之方法決定：

　　一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

　　二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

　　三、加權平均資金成本法：依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下：

　　　　　　　　　　　　 　n

　　收益資本化率或折現率＝ΣWiKi

　　　　　　　　　　　　    i=1

　　其中：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　   　　n

　　Wi：第i　個資金來源占總資金成本比例，ΣWi=1。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　  　　i=1

　　Ki：為第i　個資金來源之利率或要求報酬率。

　　四、債務保障比率法：依債務保障比率方式決定，其計算式如下：

　　收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率

　　五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

　　收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

　　收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明。

第44條

　　土地收益價格依下列計算式求取之。

　　一、地上無建物者：

　　土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率

　　二、地上有建物者：

　　土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率

　　建物淨收益依下列計算式求取之。

　　一、淨收益已扣除折舊提存費者：

　　建物淨收益＝建物成本價格×建物收益資本化率

　　二、淨收益未扣除折舊提存費者：

　　建物折舊前淨收益＝建物成本價格×（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）

第45條

　　建物收益價格依下列計算式求取之：

　　一、淨收益已扣除折舊提存費者：

　　（一）建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率

　　（二）建物收益價格＝（房地淨收益－土地淨收益）／建物收益資本化率

　　二、淨收益未扣除折舊提存費者：

　　（一）建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）

　　（二）建物收益價格＝（房地折舊前淨收益－土地淨收益）／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）

　　前項土地淨收益，可先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率得之。

第46條

　　推算房地收益價格時，依下列方式計算之：

　　房地收益價格＝房地淨收益／房地綜合收益資本化率

　　房地綜合收益資本化率除依第四十三條決定外，亦得依下列計算式求取之。

　　一、淨收益已扣除折舊提存費者：

　　房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本率×建物價值比率

　　二、淨收益未扣除折舊提存費者：

　　房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物價值比率

　　前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算之。

第47條

　　一定期間之收益價格，依下列計算式求取：

　　　　　　　１

　　　１－───────

　　　　　（１＋ｒ）ｎ’

Ｐ＝a×──────────

　　　　　　　ｒ

　　其中：

　　P：收益價格

　　a：平均一年期間折舊前淨收益

　　r：收益資本化率

　　n’：可收益之年數

　　收益價格已知者，適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。

　　一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。

第三章    估　價　方　法　　

第三節　　成　  本　  法

第48條

　　成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。

　　依前項方法所求得之價格為成本價格。

　　建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。

　　重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。

　　重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。

第49條

　　成本法估價之程序如下：

　　一、蒐集資料。

　　二、現況勘察。

　　三、調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。

　　四、選擇適當方法推算營造或施工費。

　　五、推算其他各項費用及利潤。

　　六、計算總成本。

　　七、計算建物累積折舊額。

　　八、計算成本價格。

第50條

　　成本法估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要申請及蒐集下列土地及建物所需資料：

　　一、土地開發及建築構想計畫書。

　　二、設計圖說。

　　三、相關許可或執照。

　　四、施工計畫書。

　　五、竣工圖。

　　六、使用執照。

　　七、登記（簿）謄本或建物平面位置圖。

第51條

　　成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料：

　　一、各項施工材料、人工之價格水準。

　　二、營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

　　三、資本利率。

　　四、開發或建築利潤率。

第52條

　　勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下：

　　一、營造或施工費。

　　二、規劃設計費。

　　三、廣告費、銷售費。

　　四、管理費。

　　五、稅捐及其他負擔。

　　六、資本利息。

　　七、開發或建築利潤。

　　前項勘估標的為土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時之土地價格。

　　總成本各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表內。

第53條

　　勘估標的之營造或施工費，項目如下：

　　一、直接材料費。

　　二、直接人工費。

　　三、間接材料費。

　　四、間接人工費。

　　五、管理費。

　　六、稅捐。

　　七、資本利息。

　　八、營造或施工利潤。

第54條

　　勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之：

　　一、直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。

　　二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。

第55條

　　直接法分為下列二種：

　　一、淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。

　　二、單位工程法：係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之。

第56條

　　間接法分為下列二種：

　　一、工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。

　　二、單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。

　　前項所稱標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。

　　前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

第57條

　　勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。

第58條

　　勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。

　　前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。

　　第一項勘估標的為土地或包含土地者，前項合計額應另加計土地價格。

第59條

　　資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。

第60條

　　勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。

　　前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。

　　前項建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。

　　第一項勘估標的為土地或包含土地者，合計額應另加計土地價格。

第61條

　　廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總成本乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。

第62條

　　廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，視勘估標的之性質，於成本估價時得不予計入。

第63條

　　未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。

　　前項建物工程進度營造費用比例表，由全聯會公告之。

第64條

　　因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。

第65條

　　建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。

　　經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。

　　物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。

第66條

　　建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之。

第67條

　　建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則。

　　建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列。

　　第一項所稱殘餘價格率指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所剩餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比例。

　　依第一項殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本。

第68條

　　建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。

　　建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。

第69條

　　成本價格之計算公式如下：

　　一、土地成本價格＝土地總成本。

　　二、建物成本價格＝建物總成本—建物累積折舊額。

　　三、房地成本價格＝土地成本價格＋建物成本價格。

　　前項土地成本價格之求取有困難者，得以比較價格或收益價格替代之，並於估價報告書中敘明。以比較法或收益法計算土地價格者，並需考量土地部分之廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤之合理性。

　　依第一項規定計算土地價格，得考量已投入土地開發改良因時間經過造成之減損，並於土地總成本中扣除。

第70條

　　土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。

第71條

　　土地開發分析法估價之程序如下：

　　一、確定土地開發內容及預期開發時間。

　　二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。

　　三、現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。

　　四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。

　　五、估算開發或建築後總銷售金額。

　　六、估算各項成本及相關費用。

　　七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。

　　八、計算土地開發分析價格。

第72條

　　土地開發分析法進行估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要蒐集下列土地及建物所需資料：

　　一、開發構想計畫書。

　　二、建築設計圖說或土地規劃配置圖說。

　　三、建照申請書或建造執照。

　　四、營造或施工費資料。

　　五、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

　　六、資本利率。

　　七、開發或建築利潤率。

第73條

　　現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項：

　　一、調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。

　　二、確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片或影像檔。

　　三、市場交易資料之蒐集、調查。

　　四、週遭環境土地建物及公共設施開發程度。

第74條

　　開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之：

　　一、依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算之面積。

　　二、未取得建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。

　　前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。

第75條

　　開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。

　　可銷售面積中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之單價。

　　前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。

第76條

　　土地建築開發之直接成本、間接成本項目如下：

　　一、直接成本：營造或施工費。

　　二、間接成本，其內容如下：

　　（一）規劃設計費。

　　（二）廣告費、銷售費。

　　（三）管理費。

　　（四）稅捐及其他負擔。

第77條

　　廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總銷售金額乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。

第78條

　　土地開發分析法之規劃設計費與利潤率應依第五十七條及第六十條規定計算之。

第79條

　　土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依第五十八條及第五十九條規定計算資本利息年利率，並參考下列公式計算之：

　　資本利息綜合利率＝資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×１／２）×開發年數。

　　勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。

　　第一項建物價值比率之建物價值，得以營造施工費加計規劃設計費計算之。

第80條

　　開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

第81條

　　土地開發分析價格之計算公式如下：

　　Ｖ＝Ｓ÷（１＋Ｒ）÷（１＋ｉ）－（Ｃ＋Ｍ）

　　其中：

　　V：土地開發分析價格。

　　S：開發或建築後預期總銷售金額。

　　R：適當之利潤率。

　　C：開發或建築所需之直接成本。

　　M：開發或建築所需之間接成本。

　　i：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

第82條

　　全聯會依第五十六條、第六十條、第六十一條、第六十三條、第六十六條、第六十七條及第七十七條公告之資料，應先報請中央主管機關備查。

租金名辭 :

支付租金：即承租人按照租賃契約，每期支付與出租人之租金額。

實質租金：即不問租金類別，於計算租金期間內由承租人支付與出租人之一切經濟代價，含押金，保證金等之運用收益。

純租金：即實質租金(總收入) – (租稅 +保險費 +修繕費 +折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. 等出租人需負擔費稅)

租金如何估計：

租金估價其實如新訂租約與續訂租約是有所不同，新訂租約之租金估價估的是正常價格即一般正常租金，正常租金也就是在公開不動產市場形成適當租金，續訂租約由於出租人與承租人雙方已固定，原承租人可能已花錢投資裝修，也可能已有租賃權，市場受限制，故估的是限定租金價格，並不是與正常租金同一水準，一般均會略低於正常租金。

新訂租約之租金估價 :

一般有下列3法估算 :

積算法 : 簡單說由費用方面，求取租金，你買不動產投資出租，自然心中有一期望報酬額，為決定該不動產租金之主要條件，租金即誘惑你買該不動產動機，不動產之購買價可決定你能否達到期望報酬額，先估計出不動產之價格，例如假設信義路鼎泰豐小籠包店，你想購買，期望報酬額4%，你也不貪心正好等於一般利潤率，全棟建物100 坪，土地 33 坪，總價格值 100,000,000元，公式如下 :

不動產月租金 = (不動產價格 * 一般利潤率 + (租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. 等)) / 12個月 

不動產月租金 = (100,000,000元* 4% + (1,600,000元) ) / 12個月 = 466,666元/月

其中租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. 等均為出租人要負單之費用額.

租賃實例比較法: 一般最常用簡單方法，即搜集附近其他租賃實例資料，然後與鼎泰豐小籠包店就情況，期日，區域因素，個別因素等比較求取，例如隔幾戶有一商業透天店面租金全棟每月380,000 元，加以調整比較得 鼎泰豐位置略佳每月租金約 450,000 – 480,000元為合理區間.

收益分析法 : 分析一般企業經營之總收益，求取不動產在一定期間內可能產生之預期純收益，再加上各種費用，例如先分析假設鼎泰豐小籠包店每年做 120,000,000元生意，扣除其他工資，付利息，再加老板股東要求之利潤，其他成本剩下即為純收益，但還沒完，其他費用還未算 (如 : 租稅，保險費，修繕費，折舊費……. 等)，純租金再加上其他費用即為不動產租金. 公式如下 :   不動產月租金 = ((總生意收入 – (工資 + 利息 + 老板股東要求之利潤 + 其他成本)) + (租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. 等)) / 12個月

不動產月租金 = ((120,000,000元 – (40,000,000元 + 3,000,000元 + 30,000,000元 + 40,000,000元)) + (1,600,000元)) / 12個月 = 716,666元

會高過前兩者，以上僅假設舉例

續訂租約之租金估價 :

一般有下列4法估算：

差額分配法 : 簡單說就是不動產實質租金與實際支付租金之差額，考量契約內容，契約訂定經過，整體綜合考慮，差額中那些應屬於出租人部份，那些應屬於承租人部份，加減於實際支付租金上，即可得之. 如鼎泰豐小籠包店現付租金給房東每月付 420,000 元，經調查附近相類似商店租金每棟也約 420,000 元，但如以鼎泰豐小籠包店附近現租金應有 500,000元水準，差了80,000元，現重新訂租約房東可訂 500,000元嗎? 當然不可以，原因80,000元差額租金一部份係屬於鼎泰豐小籠包店商業集客力造成，不應屬房東所有，故假設 30,000 元屬附近繁榮造成，另50,000元屬鼎泰豐小籠包店號召力。

續訂租約之租金應為 420,000元 + 30,000元 = 450,000元為合理。

利率法 : 為不動產之市價 乘以 原訂租金收益率 ，再加上(租稅，保險費，修繕費，折舊費，租賃空窗期損失準備金……. 等)，例如鼎泰豐小籠包店不動產之價格，全棟建物100 坪，土地 33 坪，當時總價格值 100,000,000元，原一年租金5,600,000元，其他租稅，保險費，修繕費，折舊費…. 等一年 1,600,000元

原訂租金收益率 = (5,600,000元 – 1,600,000元) / 100,000,000元 = 4%

不動產之市價現假設因阿扁當選漲了一成變成110,000,000元? 其他租稅，

保險費，修繕費，折舊費…. 等現一年也調漲為 1,800,000元 

續訂租約之年租金應為 110,000,000元 * 4% + 1,800,000元 = 6,200,000元為合理. 月租金則漲為 6,200,000元 / 12 個月 = 516,666元/每月

推算法 : 以不動產當時之純租金，乘上物價上漲率，經濟成漲率，租金上漲率等綜合因素考量決定之變動率，再加上其他租稅，保險費，修繕費，折舊費，租賃空窗期損失準備金…. 等一年假設為 1,600,000元，假設鼎泰豐小籠包店3年前租店，當時含其他費用稅捐付出一年 5,600,000元，計算如下：

          5,600,000元 – 1,600,000元 = 4,000,000元

物價上漲率，經濟成漲率，租金上漲率等綜合因素考量決定之變動率假設3年為上漲 5%，則    續訂租約之年租金應為 4,000,000元 * (1 + 5%) + 1,600,000元 = 5,800,000元為合理. 月租金則漲為 5,800,000元 / 12個月 = 483,333元/每月

      

租賃實例比較法 : 一般最常用簡單方法，即搜集附近其他租賃實例資料，然後與鼎泰豐小籠包店就情況，期日，區域因素，個別因素等比較求取，例如隔幾戶有一商業透天店面租金全棟每月 400,000 元，加以調整比較得 鼎泰豐位置略佳每月租金約 450,000 – 480,000元為合理區間.

折舊與折舊率：

建築物興建完成後，由於各種因素使其價值逐漸降低與減損，估價人員根據建築物價值的降低程度，而從原價或殘餘價格中把除一部分價格，使其現值與目前之建築物狀態相一致，這種行為稱折舊。而折舊額佔原價之比率，即稱為折舊率。通常，一般房屋每年平均之折舊率約為2 - 3％左右。

造成折舊主因有三：

(1). 物理因素：建物因使用，風吹日曬等所造成之減損。

(2). 功能因素：建物因型式老舊，設備落伍等因素所造成之減損。

(3). 經濟因素：建物因所處環境衰敗，設施不足等因素所造成之減損。(如台北大同，萬華等老社區)

折舊之求取方法：

(1). 耐用年數法：

定額法：亦稱定比法，直線法，在耐用年數內，平均分攤減價額。

    　定率法：亦稱百分減值法，餘額遞減法，每年以一定折舊率計算折舊額，

即每年折舊率相同，但每年折舊額不同。

償債基金法：亦稱償還基金法，每年提存一定折舊額，但此折舊額按複利加算利息，亦即每年折舊額相同，但加算利息。

(2). 觀察法：由估價師實地勘查，就標的之使用保養情形予以不同程度之扣減。

實例計算：

實例條件－假設一建築改良物之

◆        重建成本 : 800萬

◆        耐用年數 : 50 年

◆        殘 價 率 : 10 %

◆        歷    經 : 12年 

◆        儲 蓄 率 : 12 % 求其結果

定額法

D ＝ C(1 － R) / N ＝ 800萬(1 － 10%) / 50年 ＝ 14.4 萬

P ＝ C － D x n ＝ 800萬 － 14.4 萬 x 12年 ＝ 627.2萬

定率法

d ＝ 1－ n√R ＝ 1 － 50年√10% ＝ 4.5%

P＝ C(1 － d)n ＝ 800萬 ( 1 － 4.5%) ¹² ＝ 460.39萬

償債基金法

A ＝ ( C (1 － R) x r) / ((1 + R) n– 1)  

A ＝ (800萬(1－10%) x 4% ) / ((1 + 4%)⁵⁰ － 1) ＝ 0.3萬

查表得 複利年金償還基金率(SFF) 利率12%，50年為 0.000417

A ＝ 720萬 * 0.000417 = 0.3萬  

查表得 複利年金未來現值(FVIFA) 利率12%，12年為 24.133133

P ＝ C － A x n ＝ 800萬－0.3萬 x 24.133133 ＝ 792.76萬

估價上之折舊率與會計上有所不同：

會 計 上

以取得價格，進行減價折舊

減價修正在使損益做適當反映，並有加速折舊之調整

不容許觀察法作減價修正

估 價 上

以估價期日重新建造成本, 進行減價修正

減價修正適當反映估價期日不動產價格, 並無加速折舊之調整

容許觀察法作減價修正

不動產估價技術規則

        第59條未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。前項建物工程進度營造費用比例表，由全聯會公告之。

        第60條因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。

        第61條建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。經濟耐用年數:指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。物理耐用年數:指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數。

        第62條建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前依直轄市或縣市政府發布之地價調查用建築改良耐用年數表估計之。不動產估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態，觀察維修及整建情形，參考前項地價調查用建築改良耐用年數表，推估建物之剩餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算經濟耐用年數，並於估價報告書中敘明。

        第63條殘餘價格率:建物之殘餘價格率應由全聯會公告，未公告前得視該建物之狀況及社會習慣判定之。建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列。前項殘餘價格率指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所剩餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比例。

        第64條建物累積折舊額之計算，以定額法為原則，公式如下：

C ：建物總成本

R ：殘餘價格率

N ：已經歷年數

N ：耐用年數

( 1 - r ) / N：年折舊率。

前項累積折舊額如有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明

        第65條成本價格之計算公式如下：

         土地成本格   ＝ 土地總成本。

         建物成本價格 ＝ 建物總成本 － 建物獵積折舊額。或

         建物成本價格 ＝ 建物總成本 ×【1 － ( 年折舊率 × 經歷年數 )】

         房地成本價格 ＝ 土地成本價格 ＋ 建物成本價格。

前項土地成本價格之求取如有困難，得以比較價格或收益價格替代之，並於估價報告書中敘明。

地價調查估計規則第12條

建物現值之估計程序如下：

建物重建價格, 公式如下：

建物重建價格   = 建物單價 × 建物面積

建物累積折舊額, 公式如下：

建物累積折舊額 = 建物重建價格 × 建物每年折舊率 × 經歷年數

建物現值, 公式如下：

建物現值 = 建物重建價格 — 建物累積折舊額

前項建物單價，應以不同主體構造種類之建物標準單價為準。

但建物之樓層高度、層數、材料、用途、設計及建築物設備等特殊者，應酌予增減計算之。

第一項建物現值之計算，得簡化為下列公式：

建物現值 =建物單價 ×【1 —（年折舊率 × 經歷年數）】 × 建物面積。

土地建築改良物估價規則

第13條鋼鐵造、鋼骨水泥造、石造，其現值用下列公式計算之。

1 － N √S/V ＝ R

V ( 1 － R) m ＝ M

上式中：

V表示建築改良物之建築費用總額。

N表示建築改良物之耐用年數。

S表示建築改良物廢棄後之殘餘價值。

R表示建築改良物之折舊率。

m表示建築改良物之經歷年數。

M表示建築改良物之經歷m年後之現值。

第14條 土造、木造、竹造，其現值用下列公式計算之：

 ( V － S) ／ N ＝  D

 V － mD ＝ M

上式中：

D表示每年之平均折舊額。

S 、N 、V 、m 、M同前條。

國有財產估價作業程序

國有建築改良物：

未超過耐用年限之國有建築改良物：

以同樣建築改良物重建價格，減除經歷年數折舊後之餘額估計。

有關各項計算資料之計算標準如下：

１．建築改良物耐用年限，以各地方政府不動產評價委員會核定標準為準。

２．建築改良物重建價格，為房屋之標準單價乘其面積。該標準單價，以各地方政府所訂定之建築改良物標準單價表為準。

３．建築改良物總折舊率，為建築改良物每年折舊率乘經歷年數。

４．建築改良物折舊額，為建築改良物重建價格乘其總折舊率。

５．建築改良物面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其全部或部分未辦理登記者，以實際調查之面積為準。

６．已無經濟使用價值者，得不予計價，或以一元計價。

已超過耐用年限之國有建築改良物：

１．仍有經濟使用價值者：

函請建築改良物所在地之稅捐稽徵機關提供之當年期現值計算。

如無該當年期現值者，派員實地查估，以同樣建築改良物重建價格，減除耐用年數折舊後之餘額估計。

２．已無經濟使用價值者：不予計價。

下表為本公司擬訂, 可做無一般參考用

房屋折舊率及耐用年數標準表                        

公司會計上折舊 :

購置不動產作為公司營業處所，應如何入帳及提列折舊 :

公司購置不動產作為營業處所，應列為固定資產並按建築物未使用年限提列折舊，其應注意事項如下：

購置不動產成本應依買賣合約所載土地及建築物價款分別記載為土地及建築物成本。如買賣合約未區分土地及建築物價款或合約所載土地建築物成本顯不合理時，應依土地公告現值及建築物評定現值分攤不動產總價款。

        土地應分攤成本 =不動產總價款 * 土地公告現值 / ( 土地公告現值 +建物評定現值 )

        建物應分攤成本 =不動產總價款 * 建物評定現值 / ( 土地公告現值 +建物評定現值 )

不動產提列折舊，應按建築物成本與建築物未使用之耐用年限計算。屬於土地成本部份不得提列折舊。

固定資產，係資產負債表中很重要的科目，應如何衡量其價值。

固定資產之成本：取得時，按取得成本評值如(買入價格)；取得後，凡所有能延長資產耐用年限或服務潛能之支出或重估增值等亦應列為固定資產之成本。

固定資產因係供營業使用，所以要將其成本加以分攤由預估的使用年度來負擔，會計上稱為「提列折舊」，並以固定資產之成本扣除已提列累計折舊之淨額為固定資產之帳面價值並列示於資產負債表中。

會計上對於固定資產之表達除應列示成本科目(如房屋建物)並應列示減項之評價科目(如累計折舊--房屋建物)外，還需以附註明許多相關資訊(如折舊方法、資產重估資訊、提供擔保情形及投保概況等)以使閱表人獲得充分資訊。

固定資產之折舊方法有幾種：

固定資產折舊方法由商業會計法已列明有下列5種方法可採。

        平均法：指依固定資產之估計使用年數，每期提相同之折舊額，此乃最常採用方法，因為簡單、易懂。

        定率遞減法：係先計算出折舊率 × 固定資產帳面價值來計算當年度折舊，因此折舊費用會愈來愈低。

        年數合計法：係成本 × 折舊率。折舊率之分母為使用年數之合計數，分子則為使用年數之相反順序。屬早期折舊費用高，而愈來愈低之方法。

        生產數量法：以生產數量為基礎計算折舊提列金額之方法。

        工作時間法：與類似但改以固定資產之估計使用時間為基礎計算。

折舊之計算需要許多客觀的估計，目前行政院已有頒佈「固定資產耐用年數表」商業參考，因此為大多數人採用。

公司現屬建廠期間，已投入廠房建造及設備採購支出，帳務處理之規定 :

依商業會計處理準則「未完工程及預付購置設備款：指正在建造或裝置過程中所發生之成本。」故公司之各項建廠支出應作分錄如下：借：未完工程×××，貸：應付款項(銀行存款)×××。舉凡廠房之造價，建築師之設計費及應資本化之利息均應計入。

依商業會計處理準則 ，「未完工程及預付購置設備款：指正在建造或裝置過程中所發生之成本。」

故公司之各項建廠支出應作分錄如下：借：未完工程×××，貸：應付款項(銀行存款)×××。舉凡廠房之造價，建築師之設計費及應資本化之利息均應計入。

相同的若係機器設備之採購，在未按裝妥前所支出之價款、保險、運費等及應資本化之利息，均應借記入「預付購置設備款」科目。

以上所述「未完工程」、「預付購置設備款」均屬固定資產項下之科目，因其尚未能提供商業使用，故不必提列折舊；待其全部完工或驗收，應全數轉列固定資產內其他適當科目中，再開始提列折舊。

營利事業所得稅查核準則第95條折舊：

一、營利事業在同一會計年度內，對不同種類之固定資產，得依照所得稅法第五十一條規定申請採用不同方法提列折舊，其未經申請者，視為採用平均法，未經申請變換者，視為沿用原方法。

二、固定資產之折舊，應按不短於固定資產耐用年數表規定之耐用年數，逐年依率提列不得間斷，其未提列者，應於應提列之年度予以調整補列。至按短於規定耐用年數提列者，除符合促進產業升級條例第五條及中小企業發展條例第三十五條規定者外，其超提折舊部分，不予認定。

三、取得已使用之固定資產，以其未使用年數作為耐用年數，按照規定折舊者，准予認定。

四、上期係未申報單位，其固定資產之估價，已使用年限或耐用年數，得照其申報表件之審核認定之，如有必要，得通知提供有關之估價證明文件。

五、裝修費屬於資本支出者，應併入該項資產之實際成本餘額內計算，以其未使用年數作為耐用年數，按照規定折舊率計算折舊。

六、固定資產提列折舊採用平均法或定率遞減法者，以一年為計算單位，其使用期間未滿一年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿一月者，以月計。

七、營利事業固定資產採用平均法折舊時，各該項資產事實上經查明應有殘價可以預計者，應依法先自其成本中減除殘價後，以其餘額為計算基礎，殘價之預計標準，應以等於該項資產之最後一年度之未折減餘額為合度，其計算公式如下

八、營利事業固定資產採用定率遞減法折舊者，其最後一年度之未折減餘額，以等於成本1 / 10為合度。

九、營利事業折舊性資產，於耐用年限屆滿仍繼續者，其殘值得自行預估可使用年數並重新估計殘值後，按原提列方法計提折舊。以平均法為例，其續提折舊公式為：

        原留殘值/估計尚可使用之年限 ＋１＝ 重行估列之殘價

        原留殘值 － 重行估列殘值/估計尚可使用年數 ＝ 折舊

十、折舊應按每一固定資產分別計算，並應於財產目錄列明。

十一、固定資產因特定事故未達規定耐用年數而毀減或廢棄者，得提出確實證明文件，其無證明文件者，應於事前報請稽徵機關核備，以其未折減餘額列為該年度之損失。但有廢料售價之收入者，應將售價作為收益。

十二、煤礦主坑卸道風坑之掘進費（包括坑木、鐵軌）列為資本支出者，應按其耐用年數計提折舊。但維持安全所支付改修坑木費用，得於當年度以費用列支。

十三、營利事業選擇加速折舊獎勵者，以依所得稅法第51條規定，採用平均法及定率遞減法折舊方法為限，其計算方法並適用同法第54條之規定。

固定資產之實際成本/耐用年數表規定之耐用年限 ＋ １＝ 殘價

十四、營利事業新購置乘人小客車，依規定耐用年數計提折舊時，其實際成本以不超過新臺幣150萬元為限，超提之折舊額，不予認定。

相同的若係機器設備之採購，在未按裝妥前所支出之價款、保險、運費等及應資本化之利息，均應借記入「預付購置設備款」科目。

以上所述「未完工程」、「預付購置設備款」均屬固定資產項下之科目，因其尚未能提供商業使用，故不必提列折舊；

待其全部完工或驗收，應全數轉列固定資產內其他適當科目中，再開始提列折舊。

十五、前款小客車如於使用後出售，或毀滅、廢棄時，其收益或損失之計算，仍應以依所得稅法規定正常折舊方法計算之未折減餘額為基礎。

耐用年數 :

不動產估價技術規則 第61條 建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。

        經濟耐用年數 : 指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。即建築改良物使用年數已能達到收回其經濟價值之期間.

        物理耐用年數 : 又稱構造耐用年數, 指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。

建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數。不動產估價以經濟耐用年數為主.

鑑價師

所長  廖逢麟 鑑價師

估價師證書字號    94台內估字第000204號

開業證書字號      96北市估字第000122號

學歷　　　　　　　中國文化大學土地資源系畢業

經歷　　　　　　　信義房屋市場調查部

漢宗建設業務部副理

中華徵信所估價師

政大不動產診所 

北區房屋不動產研究部

中聯不動產估價師聯合事務所執業估價師

近期重要評估案件　馬來西亞商富析資產管理公司資產評估

台灣金融資產服務公司委託評估案

國泰人壽資產重估鑑價案

華擎楊梅土地評估鑑價案

楊梅科技公司內湖、汐止廠辦評估案

台中仁美飯店評估鑑價案

第一美卡公司機器設備評估

中華票券資產評估

勝華科技中工廠資產評估

樂士電機楊梅廠資產評估

美隆工業桃園廠購地評估

日盛銀行資產評估

豐興鋼鐵新竹工業用地評估

恆大投資資產評估

安隆興業資產評估鑑價

台灣富綢纖維楊梅廠資產評估

碩良科技資產評估

鑑價報告

不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。

估價報告書，應載明事項如下：

一、委託人。

二、勘估標的之基本資料。

三、價格日期及勘察日期。

四、價格種類。

五、估價條件。

六、估價目的。

七、估價金額。

八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。

九、勘估標的使用現況。

十、勘估標的法定使用管制或其他管制事項。

十一、價格形成之主要因素分析。

十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。

十三、其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。

十四、不動產估價師姓名及其證照字號。

前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。

鑑價公司

中聯不動產估價師聯合事務所

中聯國際資產管理股份有限公司 

中聯地政士聯合事務所 

地址：台北市中正區重慶南路一段121號 8樓之15

TEL：(02) 2314-6686 FAX：(02) 2314-9333 

E-mail：jessie68@in98.com.tw 

網址:http://www.in98.com.tw/ 

1.土地開發分析

土地開發分析，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土

地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本

、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格

2.直接成本、間接成本

土地建築開發之直接成本、間接成本項目如下：

一、直接成本：營造或施工費。

二、間接成本，其內容如下：

（一）規劃設計費。

（二）廣告費、銷售費。

（三）管理費。

（四）稅捐及其他負擔。

3.廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率

廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率，應由全聯會定期公告，未公告前

應依下列規定推估之。但因情況特殊並於估價報告書中敘明者，不在此限

：

一、廣告費、銷售費按總銷售金額之百分之四至百分之五推估。

二、管理費按總銷售金額之百分之三至百分之四推估。依公寓大廈管理條

    例規定設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高費率為百分之

    四至百分之五。

三、稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估，或就勘估標

    的之地價稅、營業稅等稅捐，按實際情形估算之。

4.土地開發分析價格之計算公式

土地開發分析價格之計算公式如下：

Ｖ＝〔Ｓ÷（１＋Ｒ）÷（１＋ｉ）－（Ｃ＋Ｍ）〕

其中：

V ：土地開發分析價格。

S ：開發或建築後預期總銷售金額。

R ：適當之利潤率。

C ：開發或建築所需之直接成本。

M ：開發或建築所需之間接成本。

i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

不動產估價報告應符合不動產估價技術規則下列規定 :

不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。
估價報告書，應載明事項如下：
一、委託人。
二、勘估標的之基本資料。
三、價格日期及勘察日期。
四、價格種類。
五、估價條件。
六、估價目的。
七、估價金額。
八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
九、勘估標的使用現況。
十、勘估標的法定使用管制或其他管制事項。
十一、價格形成之主要因素分析。
十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。
十三、其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。
十四、不動產估價師姓名及其證照字號。
前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。

熟悉各類估價案件，服務臺灣、中國、香港

不動產估價及專案研究：

1.銀行放款評估。
2.不動產證券化評價、會計作業準則相關估價、企業購併等資產價值鑑定。
3.都市更新權利變換、土地開發合建分配評估、聯合開發之估價。
4.法院民事糾紛、鄰損事件等財產價值之鑑定估價。
5.地上權及不動產相關權利評價。
6.不動產租金評估。
7.不動產市場分析及產品定位研究。

無形資產評估:

1.行銷通路、品牌、資料庫、專利權、著作權及商譽等無形資產鑑定評估。
2.股權、有價證券及其他衍生性金融商品價值鑑定評估。
3.投資績效鑑定評估。
4.其他使用於25、34、37號會計公報之鑑定評估。

動產價格評估： 

1.機器估價、各項生產設備價值評價。
2.車輛、船舶、航空器價值評價。

建築物造價於「不動產估價技術規則」中之名稱為營造或施工費， 營造或施工費包含之項目依不動產估價技術規則之規定為：
不動產估價技術規則第53條：
勘估標的之營造或施工費，項目如下：
一、直接材料費。
二、直接人工費。
三、間接材料費。
四、間接人工費。
五、管理費。
六、稅捐。
七、資本利息。
八、營造或施工利潤。

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直接材料及人工費係直接施作於產品上之材料費用及直接參與施工之人工薪資，如各類建材費用及泥水工、木工、電工之薪資。間接材料及人工費指模板、鷹架、施工機具之費用及監工、管理人員之薪資。
營造或施工費之管理費、稅捐、資本利息及營造或施工利潤係指營造業所需負擔者而言，與總成本是類項目係站在建商角度所負擔者不同，故需於此處另計。
參考資料：「不動產估價學理論與實務」p.83 游適明著
----------------------------------------

建築物造價求取之方法依不動產估價技術規則之規定為：
不動產估價技術規則第54條：
勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之：
一、直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。
二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。

不動產估價技術規則第55條：
直接法分為下列二種：
一、淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。
二、單位工程法：係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之。

不動產估價技術規則第56條：
間接法分為下列二種：
一、工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。
二、單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。
前項所稱標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。
前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

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直接法分為以下兩種：
1. 淨計法(俗稱精算法)：(Quantity Survey Method)
營造或施工費 ＝ Σ(工料單價 × 工料數量) + 管理費 + 稅捐 + 資本利息 + 利潤。
2. 單位工程法(俗稱係算法)：(Unit-in-place method 或 Segregated cost method)
營造或施工費 ＝ Σ(工程單價 × 工程數量)
間接法分為以下兩種：
1. 工程造價比較法(俗稱概算法)：
營造或施工費 ＝ Σ(比較標的或標準建物工程概算項目每坪單價 × 單價調整率) × 總營造面積。
2. 單位面積(或體積)比較法(俗稱毛算法)：(comparative-unit method)
營造或施工費 ＝ Σ(比較標的或標準建物之單位面積（體積）價格 × 調整率) × 總營造面積。
淨計法於工料分析後需加計管理費、稅捐、資本利息、利潤，該四項費用於實務上見解於單位工程法中可一併於工程單價中反應，故無需另加。
參考資料：「不動產估價學理論與實務」p.84至p.85 游適明著
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依不動產估價技術規則第56條，不動產估價師公會全國聯合會第四號公報於民國99年3月24日內政部予以備查後適用，第四號公報內容包括：
一、營造或施工費標準表。
二、廣告費、銷售費、管理費及稅捐費率。
三、建物經濟耐用年數表。
四、建物殘餘價格率。

部分建築物尚未適用第四號公報者，如：旅館、飯店、餐廳、遊樂場所、大型商場、電視臺、醫院、百貨公司、超級市場、工廠（廠房）、倉庫及其他公共建築物，不動產估價師公會全國聯合會將另訂營造或施工費標準表公告。未公告前依直轄市或縣(市)政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

 (資料來源： 不動產估價技術規則、 中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報 )

房屋估價以成本法為例

1.成本法

成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積

折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。

依前項方法所求得之價格為成本價格。

建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工

方法已改變者，得採重置成本替代之。

重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施

工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。

重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置

，於價格日期建築所需之成本。

2. 建物累積折舊額之計算，以定額法為原則，公式如下：

Dn＝C×〔（1-s）／N〕×n

其中：

Dn：累積折舊額。

C ：建物總成本。

s ：殘餘價格率。

n ：已經歷年數。

N ：耐用年數。

前項累積折舊額有採取下列方法計算之必要者，應於估價報告書中敘明：

一、定率法，公式如下：

    Dn＝C〔1－（1－d）n〕

    其中：

    Dn：累積折舊額。

    C ：建物總成本。

    n ：已經歷年數。

    d ：定率法折舊率。

二、償債基金法，公式如下：

          Ｃ×（１－ｓ）×ｉ  （１＋ｉ）n－１

    Ｄn＝─────────×────────

          （１＋ｉ）Ｎ－１        ｉ

    其中：

    Dn：累積折舊額。

    C ：建物總成本。

    s ：殘餘價格率。

    n ：已經歷年數。

    N ：耐用年數。

    i ：利率。

三、其他經中央主管機關認定之方法。

建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實

際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物

之剩餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書

中敘明。

4. 成本價格之計算公式如下：

一、土地成本價格＝土地總成本。

二、建物成本價格＝建物總成本—建物累積折舊額。或建物成本價格＝建

    物總成本×〔１－（年折舊率×經歷年數）〕。

三、房地成本價格＝土地成本價格＋建物成本價格。

前項土地成本價格之求取有困難者，得以比較價格或收益價格替代之，並

於估價報告書中敘明。

◆市地重劃意義

◆市地重劃流程

◆農地重劃簡介

市地重劃意義：

  市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路，溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

市地重劃將都市一定範圍內之土地，全部重新加以規劃整理，興辦各項公共設施，並於扣除法律規定應由參與重劃之土地所有權人共同負擔之公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃事業費用、貸款利息等所需土地（抵費地）後，按原有土地相關位次辦理交換分合為形狀整齊之土地，重新分配土地所有權人的一種都市整體開發方式。經重劃後之各宗土地均直接臨路，且立即可供建築使，為增進土利用及都市建設發展甚有助益的一種綜合性土地改良事業。且因重劃區內公共設施用地及工程建設費用，均由重劃區內土地所有權人共同負擔，不僅政府可節省龐大建設經費，土地所有權人亦可享受交通便利、環境品質提昇及土地增值等實益，確屬一種「惠而不費」、「公私兩利」的都市建設事業。市地重劃之目的在於「地盡其利」，將不適合於建築與農業使用之土地加以整理、改良，重新劃分經界，以促進土地最有效之利用，增加社會之財富。

辦理市地重劃的法令依據與目的為何?

市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府可加速公共設施之建設外，土地所有權人亦可透過地籍之交分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等）所產生之權益不公平，係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。

市地重劃種類?

市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。公辦市地重劃依平均地權條例第56條規定，各級主管機關得選定區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃自辦市地重劃或依平均地權條例第57條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃另依同條例第58條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃即為自辦市地重劃。

公辦市地重劃：政府為開發新設都市地區、新社區，以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者，得選擇或指定適當地區辦理市地重劃，但在重劃計畫書公告期間內，重劃區土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區土地總面積半數者表示反對時，該管主管機關應予調處並參酌反對理由修訂重劃計畫書，重行報請核定，並依核定結果公告實施。

自辦市地重劃 ： 土地所有權人為土地及早開發、儘速有效利用，於適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請政府核准後優先實施市地重劃。

另有獎勵人民自行辦理：依平均地權條例第58條規定，重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准者，得由土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃，其目的在運用民間資源及力量，擴大辦理市地重劃，加速促進都市土地開發利用。政府並予下列獎勵措施：

１、 給予低利之重劃貸款。

２、 免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。

３、政府配合優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。

４、免徵或減徵地價稅。

５、其他有助於市地重劃之推行事項。

辦理市地重劃之效益如下：

市地重劃是一種有效促進土地經濟利用，與健全都市發展的綜合性土地改良事業，為開發新社區，加速完成都市建設及取得公共設施用地最有效手段之一。辦理市地重劃不但可開發廣大之建築用地，增進土地利用價值，並由政府無償取得公共設施用地，節省政府鉅額之用地徵購及工程建設費用，更可於重劃後取得之抵費地出售後所產生之盈餘款，用以增添重劃區內公共建設或支援地方建設；對於土地所有權人而言，亦可因重劃獲得完善之公共設施、便利之交通、土地方整臨路便利使用及土地價值增漲之實益。茲將其效益歸如下：

◆土地價值增漲：重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔，但重劃辦理完成後，區內公共設施完備，土地分配井然有序，地價自隨之上漲。土地所有權人雖需提供土地興闢公共設施，並負擔重劃費用，但重劃完成後，土地所有權人可獲其增漲利益。

◆享受減稅之利益：重劃區土地所有權人提供負擔之土地，主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書，於重劃後第一次移轉時，可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅，並依計算之稅額再減徵40%之土地增值稅。又重劃辦理期間地價稅免征，完成後地價稅可以減半征收兩年

◆促進都市健全發展：重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新，完成各項公共設施建設，環境美化，可形成良好居住環境，加強居民對地區之關懷。

◆改善生活品質空間：市地重劃開發完成後，各項公共設施完備，原重劃前之雜亂現象均一掃而空，居民可享有優良之生活空間。

◆健全地籍管理：重劃後地籍重新整理，除可消除畸零地外，並可使土地經界明確消除糾紛，同時亦可減少共有土地權屬複雜之情形，有利地籍管理。

◆符合社會公平原則：都市土地以市地重劃辦理開發，基於「受益者負擔」之公平原則，由全體參加重劃之土地所有權人分擔公共設施用地及重劃費用，可避免犧牲公共設施保留地所有人之權益，亦可免除其他土地所有人之不勞而獲。

◆消除共有土地：對原來產權複雜之共有土地，各共有人可藉辦理重劃之機會，協調分配為個別所有，可節省共有土地分割之費用，並促進共有土之利用。

◆節省政府財政支出：重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，及工程費用、重劃費用等皆係由參加重劃土地所有權人，按其土地受益比例共同負擔，故政府可節省巨額購地及建設經費支出，有效減輕政府財政負擔。

何以要自辦市地重劃?

實施市地重劃，既可促進都市建設發展，節省政府公共設施用地取得及開發工程等經費，土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益，可謂公私均蒙其利，惟為顧及政府因人力，財力有限，常因此而難以適時配合實施，故有獎勵民間自辦市地重劃之必要，俾擴大市地重劃之績效。

自辦市地重劃程序及獎勵規定?

1.  自辦市地重劃之程序如下：

2.  重劃發起及成立籌備會

3.  申請核定擬辦重劃範圍

4.  徵求土地所有權人同意

5.  重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人

6.  成立重劃會。

7.  禁止土地移轉等事項及籌措經費

8.  測量、調查及地價查估

9.  計算負擔及分配設計

10 .土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工

11. 重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理

12. 申請地籍整理及地價換算

13. 交接及清償與申請核發費用證明書

14. 財務結算

15. 撰寫重劃報告及解散重劃會

其獎勵事項如下：

◆給予低利之重劃貸款。

◆免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。

◆優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。

◆免徵或減徵地價稅與田賦。

◆其他有助於市地重劃之推行事項。

政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何?

市地重劃係依照都市計劃規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

市地重劃與都市計畫的關係如何?

按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

各級政府機關在市地重劃的角色為何?

市地重劃在「中央」的主管機關是內政部，其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義，核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府，其職責有請求解釋或建議修訂法令，勘選辦理市地重劃區，核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書

重劃後土地應如何分配：

◆相關位次分配原則：重劃後土地分配位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線為準

◆最小分配原則：重劃後土地之最小分配面積，由縣政府於計算分配時，視各街廓土地使用情況及分配需要定之，但不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定之寬、深度及面積。

◆集中分配原則：同一土地所有權人有數宗土地，其未達最小分配面積標準者，按應分配之面積較大者集中合併分配。

◆現金補償：土地所有權人重劃後應分配之面積，未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，原則發給現金補償。已達深度較淺或重劃後地價較低之街廓最小分配面積標準二分之一者，得予調配，按最小分配面積標準分配，其不足者應繳納差額地價。

◆原有合法建物按原位分配：重劃前已有合法建築物之土地，其建築物不妨都市計畫及土地分配者，按原有位置分配之。

辦理市地重劃地區，是不是有禁止土地移轉或興建房屋之規定?

重劃地區範圍選定後，政府得視實際需要報請上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止土地移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項。禁止期間以一年六個月為限。

納入重劃範圍內之合法建築物應如何處理?

重劃前已有合法建築物之土地，其建築物不妨礙都市計畫及土地分配者，按原有位置分配之。惟重劃後實際分配之土地面積多於應分配之面積者，應繳納差額地價。

什麼是共同負擔？市地重劃範圍內折價抵付共同負擔土地面積是多少？

重劃區內供公共使用之土地及工程費用、重劃費用、貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。

重劃共同負擔項目？

◆公共設施用地負擔：重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川、及未登記土地後，由參加重劃土地所有權人按土地受益比例負擔。

◆費用負擔：指工程費用、重劃費用及貸款利息，由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納。

市地重劃範圍內被劃為公共設施用地的土地應如何分配土地?

◆重劃區內都市計畫公共設施用地，除道路、溝渠用地外，在重劃前業經主管機關核准興建者，應仍分配與原土地所有權人。

◆重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地者，其分配位置由主管機關視土地分配情形調整之。未列為共同負擔之其他公共設施用地，於土地交換分配時，應以該重劃地區之公有土地優先指配。

重劃完成後，土地所有權人實際分配之土地與應分配之土地有增減時，如何處理?

重劃土地完成地籍測量後，通知土地所有權人及使用人定期到場接管，未到場接管者，自指定之日起自負保管責任。

◆實際分配土地面積超過應分配之面積者，就其超過部分按評定重劃後地價限期繳納差額地價。

◆實際分配土地面積少於應分配之面積者，就其不足部分，按評定重劃後地價發給差額地價補償。

重劃前後地價如何計算?

◆重劃前地價經調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當前公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。

◆重劃後之地價則參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬路、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。

依上列規定查估後，提請本縣地價評議委員會評定。

重劃工程費包括那些?

指道路、路燈、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園、廣場、綠地等公共設施之規劃設計、施工、整地、材料工程管理費用。

如何領取補償費?

◆私有土地改良物所有權人請攜帶本人國民身分證、印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本及建築改良物所有權狀等在通知期限內親自領取。所有權人因故無法領取者，得委託他人代領，除檢附上開證件外應加附委託書及受託人之印鑑證明、印鑑章、身分證及戶籍謄本。

◆所有權人於重劃期間死亡時，應由合法繼承人檢具繼承系統表及被繼承人死亡時戶籍謄本、繼承人全部戶籍謄本等繼承證明文件，連同前項國民身分證等資料提出申請。

◆法人請攜帶法人及其法定代理人資格證明、印鑑證明、印鑑章、本人國民身分證及建築改良物所有權狀等，在通知期限內親自領取。負責人因故無法親自領取者，得委託他人代領，除檢附上開證件外應加附委託書及受託人之印鑑證明、印鑑章、身分證及戶籍謄本。

已設定抵押之建築物，所有權人如何申領?

建築物所有權人應檢具抵押權人清償證明文件或抵押權人同意領取之文件，在公告期間內以書面向政府提出申請。

重劃土地訂有租約，應如何處理?

重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計書書公告當期土地公告現值三分之一補償、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。

分別共有土地拆為單有辦理原則?

◆分別共有土地，共有人依該宗部分計算之應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有；其應有部分未達原街廓原路線最小分配面積標準者，仍分配為共有。

◆對公告事項有異議時，應在公告期間內以書面向辦理機關提出，未提出異議者，視為同意，如在公告期滿後才提出異議者，則不予受理。

◆分別共有土地調整分配為單獨所有者，共有人如提出異議，則不予調處，仍分配為共有。

劃範圍內應行拆遷之地上改良物及墳墓如何處理?

因重劃拆遷之土地改良物或墳墓，應給予補償。補償金額由縣政府查定之，所有權人應於規定期限內拆遷，其為無主墳墓者，得以公告代通知。未於規定期限內自行拆遷者，由政府於補償金額內扣除代為拆遷費用後，如有餘額依法提存。

重劃區內之地上物及農林作物、魚類如何辦理補償?

地上物按重置價格補償、農林作物及漂業，是依照各縣市當年度適用之辦理徵收土地農林作物及漁類補償費、遷移費查估基準規定之項目、種類、補償單價辦理查估補償。

以下為市地重劃中常用名詞：

◆共同負擔：共同負擔包括公共設施用地負擔及費用負擔，由重劃區內每一土地所有權人按其受益比率共同提供，供作重劃區公共設施用地及開發費用之用。公共設施用地負擔包括重劃區內供公共使用的道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地負擔；費用負擔則包括工程費用、重劃費用及貸款利息。

◆抵費地：由重劃區內土地所有權人提供，以抵付重劃費用負擔之未建築土地。如農地重劃則為抵付重劃費用負擔之農地。

◆差額地價：市地重劃後土地所有權人實際領回之土地面積與應分配面積有增減時，由土地所有權人按其差額依評定重劃後地價繳領之數額。如農地重劃則是依重劃查定之單位區段地價繳領之數額。

◆裁決：市地重劃或農地重劃土地分配完畢後，縣市主管機關應將分配結果公告三十日，並通知土地所有權人，土地所有權人對於重劃之分配結果，得於公告期間內向縣市主管機關以書面提出異議，異議案件應即由縣市主管機關調處，調處不成，應報請上級主管機關裁決之，藉上級主管機關客觀公正的裁決，以防止土地分配不公平，並收迅速解決異議案件之效。

市地重劃簡介及流程(台北市政府地政處)

市地重劃地政問答(內政部地政司全球資訊網)

地政資訊-土地重劃(桃園縣政府)

市地重劃業務(新竹市政府地政局)

其他各縣市重劃流程大同小異, 流程說明如下 :

一、選定重劃區

依平均地權條例第56條規定，各級主管機關得就左列地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃：

◆新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

◆舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。

◆都市土地開發新社區者。

◆經中央主管機關指定限期辦理者。

二、重劃計畫書之擬定、核定及公告通知

依平均地權條例第五十六條及市地重劃實施辦法規定，重劃地區選定後，主管機關應擬具市地重劃計畫書報請上級主管機關核定。

重劃計畫書經核定後，主管機關應即依法公告，及通知土地所有權人，並舉行座談會，說明重劃 意旨及計畫要點。土地所有權人對重劃計畫書有反對意見者，應於公告期間內以書面提出，由主機關參酌反對理由，修訂重劃計畫書重行報請核定，對土地所有權人提出而未採之意見，應說明不能採納之理由，並於核定結果公告實施後，將不能採納之理由函復異議人。此時間 : 土地所有權人，若有意見，可以公告期間以書面提出。

三、研訂禁止土地移轉及禁建等事項

為便利重劃各項作業之執行及重劃工程施工，直轄市或縣（市）政府，可依照平均地權條例第五十九條規定，禁止或限制土地移轉、分割、設定負擔或建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形，其禁止或限制期間，不得超過一年六個月。                                                                    

四、測量、調查及地價查估

市地重劃計畫書經核定公告滿三十日後，應即實施重劃區範圍、公共設施用地及土地使用現況測量，並調查各宗土地使用現況，編造有關清冊。另辦理地價查估時應調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。

五、計算負擔及分配設計

即計算重劃區內土地所有權人參加重劃依平均地權條例第六十條規定應共同負擔之公共設施用地及費用負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付，經扣除後其餘土地則依原位次分配原則，分配與原土地所有權人，並配合實地設計街廓分配深度及分配方式據以辦理，必要時並進行位次之調整分配。

六、工程規劃設計及施工

即依市地重劃計畫書所列公共設施工程項目，進行設計與施工；主要工程項目，依平均地權條例施行細則第八十二條規定包括：道路、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園、廣場、綠地等。

七、分配結果公告及通知

主管機關於辦理重劃分配完畢後，應檢附有關圖冊，將重劃土地分配結果公告三十日，並通知土地所有權人及於重劃土地所在之鄉、鎮、市區公所陳列有關圖冊，以供閱覽。土地所有權人對於分配結果有異議時，得於公告時間內向主管機關以書面提出異議，未提出異議者，其分配結果於公告期滿時確定。

八、地籍整理

土地分配結果公告確定後，主管機關應依重劃前後土地分配清冊所載分配面積與重劃後土地分配圖之分配位置，實地埋設界標，辦理地籍測量，並將重劃後土地分配圖冊等資料送由該管登記機關（地政事務所）逕為辦理權利變更登記。

九、交接及清償

重劃土地完成地籍測量後，主管機關以書面通知土地所有權人及使用人定期到場接管，土地所有權人未按指定期間到場接管者，自指定之日起自負保管責任。另重劃後實際分配之土地面積多於或少於應分配之面積者，應就其超過或不足部分，按評定重劃後地價，通知繳納或發給差額地價。

十、抵費地處理及財務結算

重劃區所留設之抵費地由主管機關於土地分配結果公告確定後訂定底價，辦理公開標售，或按底價讓售為國民住宅、公共事業或行政院專案核准所需用地。
重劃區抵費地出售後所得價款應優先抵付重劃負擔總費用，如有盈餘時，應以其半數撥充實施平均地權基金，半數作為增添該重劃區公共設施建設、管理及維護之費用，如有不足，則由實施平均地權基金貼補之。市地重劃主管機關在重劃完成之日起一年內，應對重劃區之帳務辦理結算公告之。

有關自辦市地重劃之程序，除另須於重劃前成立籌備會進行籌辦作業，並於重劃計畫書奉核定後，召開會員大會及成立重劃會，以執行重劃工作外，其餘辦理程序均與前述公辦市地重劃相同

係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理，予以交換分合，區劃整理成一定標準坵塊，並同時配合興修水利，整理改良灌溉排水、配置農水路，使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水，以改善生產環境，擴大農場規模，增進農地利用的一種綜合性土地改良措施。

農地重劃的效益為何：

◆畸零細碎之土地予以調整合併分配，使耕地坵形方整，便利機械耕作及管理。

◆佈設田間農路與灌、排水設施，使每坵塊直接臨路、直接灌溉與排水，有效改善農業生產環境，提高耕作效率。

◆重劃後經界明確，權利分明，消弭產權糾紛。

◆重劃後農村生產與生活環境獲得改善，有助於縮短城鄉差距。

農地重劃實施地區的勘選條件為何：

◆耕地坵形不適於農事工作或不利於灌溉、排水者。

◆耕地散碎不利於擴大農場經營規模或應用機械耕作者。

◆農路、水路缺少，不利於農事經營者。

◆須新闢灌溉、排水系統者。

◆農地遭受水沖、砂壓等重大災害者。

◆舉辦農地之開發或改良者。

◆農地重劃區之勘選，應兼顧農業發展規劃與農村社區建設，得不受行政區域之限制。

農地重劃的辦理程序：

◆勘選重劃地區。

◆擬訂農地重劃計畫、報請核定、公告實施。

◆規劃、設計重劃工程與施工。

◆土地分配及負擔計算。

◆分配結果之公告通知及異議處理。

◆權利清理及地籍整理。

◆工程驗收結算。

◆經費決算及編撰成果總報告書報內政部核備。

農地重劃農民負擔情形：

農地重劃之農水路工程費，每公頃按35.3萬元估列，其中由農民分擔4萬元。農地重劃之農路及水路，所需用地除了以重劃區內為公有及農田水利會所有農路、水路抵充外，不足的用地由區內農民提供，並按參加重劃分配土地的面積比例分擔。

農地重劃政府補助工程經費：

農水路工程費：每公頃按35.3萬元估列，其中由農民分擔4萬元外，餘由政府負擔，惟如工程費超出估列數額，該超出部分悉由農民負擔。相關改善工程：每公頃按3萬元估列，由政府全額負擔，惟如工程費超出估列數額，該超出部分悉由農民負擔。

農地重劃協進會：

各縣政府為辦理農地重劃，必要時得於實施重劃地區之鄉鎮市設置農地重劃協進會，協進會置主任委員1人，由鄉鎮市長兼任，委員若干人，由縣府就下列人員聘兼之，鄉鎮市公所民政課長、鄉鎮市公所農業課長（建設課長）、重劃區土地所有權人推選代表10人至15人、地方公正人士1人至3人，以協助推動農地重劃之有關事宜。

農地重劃後農地坵形規劃原則：

◆坵塊以長方形為原則，通常長邊均以田埂為界，短邊則臨接農路及水路，使能直接臨路灌溉和排水。

◆水田區坵塊短邊最短應在十公尺以上，二十五至三十公尺左右為最適當，長邊則為短邊的三至十五倍。

◆坵塊標準面積：田：0.250公頃，100×25公尺。旱：0.500公頃，100×50公尺。

◆最小坵塊面積，以該重劃區規劃坵塊短邊十公尺計算之面積為準。

◆坵塊方向應配合地形、日照、風向及土地分配設計。

最小坵塊面積：

農地重劃最小坵塊面積，係以該重劃區規劃坵塊土地之短邊十公尺計算之面積為準，以便利農事耕作。

零星集中土地：

同一土地所有權人，在重劃區內所有土地應分配之面積，未達或合併後仍未達最小坵塊面積者，應按查定單位區段地價計算，發給現金補償，此類發給現金補償之土地，應予以集中，即為零星集中土地。

農地重劃區農路之整修及改善：

本省歷年完成農地重劃區內的農路，僅止於土路或舖設級配路面，且路肩仍多為土坡，經擬訂「農地重劃區內農路之整修及改善計畫」，納入台灣省基層建設第二期四年計畫項下執行，並自八十一年度起付諸實施，主要工程內容係針對農地重劃區內四公尺以上農路予以舖設柏油路面及加強路肩設施。至於農地重劃區外農路之整修及改善則由省水土保持局主辦。

農地重劃區農路規劃設計原則如何： 

◆農路系統及面寬分為：

　   (A)、幹道農路：聯貫村莊或區外縣、 鄉、鎮道路者，面寬７公尺。

　   (B)、主要農路：聯接縱向或橫向農路者，面寬６公尺。

　   (C)、田間農路：即一般耕作農路，為臨接各坵塊短邊之農路，面寬４公尺。

◆農路路面舖設碎石級配底層為原則。

◆幹線農路之最小間隔為九百公尺，主要農路之最小間隔為三百公尺，田間農路之最小間隔為一百六十公尺。

農地重劃土地分配之辦理是否符合公開原則：

按土地分配作業直接牽涉農民權益，是重劃工作的重心。辦理土地分配一方面須將個人分散之耕地儘量予以集中，又須遷就原位次，還需要配合標準坵形，兼顧原有面積，加上土地條件優劣不一，位置也有差異，以及土地所有權人重視原有土地等因素，致土地分配為土地重劃過程中最複雜，最艱鉅的工作。為此，農地重劃條例及其施行細則規定土地分配之原則，以為作業之準據。縣市政府對土地分配結果應督促重劃課（股）長及地政局（科）長對土地分配作業予以檢查以保障農民切身權益，並規定各縣政府於完成土地分配草圖後，應邀集區內土地所有權人及耕地承租人舉行公聽會，公開說明土地分配情形，並聽取農民意見，以為檢討改進參考。

早期農地重劃區農水路更新改善：

本省早期（民國六十年以前）辦理的農地重劃區，為顧及農民的負擔能力，以及配合當時農業生產的實際需要，其田間農路寬度僅為二．五公尺或三公尺，路面均未加舖碎石級配，而併行的給排水也多未施設內面工或保護工，不但年久失修，而且路寬不足，農機等無法行駛，亟需拓寬改善，經省府研擬「台灣省早期農地重劃區農水路更新改善計畫」報奉行政院核定自七十七年度起實施，主要係將原有路面寬度拓寬至四公尺，以應農機耕作需要，路側設施以混凝土牆，路面加舖碎石級配，同時併行農路之給、排水路配合施設混凝土Ｕ型溝，期能增進農水路功能。

早期農地重劃區農水路更新改善工程規劃設計原則為何：

田間農路原有路面寬度未達四公尺者，拓寬至四公尺，工程以路側施設混凝土牆，路面加舖碎石級配為原則。 農路拓寬及因拓寬而須配合改善之併行水路，其原有構造物均一併辦理改善。 農路併行之單側或雙側給水路或排水路，配合施設Ｕ型溝，將水路所減少使用土地部份作為農路拓寬用地，農路用地仍有不足時，協調由兩旁土地所有權人無償提供。區域性排水，以其原有功能不彰，須加以改善始能解決農田排水者，列入相關改善工程辦理。但田間單獨水路，如因農路併行之水路改善後，影響其原有給、排水功能者，得一併列入辦理改善。

早期農地重劃區農水路更新改善工程經費之負擔情形如何：

農水路工程費每公頃按19.8萬元估列，中央負擔85%，縣政府及鄉鎮市公所共同配合15%。相關改善工程費及支應特殊地區不足工程費每公頃以1.2萬元估列，由中央全額負擔。

常用名詞：

農漁村社區更新：

係指將一定範圍內土地權屬複雜、畸零不整、公共設施不足、老化殘破的農漁村社區聚落，實施整體規劃，依規劃結果興修公共設施，透過土地重劃方式辦理地籍整理，並於重劃完成後，配合辦理農宅整建改建、環境美、綠化及推行守望相助、產業發展等措施，以促進土地有效利用及農漁村社區健全發展的一種綜合性土地改良措施。

農路：

係農村村里及農田間，為便利農機及農作物或其他生產資材運輸，而佈設之道路，分為田間農路、主要農路、幹線農路。所謂田間農路，指一般耕作農路，為臨接土地坵塊短邊之農路；而主要農路則為聯接田間農路之道路；至於幹線農路為聯貫村莊或區域外縣、鄉鎮之道路。

排水路：

係供排除農田內外多餘水量之溝渠。分為小排、中排、大排。所謂小排是直接臨土地坵塊之排水路，也就是收集每坵塊多餘水量的排水路。而中排是匯集輪區小排之水量流入大排之水路。至於大排是匯集中排之水量流入河川之排水路。

給水路：

係配合當地作物、土壤、氣象、水利灌溉系統及地形地勢等佈置的溝渠，以供給農地引水灌溉。分為幹支線、主給、小給。所謂幹線水路是由水庫或水源起點直接引水流至灌溉地區之水路。支線是由幹線分水流至灌溉地區之水路。主給是由支線分水供一個輪區灌溉的水路，小給是由主給分水臨各土地坵塊直接灌溉之水路。

混凝土內面工：

指灌溉及排水渠道因土壤性質不佳，經水流後會產生崩塌，為保護渠道之安全，並增強輸水功能，在土渠內側坡上用人工舖設混凝土。

混凝土Ｕ型溝：

指採用混凝土灌注成Ｕ字型之水溝，可增強輸水功能、節省用地、堅固又美觀。施工法分為二種，一為預鑄工法，即先用模型鑄成一塊長一．二公尺或適當長度之溝狀成品，經二十八天之保養並檢查合乎設計標準強度後，再運到現場安裝，可確保工程品質、解決技術工人不足等問題。二為場灌工法，即在施工現場採用模板按照設計尺寸組立成Ｕ字型水溝再灌注混凝土，經一定時間後拆除模板便成為Ｕ型溝。

台灣位於新褶曲造山帶，山地多、平地少，但是人口非常稠密，因此土地利用已經由平地向山坡地發展，造成山坡地的過度開發。山坡地是指國有林事業區、試驗林地及保安林地以外…，國對山坡地之意義係採取標高與坡度雙重準則，根據民國83年頒佈實施之水土保持法第3條的意義，山坡地係指：

山坡地：係指國有林事業區、試驗用林地、保安林地，及經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要，就合於下列情形之一者劃定範圍，報請行政院核定公告之公、私有土地：

u標高在100公尺以上者。

u 標高未滿100公尺，而其平均坡度在 5 % 以上者。

凡標高在海拔100公尺以上，或標高未滿100公尺，而平均坡度在5 % 以上者，都屬於山坡地。

山坡地可依坡度、土壤有效深度、土壤沖蝕程度、母岩性質等因素，分成一到六級。其中一到四級地為宜農牧地，適於農牧經營利用；五級地為宜林地；六級地為加強保育地，包括沖蝕非常嚴重、崩塌、地滑及脆弱母岩裸露等。台灣總土地面積約為36，000平方公里，其中海拔低於一所在坡地坡度是不是太陡，以及是否位在填方區、山谷邊緣凸崖，或是是否與擋土牆距離過近等問題。

山坡地可利用限度分類標準之坡度級別

土地坐落是否位於山坡地，一般可依山坡地保育利用條例第三條之規定，視該土地之標高海拔有無在100公尺以上，或標高未滿100公尺，而其平均坡度在5%以上者而定。亦可就該土地之地段地號至地政事務所申領土地登記簿，從標示部“編定使用”欄位看出。亦即登記簿之編定使用，載有文字者為都市計畫外土地，其載為山坡地保育區文字者，即為山坡地，否則即非山坡地；但若編定使用欄位空白者，則屬都市計畫內土地，應另向地政機關申領地籍圖謄本再向縣市政府都市計畫單位或鄉鎮市公所工務建設單位，申領都市計畫分區使用證明書，如為保護區或國家公園區者，則屬山坡地。

如果標的物是成屋，應該注意的問題依次包括：馬路路面是否變形或發生龜裂？擋土牆高度是不是超過6公尺或45度？擋土牆排水孔功能是否正常？社區有無滯洪池，或滯洪池大小和位置是否適當？房屋的樑柱是不是出現45度裂縫？如果是已經成形的社區，另外要查明管理委員會的運作情形，以及是否定期委請專家進行社區安全檢查的工作。由於營造廠的素質，與山坡地開發品質有絕對密切的關係，因此不管購買的是預售屋或者是成屋，都應該事先了解營造廠的背景及過往的相關開發經歷，才是上策。

山坡地住宅在大量出現不動產市場時，曾因其寧靜的環境及優美的景觀，受到許多消費者的青睞，一般來說購買山坡地住宅的民眾以年青人、頂客族或55-68歲退休老人居多。直到86年的「林肯大郡」及88年的「921大地震」，才使山坡地住宅讓人聞之色變，房價一路下滑，也因為這兩次慘痛的教訓，使得政府對山坡地住宅的管理也更趨嚴謹，台北縣、市工務局等相關單位對山坡地住宅產品的建照核發一律從嚴審查，例如坡度在30%以上的山坡地住宅即遭禁建。

在政府的嚴格把關之下，加上消費者自身多留意一些危險訊息，如坡面上的樹木或電線桿有傾斜現象、坡面出現裂縫或小坍方、擋土牆面出現外凸變形或龜裂或擋土牆腳、坡腳有落石或小石塊堆…及避免順向坡房舍等，其實山坡地住宅不失為在健康取向下可考慮購買的產品。在台北市山坡地住宅結集的區域以文山區為主，平均單價約在15-20萬元/坪之間，台北縣則集中在新店市，平均單價從每坪8、9萬元到15、6萬元都有，雖然目前房價均處於低檔，但跌勢已趨於緩和。

在選購安全的山坡地社區時，有幾點注意事項：

u      山坡地的坡度要緩，避免選擇直接蓋在陡坡上的房子，根據專家評估坡地住宅超過30％時危險性較高。

u      建物周圍上下坡都不宜太陡，有高大的擋土牆或護坡工程設施，不表示安全無虞，避免選擇房子位於上、下邊坡或溪谷口，或高灘地，尤其是尚未經過整治的野溪。

u      建築物距離擋土牆最好有適當的距離（約6米以上）或至少應為擋土牆高度的2至3倍，方能避免因大雨造成土石滑動，影響住宅安全，原則上房舍與坡道的距離愈近容易造成坍塌災害。擋土牆面及周邊、基地周邊、上坡地等是否有排水管道：因排水管道的設置是水土保持的最大關鍵。全數排水管是否阻塞？尤其是落葉較多處？因有排水管但若阻塞也會造成災害。

u      擋土牆：歷經幾次颱風後，土石流問題浮現，山坡地住宅安全問題，再次引起民眾關心。購買山坡地住宅，應先檢視社區擋土牆，包括擋土牆高度應在4公尺以內，且不宜超過6公尺，鄰近擋土牆的房屋，距擋土牆距離應以擋土牆高度一半為限。

u      若發現擋土牆有裂或彎由變形應小心，且選購山坡地住宅，也應遠離擋土牆。

u      最好選擇由信譽良好的建設公司、營造廠及建築師所蓋的房子，因山坡地的房子涉及較多的專業化及經驗，如果沒有不良記錄，對建商的信譽較可安心，如果是上市公司，保障的程度也將相對較高，但若為一案公司，就得要特別小心注意。

u       住宅的基礎下有高大擋土牆，要注意查看設計圖，房屋基礎是否落在穩固的岩盤或土層上，不要選擇地質太差，或昔日有礦坑道之山坡地的房子，故也應瞭解該坡地的歷史。

u       已建成的山坡地住宅社區應定期請專家檢視擋土牆、排水等設施的安全性。

u      社區上、下水道的排水系統要完備，才不致於發生地面積水或基礎土壤積水的不良情況。

u      請專業建築師或土木技師對山坡住宅的地質、坡度、擋土牆結構進行檢測，如地質不佳、坡度過高、擋土牆高度超過三公尺以上，則應特別注意其施工品質及相關排水措施。

u      大面積挖方及填方的山坡地住宅要敬而遠之，如果知道該山坡地住宅個案是挖這山頭（挖方）、填低窪地（填方）的方式興建的，其地基都會較鬆軟，危險性也就隨時可能發生，消費者宜先向建商或代銷公司查明地基狀況。

u      山坡地住宅已興建完工年限：原則上完工愈久地基愈牢靠。 

u      山坡地住宅周邊或上下方是否有新興建工程工地：因新工程土地開挖或大地工程會影響周邊土地的質地。

u      山壁與平地是否出現位移：若有位移現象可能是地震帶、地質不穩或水土保持不良等原因造成。

u      住宅倚靠的坡地上下方的建物屋齡及施工品質：上下方住宅水土保持或擋土牆或大地工程未符合標準，將影響本身住宅的安全穩定度。

u      山坡地住宅周邊或上下方是否是舊河道或礦坑：新山坡地住宅因地質變數較大，若為舊河道或礦坑等地質時，危險性較高。

u      坡地地形：U型谷坡地或坡地邊緣危險性較高。山坡住宅逆向坡較安全，購買山坡地住宅應注意房屋建築在逆向坡比順向坡安全。順向坡的坡面傾斜方向，與地層傾斜方向相同，是最容易滑動的一種山坡；逆向坡的岩層結構較為穩固，安全度較佳。另外，山坡的坡度也要考慮，一般坡度在30度以下，較適合土地開發與居住，15度以下的緩坡更適合房屋建築，新建的房屋更應留意。

u      建築物執照的核定內容與實際建物地下開挖是否符合：一般民眾無法辨識建商興建是否合乎法規，故與建築執照對照是較理想的方式。

u      坡地頂或坡地上是否有綠地建造：綠地是水土保持的重點，因此綠地建造是必備的部份。

u      綠地建造是否過於疏散：原則上密度愈高的綠地愈能做好水土保持。

u      對外聯絡道路有幾條，寬度，原則上，聯絡道路多或寬對外聯繫愈便利，災害的救難也較便捷。唯一的聯外道路是否為積水區，或坍塌區，因為，主要聯絡道路若很容易淹水，將造成災害發生時最大的阻礙。

u      以前有無崩塌發生，原則上，有過崩塌經驗處再發生機率較高。

u      清晨看山邊屋觀察受潮 選擇下雨天看屋，可以發現房子有無漏水，而利用晚上看屋，則能確認社區進住率及環境治安好壞，針對選購房屋類型不同，就要利用不同時間看屋，如果想買山邊的房子，不論是別墅或大型造鎮，除了要選在上述時間看屋外，最好能抽空起個大清早前去看屋，因為山邊的房子最易受潮，利用清晨去看屋，不管是牆壁或地板受潮情況都能一覽無遺。

u      山坡地住宅買舊不買新：購買山坡地住宅，應買舊不買新。山坡地社區從整地、開發興建，到有人進住，不論是建物與大地之密合度、排水系統之運作、或是社區之成熟度等，都要經過一段較長的時間來考驗，才能斷定開發工程的穩定性與安全性，因此選擇山坡地社區要喜舊厭新，已經開發完成10年以上、沒有出任何意外的山坡地社區，其安全性相對較高。

台北市的消費者不妨還可以利用一份山坡地住宅安全（ＤＩＹ）自助檢視表來評量自己的住宅，填妥檢測表後與市府工務局建管科聯繫，建管科將安排專家前往勘查。除此之外，透過專業機構，例如台北市建築師公會、台灣省土木技師公會…等單位來做安全鑑定，將可提供更安全的居住保障，但這些單位申請鑑定是需要付費的，且付費標準不一，消費者可先行電話聯絡再做決定。

雖然目前的山坡地住宅行情表現未見明顯翻升，但其實下跌幅度最大的時間點是落在88年到89年之間，90年至今已有緩和跡象；有心購買山坡地住宅之消費者，要注意建築基地要建在逆向坡上，而且不要破壞了坡腳，以免影響岩盤的穩定性，除了住宅本身的安全考量外，應同時將山坡地住宅的居住環境、社區管理、聯外交通與空屋率等四大因素列入考慮；從而選擇到一個兼具健康與安全性的山坡地住宅。

山坡地之保育與利用：

　　 山坡地管理法令始自民國65年訂定之「山坡地保育利用條例」，唯其內容對農業之使用，如開發建築使用之管理，則過於簡要，無法因應實際之需要。許多坡地不當利用事件，層出不窮，如開闢大面積的高爾夫球場、菜園、檳榔園、果園，而坡地道路亦因應運產生，造成土壤沖刷嚴重，坡地災害頻傳，不但在使用當地災害頻傳，連下游地區的居民生命、公共建設及公司財產都被殃及。民國72年7月7日內政部首次頒佈山坡地開發建築管理法，於民國79年及86年分別再加以修正。該辦法明定山坡地開發建築面積不得少於十公頃，並規定山坡地開發由直轄市、縣(市)政府審定發給許可。根據山開辦法第五條規定，山坡地有下列各款情形之一者，不得開發建築：

u        坡度陡峭者

u        地質結構不良、地層破碎、活動斷層或順向坡有滑動之虞者

u        現有礦場、廢土堆、坑道及其周圍有危害安全之虞者

u        河岸侵蝕或向源侵蝕有危及基地安全者

u        有崩塌或洪患之虞者

u        有礙自然文化景觀者

u        依其他法律不得建築者

　　依山開辦法外，民國86年內政部區域計劃委員會定頒非都市土地開發審議規範，該規範規定平均坡度在百分之三十以上的坡地，其面積80%應維持原貌，不可開發，其餘20%之土地得規劃作道路、公園及綠地等設施使用。農委會於民國83年公布實施水土保持法，復於民國85年公告水土保持技術規範，做為審查水土保計劃之依據，至此水土保持審查始具制度。

仔細勘查坡地住宅，留意地層變化，可找專家陪同

台灣約2/3以上土地屬於山坡地，在平地住宅開發幾近飽和下，山坡地住宅以環境和視野，吸引許多想暫時脫離城市生活的消費者前往選購。只是台灣因位處地震帶，不少山坡地更有坡陡、地質條件脆弱等不適開發的先天條件，買山坡地房屋必須更審慎。 

根據內政部建築研究所資料，消費者選購山坡地住宅時，對於周圍大環境、相關興建工程設施及房屋建築結構等3大原則，應有所評估，再針對其中各類細項分別檢視，以保障住宅和生命財產的安全。 首先，關於山坡地住宅所在的大環境部分，要檢測房子是否位在順向坡、活動斷層帶或陡坡等位置上，並需觀察鄰近樹木或電線桿是否有傾斜、坡面或路面是否出現裂縫等現象。 

順向坡易造成滑動

當岩層傾斜方向與地形表現的傾斜方向相同時，就稱為「順向坡」，若是基地坡址遭到破壞，位在上面的住宅則有可能發生滑動；若坡面上原本垂直的樹木、或電線桿發生傾斜，則表示這個斜坡可能已經發生淺層滑動的現象。同樣的，若是坡面、路面出現同方向、成群成組的裂縫，或局部陷落，表示地底可能已經淘空，或是地層已經產生滑動。 

擋土牆採分段分階

關於住宅環境的相關工程設施，擋土牆是否有裂縫、不正常的出水狀況，及擋土牆的高度，和房屋與擋土牆的距離等都是觀察重點。根據台北市政府工務局建管處資料顯示，擋土牆若有凸現象，表示已經超過所能承受的壓力，若是排水孔無法正常出水，則有牆背回填土已被淘空的危機。較完善的山坡地擋土牆，多會採取分段分階規劃，可以觀察擋土牆高度，最好是4公尺以下為宜、6公尺以上則偏高。排水溝則是另一重點，若是排水溝有裂縫、變形，則表示有長期排水異常的現象，地盤有軟化的潛在危機，這些都是山坡地災變的前兆。回到房屋主體，除可觀察外牆磁磚、粉刷、室內梁柱有無剝落或裂開，地下室、屋內裝潢的牆壁或角落有無裂縫，或是發霉的現象。「對於山坡地住宅有疑問，除了向建商或仲介表達外，也可以請教相關專家，千萬不要抱著姑且一試的心態倉促下決定。」

先檢視地質資料

山坡地住宅首重安全。前幾年山坡地住宅發生危機後，近幾年建商多已加強安全措施。較有口碑且較負責任的建商，都會在銷售時將基地所在的地質資料提供給消費者，並且強調地基、結構的穩定性，像是地基怎麼打、打了幾個基樁、打得多深都是參考重點。 留意交通採買問題 若是建商沒有提供山坡地住宅的相關資料，建議消費者選購山坡地住宅前，可先上「經濟部中央地質調查所」（http：//www.moeacgs.gov.tw）查詢基地是否位在地震帶上。因為台灣地處歐亞大陸板塊及菲律賓海洋板塊的交界處，地震會造成土石鬆動。若是安全措施已經完備，回歸房屋選購的基本原則，景觀、生活機能和交通則是另一考量的重點。由於山坡地住宅強調的就是景觀、環境，相對而言生活便利性就有待考慮。除了日常購物不比市區便利外，好幾個大社區共用一個出路口也是大問題，若是只有1條連外道路、上下班尖峰時間就容易塞車，這些在選購前都應該考慮。   

簡易3招 住山坡住宅也不怕：

「西北颱」、「路徑酷似溫妮颱風」、「林肯大郡事件」等令人看了怵目驚心的字眼，隨著蘭寧颱風的來臨不斷出現在新聞版面上，一定又讓現在住在山坡地上或是準備住進山坡地社區的民眾膽顫心驚。不過民眾也不必過度驚慌，只要掌握既成已開發山坡地社區、慎選建商及打聽住戶口碑，山坡地住宅還是可以買得安心、住得放心的！

又見西北颱來襲，加上氣象報告又不斷強調其行徑酷似造成「林肯大郡事件」的溫妮颱風，所以自然而然的又引起山坡地住戶或是準住戶的一陣緊張與恐慌。台灣有三分之二之土地都屬山坡地，所以家住山坡地的機會非常高，很多房子也都蓋在山坡地上，而且也都安全無事，真正像過去發生類似「林肯大郡事件」的情形並不多，民眾只要掌握既成已開發山坡地社區、慎選建商及打聽住戶口碑，並隨時遵照營建署或是北市等地方建管單位提供之「山坡地住宅安檢DIY20招」，山坡地住宅還是「仁者樂山」的不錯選擇。 據了解，不論是營建署或是地方建管單位都有提供「山坡地住宅安檢」的相關表格，但其中卻有很多易看難懂之專有名詞，如順向坡、大填方區、地錨、擋土牆等等，對一般民眾而言確實是常常有看沒懂，因此有一個最簡單也最保險的山坡地住宅選擇口訣：「喜舊厭新、摸建商底、問住戶口碑」。 在國內工程界流傳一句話：「山坡地社區的七年之癢」，也就是說山坡地社區在經過大地工程、開發興建，到有人進住，不論是建物與大地之密合度、排水系統之運作、或是社區之成熟度等，都要經過一段較長的時間來考驗，才能斷定該山坡地開發案之穩定性與安全性，因此選擇山坡地社區要「喜舊厭新」，已經開發完成十年以上、沒有出任何意外之山坡地社區，其安全性是無庸置疑的！

「摸建商底」是指建商有無開發山坡地社區之經驗，沒經驗風險相對較高，有的話，其開發之山坡地社區有沒有任何出意外之不良紀錄，這些都要打聽清楚。至於「問住戶口碑」，這是買任何住宅產品都要做的動作，山坡地社區更是要仔細詢問已住之住戶以往社區之安全紀錄，更重要的是要進一步了解建商是不是有後續之開發計畫，後期之開發會不會影響現在社區及住戶之安全，都要有全盤之了解，以確保人身及財產之安全。

現在政府建管相關單位及學術機構都有完整之山坡地住宅安全注意及檢測事項，提供給民眾，對於這方面想進一步深入探討與了解的，可進入下列網站或網址：內政部營建署；台北市工務局建築管理處；中央大學土木工程學系，林肯大郡山坡地議題網站等。

山坡地住宅安全自我檢測項目

一、周圍環境檢查 　

1.房屋是否在山谷邊緣或山崖之上？□是□否 　

2.坡面上的樹木或電線桿是否有傾斜現象？□是□否 　

3.坡面或路面是否出現裂縫？□是□否 如是，裂縫分佈□密□疏

二、房屋外圍現象檢查 　

1.社區是否有擋土牆？□是，高度約╴╴╴公尺，距房子約╴╴╴公尺，□否。 　

2.擋土牆是否有異常出水現象？□是□否。 　

3.擋土牆是否出現外凸變形或龜裂？□是□否。 　

4.擋土牆牆腳是否有落石或小石塊堆？□是□否。 　

5.山坡坡腳是否有落石或小石塊堆？□是□否。 　

6.社區是否有提供降低洪水流量或攔截土石之水池？□是，□否　　

　如是，是否經常保持通暢及保持正常使用？□是，□否 　

7.排水溝是否有龜裂？□是，□否 　

8.排水溝於豪雨時是否能保持順暢？□是，□否 　

9.房屋周圍排水溝是否有裂縫或出水量異常？□是，□否 　

10.房屋周圍樓梯或排水溝與建築間是否產生開裂落差？□是，□否

三、房屋現象檢查 　

1.靠近山邊房屋之牆壁或地下室是否有滲水或發霉現象？□是，□否 　

2.房屋地下室之地板或角落是否有裂縫或凹凸不平現象？□是，□否 　

3.房屋樑柱是否有裂紋、歪斜或鋼筋外露之現象？□是，□否 　

4.房屋隔間牆是否有粉刷層裂開形成斜向裂縫？□是，□否 　

5.房屋外牆磁磚是否有剝落現象？□是，□否 　

6.房屋門窗會因結構體或門窗本身變形而產生開關困難或無法使用現象？□是，□否 　

7.屋內裝修材料，如懸吊燈飾、靠牆衣櫃或書櫃是否有傾斜或生銹現象？□是，□否 　

8.房頂水塔進水量是否不穩定？或水壓異常？或自來水水費暴漲？□是，□否

山坡地開發相關規定(台北市政府工務局建築管理處)

 山坡地管理業務簡介(行政院農委會)

台北市、台北縣 山坡地住宅

汐止市山坡地住宅介紹

公共設施用地

依都市計畫法第規定，都市計畫地區範圍內，應視實際情況分別設置公共設施用地，這些公共設施用地包括道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道、港埠、學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關、上下水道、郵政、電信、變電所、其他公用事業及嫌惡設施（如：垃圾處理場）等用地。而這些公共設施用地係將來需用之土地，在目前未需用前，預先呈請核定公布其徵收之範圍，並禁止土地所有權人妨礙徵收之使用，稱之為公共設施保留地。因此，公共設施保留地的所有權人於該土地被徵收前，其使用受到相當大的限制。為彌補其使用受到限制，稅法上給予若干優惠。

公共設施用地種類：

都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置下列公共設施用地：

◆道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。

◆ 學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

◆上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

◆本章規定之其他公共設施用地。

公共設施用地之設置，依照都市計畫法之相關規定，係就各地區人口數與土地使用、交通等現狀，並考量該地區未來發展之趨勢而決定公共設施之項目、位置與面積，旨在增進市民活動之便利及確保良好的都市生活環境。前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。

公共設施用地應屬公有，但屬私有土地者，應由政府依法徵收、重劃或區段徵收之。是以，未被徵收之私有公共設施用地，即屬公共設施保留地。

公共設施用地決定之一般原則：

◆公共設施用地，應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、位置與面積，以增進市民活動之便利，及確保良好之都市生活環境。

公共設施用地道路等用地之配置原則：

◆道路系統、停車場所及加油站，應按土地使用分區及交通情形與預期之發展配置之。鐵路、公路通過實施都市計劃之區域者，應避免穿越市區中心。

公共設施用地公園綠地等用地之配置原則：

◆公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，應依計畫人口密度及自然環境，作有系統布置，除具有特殊情形外，其占用土地總面積不得少於全部計畫面積10%。

公共設施用地學校等用地之配置原則：

◆中小學校、社教場所、市場、郵政、電信、變電所、衛生、警所、消防、防空等公共設施，應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之。

其他等公共設施用地之配置原則：

◆屠宰場、垃圾處理場、殯儀館、火葬場、公墓、污水處理廠、煤氣廠等應在不妨礙都市發展及鄰近居民之安全、安寧與衛生之原則下，於邊緣適當地點設置之。

公共設施保留地之取得方式：

依本法指定之公共設施保留供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得之：

◆徵收。

◆區段徵收。

◆市地重劃。

獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，屬於公有者，得申請該公地之管理機關租用；屬於私有無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市、縣市局政府代為收買之。

公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。

前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。

公共設施保留地之徵收補償標準：

◆依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；其地上建築改良物之補償以重建價格為準。

◆前項公共設施保留地之加成補償標準，由當地直轄市、縣(市)地價評議委員會於評議當年期土地現值時評議之。

公共設施保留地之使用限制：

◆公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除。

◆都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法，由內政部定之。

◆公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。

公共設施保留地之免稅：

◆公共設施保留地因徵收取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

   ◆私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制；劃設逾25年未經政府取得者，得優先辦理交換。前項土地交換之範圍、優先順序、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部會商財政部定之。

公共設施保留地： 

所謂公共設施保留地，係指在都市計畫地區內，為因應將來人口增加，社會經濟發展的需要，預為指定之公共設施用地。

 其他相關說明：

◆公共設施保留地尚可於未被徵收前申請臨時性建築物，並依法繳納稅捐。

◆公共設施保留地，如擬變更者，應透過都市計畫變更之程序為之。都市計畫變更之程序涉及法令規章及都市發展、遠景及整體規劃等，難度高。

◆保留期限：有關公共設施保留地保留之期限於民國77年都市計畫法第50條修正前，曾有保留期限之限制，惟於77年修正時，廢除保留期限。是以，目前凡被編為公共設施保留地者，均屬無限期保留。

◆可分割：公共設施保留地,道路用地,當可申辦分割。 

為何要購買公共設施用地？

◆可實物全額(道路用地)抵繳遺產稅，節省遺產稅支出→將買來的道路用地依公告現值全數捐贈給政府抵繳遺產稅。

◆捐地報稅 以現值16％為成本 須以實際取得價格認定，如未提出取得成本證據，即依財部核定標準認定，捐地節稅的列舉扣除額，個人捐贈公設地給政府，買入時沒有提出成本收據者，以公告現值的16％計算成本，從所得中列舉扣除。捐地節稅過去盛極一時，財政部在92年中發布解釋令防堵，從93年開始的土地捐贈列舉扣除金額，一概以實際成交價格的取得成本認定，而不是以公告現值的百分之百認定。如果沒有提出取得成本確實證據，要以財政部核定標準，認定其捐贈列舉扣除金額。財政部發布認定標準，在94年5月申報93年度所得稅時，除了非屬公設地之外（例如，建地等），經稽徵機關提出具體分析意見，專案報部核定者外，捐贈公設地如果沒有成本證明者，依財政部規定的公告現值的16％認定；如果能提出成本證明，以成本費用核實認定。財政部官員表示，各地區國稅局調查轄區內土地交易情況所，公設地的買進成本差不多只有一成多，沒有因為土地所在地不同，而有太多的城鄉差別。因此，財政部據此調查結果發布全國統一認定標準為公告現值的16％。

◆可減低公司全年度營業淨利，達到降低公司全年度課稅所得額，節省公司年度應納稅額。捐贈政府可列為公司營業費用及損失總額〉

◆列為公司固定資產，是平衡公司資產負債表最佳編列工具。

◆結合建地在申請建造時，合併申請容積移轉，增加興建的容積建坪可和建商分房子。

◆受贈人為納稅義務人時，可申請實物全額抵繳贈與稅。

◆以低價買進，待政府徵收依公告現值加成徵收，成為最佳投資理財工具。 

「公共設施保留地」與「公共設施用地」之區別

　　財政部臺北市國稅局表示：依都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因繼承而移轉者，免徵遺產稅。所稱之「公共設施保留地」與「公共設施用地」並非等同。都市計畫法所稱之「公共設施保留地」，係指依都市計畫法第48條至第51條所定都市計畫擬定、變更程序及同法第42條規定劃設之公共設施用地，「留待」將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮，縣轄市公所取得者而言。亦即「公共設施用地」名稱僅係用地別之性質，尚非當然等同適用都市計畫法所稱之「公共設施保留地」。

　　該局進一步表示，依據都市計畫法及內政部函釋規定，公共設施保留地之認定須兼具以下3要件：

◆須為都市計畫法第42條所稱之公共設施用地。

◆尚未徵收取得。

◆無下述3種情形者：

★經依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。

★依都市計畫法第61條第二項規定，已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建之公共設施用地。

★配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。

最近查核某被繼承人遺產稅案件，發現納稅人主張被繼承人所遺留之9筆土地為經政府編定屬公共設施用地之市場用地，其使用收益均受極大限制，應有都市計畫法第五十條之一規定，免徵遺產稅之適用。惟經該局查證結果，都市計畫書所載該地取得，除由政府取得外亦可獎勵民間興闢，依前述公共設施保留地之認定標準，該九筆土地僅屬都市計畫法第42條之公共設施用地，尚非同法所稱之公共設施保留地，從而無同法第50條之1免徵遺產稅之適用。

案例：

北市國稅局最近接獲申請復查遺產稅的案件，某甲去世之後後，留下一筆經編定為市場用地的公共設施用地。繼承人認為，只要是屬於都市計畫法規定的公共設施用地，便可以適用都市計畫法第50條之1，免徵遺產、贈與稅。

都市計畫法第42條明訂「公共設施用地」的範圍，包括道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等。同法第50條之一則規定，「公共設施保留地」免徵遺產稅及贈與稅。

上述案例中的繼承人認為，自己所繼承的這塊土地顯然符合42條裡「公共設施用地」裡的市場用地。

不過，國稅局引用內政部的函釋指出，「公共設施用地」中，留待各政府、鄉鎮縣轄市公所，或公共事業機構使用的土地才算是都市計畫法中所說的「公共設施保留地」。如果上述機關已在使用該土地，或是土地並非供上述機關使用，就只能算是「公共設施用地」，而非公共設施保留地。

例如一些公共設施、新市區建設、舊市區更新等建設計畫中的土地，只要是由私人或團體取得、興闢，就不能算是公共設施保留地。

北市國稅局表示，申請復查的繼承土地雖然屬於市場用地，但該用地的目的是獎勵民間興闢，不符合內政部「供公用事業機構、政府用」的解釋，雖算「公共設施用地」，卻非「公共設施保留地」。所以北市國稅局最後仍維持原來的決定，對該筆土地課以遺產稅。

公設地容積移轉建商最愛：

一般民間利用公共設施保留地來抵稅的作法，自從財政部今年開始以實際成交價來認定之後，公設地移轉金額大幅萎縮。但是，業界人士指出，對於建商而言，購買冷門地段的公共設施保留地，捐贈給政府，再將容積獎勵移轉到熱門區段的建案上，利潤也頗為可觀。採用公共設施保留地抵繳稅款，民間已經使用多年，原先的作法是，以市價約2成左右的價款買到公設地，再用公告現值的價格抵繳稅款，但財政部已經關閉這個管道。 買賣大幅萎縮，主要是牽涉到仲介可以從中賺取的利潤，在財政部改以實際成交價來認定稅金之後，就大幅縮水，仲介因而全面收手，形成交易減少；這是就一般的小額節稅人而言。不過，對於大型集團而言，表面上的不划算，並不代表不可行；一些大型集團反而是灌高公設地的交易價格，以高價來抵更高的稅金，這跟以低價買得、高價抵稅，是同樣的道理。其次以公設地捐贈來移轉容積，目前算是新的熱門方法之一，以建商最熱中這項作法；建商開發案中，買冷門段的公共設施保留地來捐贈，再將容積獎勵移轉到建案上使用，來往之間，利益也相當可觀。政府沒有錢來買公設地，如台北市政府同意古蹟容積可以移轉使用，台北縣政府就同意公設地容積可以移轉使用，同樣達到政府獲得公共設施保留地，但建商獲得容積獎勵的優惠；不過，一般民眾的小額節稅，採用這項管道，能節省的稅金已經很有限。

捐地換容積 收購路地新算盤：

雖然財政部於規定，購買公共設施土地捐地，必須以「實際交易價格」向國稅局申報，節稅空間已減少，但因部分縣市仍有「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」的規定，因此還是有誘因。93年中央政府曾編列15億元，將試辦政府向民間標購既成道路用地，由民間依公告現值提出合理價格賣給政府，再由政府選擇最低價格標購。94年北市分到3.8億元，已辦理並已決標。據瞭解，94年台北市政府標到的既成道路價格約是公告現值的二點七成，桃園縣政府也進行標購既成道路土地，決標也是兩成多，不過台北縣買到的價格較高，約是三成多。

如果能以公告現值的一、兩成購得道路用地，再參與政府標購既成道路用地，其間約有一到兩成的利潤，不過最大的好處就是「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」，由於部分縣市允許建商或公司行號，捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時，可享受最高五○％的容積移轉獎勵，讓「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。

公共設施用地取得之方式 ：

依都市計畫法48條、52條與相關規定公共設施用地取得之方式有：價購、徵收、區段徵收、市地重劃、公地撥用、設定地役權、聯合開等方式。不管以何種方式取得均和價格有關。價購：協議價，雙方可以接受之價格。.

一般徵收：

指國家基於興辦公共事業之需要，或政府機關因實施國家經濟政策，而單獨徵收個別私有土地者。依現行徵收地價補償之規定，依平均地權條例徵收以公告現值為準，依都市計畫法徵收以公告現值加成補償。依土地徵收條例30條規定其加成補償成數，由直轄市或縣市主管機關比照一般正常交易價格。依促進產業升級條例徵收之工業用地及國民住宅條例之國宅用地，則依市價協議補償其地價，其補償之標準不一，有欠公平。

區段徵收

區段徵收係政府為開發建設新社區或更新舊都市及開發更新農村社區，將一定範圍內之私有土地，全部予以徵收並重新加以規劃整理，開發完成後除公共設施用地由政府取得闢建供公眾使用外，其餘可供建築用地，部分由原土地所有權人領回或優先買回，部分供作開發目的之使用，以達整體開發目的。依平均地權條第55條之2第3項規定：道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、體育場、停車場、國民學校等公共設施用地無償登記為直轄市或縣市有。據此辦理區段徵收之地區，政府可無償取得35%之公共設施用地。其補償方面所有權人可以選擇金額或領回土地。其補償金額有依法規之不同有協議價與公告現值、一般正常交易價等。

市地重劃

經以科學方法將原有畸零狹小、凌亂不整、不適於建築使用之土地，予以重新交換分合，並由土地所有權人自行支付經費，配合開發建設之一種都市土地開發方式。

公地撥用

公地撥用乃政府基於公法上之權力，使需用土地之機關，取得該土地之使用權，對於撥用公地上他項權利之處理，得比照徵收私有土地之規定辦理，他項權利因撥用而消滅。各級政府機關需用公有土地時，應商同該管市縣政府層請行政院核准撥用，無需民意機關之同恴。撥用又分為有償與無償撥用。有償撥用：指各級政府機關為公務或公共所需公有不動產，經奉准有償撥用後所為之移轉及管理機關變更。得依土地法第126條或國有財產法第38條規定申辦撥用。辦理有償撥用不動產時，土地之取償，以核准撥用日當期公告土地現值為準。地上建築改良物之取償，以核准撥用日當期重建價格為準。

設定地役權

地役權，依民法第851條規定，係以他人土地供自己土地便宜之用之權。其租金及存續期間，法無限制，得依當事人自由約定，但須於不違背現行法及公序良俗之範圍。依行政院67年7月14日台六七內字第6301號函核釋。政府為便利公眾通行，整修市鄉道路環境，於現有既成道路上為必要之改善養護，舖設柏油，該道路形態並未變更，亦未拓寬打通者，應依行政法院85年判第8判例，以公用地役權關係繼續使用。

聯合開發

聯合開發，係指地方主管機關依執行機關所訂之計畫，與私人或團體合作開發大眾捷運系統場、站與路線土地及其毗鄰地區之土地，以有效利用土地資源之不動產興闢事業。據此聯合開發之方式主要為取得辦理大眾捷運系統之用地。聯合開發用地作多目標使用者，得調整當地之土地使用分區管制或區域土地使用管制。聯合開發用地得以市地重劃或區段徵收方式取得，協議不成者，得徵收之。因捷運系統設施用地須為「交通用地」，所以參與聯合開發的土地，若原界定為他種用地，則必須透過使用變更成為交通用地

公共設施保留地取得之方式

如為公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買，抑或申請撥用；如為私有土地，則循徵收、區段徵收或市地重劃等方式取得。惟獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需之公共設施用地屬於公有者，得申請租用，屬於私有而無法協議收購者，應由核准投資人備妥價款，申請當地政府代為收買。辦理公共設施保留地之徵收或區段徵收，其補償之地價，以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。
關於公共設施保留地取得之期限，亦有下列二項規定：
  1. 在民國62年9月6日都市計畫法修正公布前尚未取得者，應自修正公布之日起，10年內取得之，但有特殊情形，經上級政府之核准，得予延長，其延長期間至多5年，逾期不徵收，視為撤銷。
  2. 在都市計畫法修正公布後所指定之公共設施保留地，其取得期間，亦依前項規定辦理，並自指定之日起算。

公共設施保留地之管制：

公共設施保留地於指定後取得前，除得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用外，不得為妨礙其指定目的之使用，但土地所有權人得申請為臨時建築使用。其臨時建築使用辦法，另由內政部訂定，如有無力經營、轉租、移轉或違背原核准之使用計畫者，或不遵守有關法令等情事，其屬公地租用者，管理機關得終止租用、另行出租他人經營或接管經營；其屬代為收買私地者，當地政府有按原價額優先收買之權。私人未經核准擅自移轉者，其移轉行為不得對抗當地政府之優先購買權。

稅捐相關說明：

公共設施保留地簡單的說就是都市計畫規劃將來要做為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等機關預定用地，日後由政府徵收開發使用。土地一旦被編定為公共設施保留地，使用就受到限制，往後不能做私人商業或住宅用途，市價會偏低，在還沒有被政府徵收前，每年還要按時繳交地價稅，政府在稅負方面有下列的補償措施可以減輕您的負擔：

●地價稅： 原則上是按0.6%稅率課徵，但是在保留期間沒有作任何使用並與使用中的土地隔離、或者仍作農業使用的話，地價稅是全免的。  

●綜合所得稅： 把公共設施保留地捐贈給政府的話，可以按公告現值在列舉扣除額捐贈項下扣抵綜合所得稅，沒有金額限制。 

●贈與稅： 贈與財產含有公共設施保留地，於移轉給配偶或直系血親時，可以免徵贈與稅。 

●遺產稅： 被繼承人遺產中有公共設施保留地，而且有應納遺產稅時，繼承人可以用它來抵繳遺產稅，如果該筆公共設施保留地是屬於經政府開闢之道路用地，則不必計入遺產總額，仍可用來抵繳遺產稅，這可是雙重利益呢。 

●土地增值稅： 公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。 

●公共設施保留地,如果在所有權人生前已經公告徵收確定,所領取的補償費到死亡時還沒有支用，或還沒有具領完畢的部分，應該屬於死亡人的遺產，就這些留下來的數額或還沒領的金額申報課徵遺產稅。 　　

●公共設施保留地如果在所有權人生前已公告徵收，但是到死亡的時候還沒有公告期滿，那麼這筆公共設施保留地仍然是死亡人的遺產，免徵遺產稅。

●政府開闢或其他無償供公眾通行道路：遺產及贈與稅法第16條第12款規定，被繼承人遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，不計入遺產總額。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應計入遺產總額。

●土地稅法第39條第2項前段規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅, 未被徵收之公共設施保留地，移轉時均可免徵土地增值稅。但應注意，該公共設施保留地必須是以徵收或區段徵收方式取得或尚未定案者，始可免徵土地增值稅。

●都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因依本法第49條第1項徵收取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

●公共設施保留地若是贈與直系親屬者，可免徵贈與稅；若是出售予二親等間之親屬，則屬遺產及贈與稅法第五條視同贈與之範圍，除非檢附實際價款證明，否則應課徵贈與稅。

●公共設施保留地與使用中的土地隔離者，可申請免徵地價稅, 花蓮縣稅捐稽徵處表示：「公共設施保留地」是指依都市計畫法所劃設之公共設施用地中，留供將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之土地。都市土地依都市計畫法規定，應設置公共設施用地，如道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道、港埠、學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生及機關用地、上下水道、郵政、電信、變電所及其他用地等等。該處表示，民眾的土地如果屬於都市計畫公共設施保留地，在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，可以申請免徵地價稅，以減輕地價稅負擔，但如仍作使用，則應課徵地價稅。該處另外表示，都市計畫公共設施保留地，在保留期間未作任何使用並與使用中的土地隔離者，地價稅或田賦全免，但該土地在保留期間仍然作為建築使用，除了自用住宅用地依照2/1000計徵地價稅外，統按6/1000稅率課徵地價稅，較一般用地基本稅率10/1000，最高累進稅率55/1000之稅負為輕。該處指出，民眾土地屬於公共設施保留地，雖僅部分使用，但沒有使用的部分，如果未與使用中的土地隔離，並不符合減免規定，仍須將土地全部面積按照6/1000稅率課徵地價稅。

●公設保留地免遺贈稅 限四大類

●財政部台北市國稅局已訂定公共設施保留地免徵遺產及贈與稅調查要點，規定公設保留地單筆價值超過500萬元、二筆以上合計超過1,000萬元者，應查明其確切公告徵收日期，凡在繼承日或贈與日後公告徵收者，不得免稅。

●台北市國稅局並明訂，符合免徵遺產稅或贈與稅的公共設施保留地，只限4大類土地：

（1）道路、公園、綠地、廣地、兒童遊戲場、民生航空站、停車場所、河道及港埠用地。

（2）學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

（3）上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

（4）依都市計畫法規定之其他公共設施用地。

要點中規定，土地是否屬於公共設施保留地，應依土地所在主管地政機關或其他有權出具證明單位，在繼承事實發生後或贈與日後，出具的都市土地分區使用證明認定之。同時，為避免產生弊端，要點中亦規定，公共設施保留依單筆計算的遺產或贈與價值在500萬元以上，或二筆以上合計超過1,000萬元者，應另向主管地政單位查明公告為公設保留地的確定時間，公告日期若在繼承日後或贈與日後，即應認屬非為繼承事實發生或贈與時的公設保留地，不准其享有免稅優惠。

公設保留地在繼承或贈與事實發生日前，已經公告徵收確定者，要點中也明定，公設保留地的徵收補償費（含加成補償部分）在繼承事實發生時或贈與時尚未領取，這筆徵收補償費仍應列入遺產課稅，如屬贈與案件亦不得免贈與稅。未徵收公設保留地的調查及認定要點中還規定，依分區使用證明內容，土地如部分屬於公設保留地，部分為其他類別用地時，在納稅人尚未向地政機關申請分割前，整筆土地暫時不准免稅。但承辦人員應在案件核課確定前，通知納稅人，待其辦妥分割後再憑明確公設保留地地號、面積有關證明，申請更正遺產稅或贈與稅。

公設地抵繳贈與稅 多數不准

有關贈與的公共設施保留地申請抵繳贈與稅，實際上大部分情形下都是不能抵繳的。依據遺產及贈與稅法規定，稅額30萬元以上，納稅義務人繳納現金確有困難者，可以申請用課徵標的物抵繳稅款。課徵標的物，指的是「計入本次贈與總額，並經課徵贈與稅之受贈財產」，也就是，經國稅局核定必須課徵贈與稅的標的，才是贈與稅課徵標的物，所以如果贈與的財產是免課贈與稅的，就不是課徵標的物。

實務上，最常見的是父母將頗有價值的建地連同公共設施保留地一起贈與子女，依據都市計畫法規定，直系血親間贈與公共設施保留地免徵贈與稅。因此，國稅局只就建地部分核課贈與稅，納稅義務人如果申請以贈與的公共設施保留地抵繳稅款，因為不是課徵標的物，依規定會予以駁回。

依規定，除了課徵標的物以外，其他易於變價保管的實物也可以申請抵繳，公共設施保留地要符合這個條件，依照財政部的解釋，必須已經當地縣市政府列入徵收補償計畫，且該項徵收經費已經編列預算，並經當地縣市議會通過者才可以。

不過，這樣的公共設施保留地通常民眾會等著政府辦理徵收，以便領取按土地公告現值加成的補償費，並不願意拿出來抵繳。因為抵繳價值僅按公告現值計算，並不加成的。此外，當贈與人逾規定期限未繳稅，國稅局依法移送強制執行後，查無財產可供執行時，國稅局可以改向受贈人課徵贈與稅，如果受贈人繳納現金有困難，這時就可申請以受贈的免稅的公共設施保留地抵繳了。

公共設施保留地節稅 ：

公共設施保留地移轉時，因對象關係不同，也影響到贈與稅的課徵與否，依據都市計畫法第50條之1後段規定若非直系血親的贈與，將被課徵贈與稅。

最近業界常有公共設施保留地與既成道路辦理交換所有權移轉，請問其移轉之目的為何？

公共設施用地，係指都市計畫法第42條所規定之公共使用設施之用地。

公共設施用地應屬公有，但屬私有土地者，應由政府依法徵收、重劃或區段徵收之。

其於未被徵收之私有公共設施用地，即屬公共設施保留地。

依照土地稅法第39條第2項，得免徵土地增值稅之公共設施保留地，應依法申領土地分區使用證明，且經載明將來擬依法徵收、區段徵收或尚未計畫取得方式者，始得適用免徵土地增值稅之規定。

反之，若採土地重劃或聯合開發之公共設施保留地，仍不得適用免徵土地增值稅之規定。

另依，都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因依本法第49條第1項徵收取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

再者，另參照土地稅法施行細則第42條規定：

（1） 土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。

（2） 分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅

；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。

（3） 公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。

（4） 土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減

少者，就其減少部分課徵土地增值稅。

（5） 前3項土地價值之計算，以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準。

近來，坊間盛傳：「既成道路」移轉可免徵土地增值稅，係指公共設施保留地之既成道路。

因為，公共設施保留地，可能已成為既成巷道或法定空地，其仍為建築使用；亦可能經通行使用或不被通行使用。再者，外傳亦有「既成道路抵稅」之情事，更非法之所許，應屬既成道路之公設保留地而言。惟，若既成道路非屬公設保留地（即私設巷道）者，仍可捐贈予政府，並可列入所得扣除額，以降低所得稅，但無法用以抵繳遺產稅及贈與稅。故於購買既成道路土地時，首須判斷是否屬公設保留地，以明確該土地可否免徵土地增值稅？可否抵繳遺產稅及贈與稅？

至於所稱交換移轉，應屬「共有物分割」之誤。因為，申辦土地交換移轉仍須課徵土地增值稅，但，若善用共有物分割方式，參照前述土地稅法施行細則第四十二條第二款定，仍有免徵土地增值稅之適用。

亦即，可利用共有物分割方式減免土地增值稅，以達到節稅之目的。

符合公共設施保留地規定並申請免徵贈與稅者，除向贈與人戶籍所在地的國稅局辦理申報，並應檢附下

列三種證明文件：一、贈與時贈與人與受贈人之戶籍資料；二、主管機關所核發之土地使用分區證明書，且需註記符合公共設施保留地字樣及編訂日期，或本次記載為公設移轉之土地增值稅免稅證明書影本；

三、贈與時贈與標地之土地謄本或公告現值資料。「公共設施保留地」-- 直系血親及配偶,因繼承及贈與移轉免徵遺產及贈與稅,故被繼承人身故或重病,其名下之公共設施保留地,可直接抵繳遺產稅,亦可直接贈與妻及子女,或直接繼承,日後如經政府徵收,子女可直接取得乙筆合法之收入。

聽說購買公共設施保留地可以節省日後遺產稅，是真的嗎?

依都市計畫法 第50條之1規定，公共設施保留地因繼承而移轉者，免徵遺產稅。但值得一提的是，所稱之「公共設施保留地」與「公共設施用地」並不相同。都市計畫法所稱之「公共設施保留地」，係指依都市計畫法第48條至第51條所定都市計畫擬定、變更程序及都市計畫法第42條規定劃設之公共設施用地，「留待」將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮，縣轄市公所取得者而言。
  而「公共設施用地」名稱僅係用地別之性質，尚非當然等同適用都市計畫法所稱之「公共設施保留地」。

　依據都市計畫法及內政部函釋規定，公共設施保留地之認定須兼具以下3要件：
1、須為都市計畫法 第42條所稱之公共設施用地。
2、尚未徵收取得。
3、且非屬下列3種情形者：

經依都市計畫法 第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。

依都市計畫法 第61條第2項規定，已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建之公共設施用地。

配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。

所以說，那筆土地需符合前述公共設施保留地認定標準, 才有都市計畫法第50條之1免徵遺產稅之適用。

被繼承人死亡前2年將公設保留地贈與給繼承人須課增值稅：

台北高等行政法院指出，被繼承人死亡前2年將名下公設保留地贈與移轉給繼承人後，該被繼承人死亡時，該土地就不能再依遺贈稅法規定，為被繼承人的遺產，而要求列入遺產總額計算。亦即，繼承人也不能據此要求免徵土地增值稅。

設籍台北市的莊君之父，於民國89年12月死亡，莊君與其他四名繼承人於90年辦理遺產稅申報，經台北市國稅局核定遺產總額為2,600餘萬元，遺產淨額840萬元，應納稅額1,000餘萬元，莊君與其他繼承人於91年3月繳清應納稅款，國稅局隨即乃發給遺產稅繳清證明書。

之後，莊君以莊父死亡前2年內贈與給繼承人的5筆公共設施保留地，依遺贈稅法規定，在被繼承人死亡時，應可視為被繼承人的遺產，併入其遺產總額申報遺產稅。莊君因而請求於遺產稅繳清證明書補列該等土地，遭國稅局駁回，莊君不服，循序提起行政訴訟。

莊君主張，國稅局不准改課徵遺產稅，主要是認定方式有異意，也顯見國稅局在相關行為上採取二種不同的課稅方式：一是課徵標的物如為應稅土地，則依遺贈稅法第十五條規定需併入申報並課稅；如標的物是免稅土地，則不准依遺贈稅法第十五條規定併入申報，而依法律位階較低的財政部函釋辦理，這種選擇性課稅標準怎能納稅人心服。

國稅局認為，被繼承人死亡前二年內贈與財產視為被繼承人遺產，是在避免當事人於死亡前短期間內藉贈與規避遺產稅，因此，贈與行為時，如讓贈與標的法律有免課遺產稅規定者，就該贈與行為而言，即不屬於為了規避遺產稅而為之的死亡前贈與，應准免併入遺產總額。

台北高等行政法院在92年度訴字第3126號判決中指出，莊君之所以希望將該等土地移轉列入遺產，是因為土地稅法有規定，「因繼承而移轉的土地，免徵土增稅。」但該土地明顯是因贈與而移轉之土地，而非繼承而移轉的土地，莊君主張列於遺產稅繳清證明書上面的免徵土增稅之遺產明細表內，於法自有不合。

遺贈稅仍可捐地節稅：

對於公共設施保留地的節稅途徑，因財政部規定必須以取得成本認定，而大幅降溫。財稅專家表示，公設保留地必須以取得成本認定，目前僅限於所得稅的部分而已；在遺產稅及贈與稅部分，依舊可購買低價的公設保留地來節稅。根據「遺產稅法」的規定，被繼承人可以資產進行遺產稅的抵繳，而在所有的土地資產中，公共設施保留地，除了目前的成交價低於公告現值之外，還可免繳土地增值稅，再省下一筆土增稅的支出，因此部分遺產稅課稅總額較高的民眾，往往在生前以購買公共設施保留地的方式，進行合法節稅。尤其是政府尚未完成徵收的計畫道路用地，因目前市場上的成交價格，多半依公告現值打個2折或是3折來計算，抵繳遺產稅時卻可以公告現值的價格來認定，被繼承人的購入「成本」最低，效益卻是最大，也成為最搶手的節稅土地。繼承自父母的公共設施保留地，依「都市計畫法」第50條之1的規範，屬於免稅資產，子女並不需要繳納遺產稅或是贈與稅，因此也有不少納稅大戶紛紛透過購買公設保留地來節稅。

遺產稅節稅運用：

納稅義務人利用購入公共設施保留地捐地節省綜合所得稅的風氣，因財政部於92年6月3日發佈台財稅第920452464號函釋，自民國93年1月1日起，以土地實際購入成本作為捐贈可列舉扣除金額，捐地節稅的熱潮已暫時劃上休止符，但是否意味公共設施保留地已無其他節稅規劃的空間呢？

其實不然，雖然購買公共設施保留地節稅就綜合所得稅而言，已無太大節稅效益，但如將其利用在遺產稅規劃上，仍可獲得顯著節稅效果，本文將分上、下二期，就公共設施保留地遺產稅節稅運用做深入分析及探討。

現行「都市計畫法」第50條之1規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

　　又「遺產及贈與稅法」第30條第2項規定，遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於前項規定納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分12期以內繳納，每期間隔以不超過二個月為限，並准以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。

另「遺產及贈與稅法施行細則」第44條及第46條第1項分別規定，被繼承人遺產中依都市計畫法第50條之1免徵遺產稅的公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款，納稅義務人申請以繼承或受贈課徵標的物抵繳遺產稅或贈與稅者，其抵繳價值計算，以該項財產核課遺產稅或贈與稅價值為準。在此，土地係指當期的公告現值。

購買公共設施保留地之節稅空間, 縱雖司法院大法官會議於釋字第400號解釋文中闡示，各級政府對於既成道路應予全面徵收補償，惟如因經費困難，而不能對上述道路徵收補償時，亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。

據統計若欲徵收全台此類土地，預計至少要編列3兆預算，政府於現行財政困窘下，實無餘力編列預算加以徵收，故持有該等土地的所有權人便願以低於公告現值的金額求售(目前市場行情約可以公告現值的10%～15%出售，購入則約須公告現值的15%～20%)，以增加土地變現性及避免資金無謂的積壓。

如此，造成的遺產稅節稅空間便是：

(1)   購買該等土地所支付的價金，自遺產總額中消失。

(2)   所購入公共設施保留地屬於遺產稅免稅項目。

(3)   在符合一定條件下得以此公共設施保留地公告現值抵繳應納遺產稅額。

舉例而言，假設某甲死亡時留有應稅遺產5億5,000萬元，可享有的免稅額及扣除額共計2,098.6萬元，若未做任何遺產稅規劃時，某甲應納遺產稅為

2.5億 =〔（遺產總額5.5億元－免稅額及扣除額2,099萬元）× 稅率50%－累進差額1,451萬元〕。

若某甲以4,500萬元購入公告現值2.25億元的公共設施保留地（購買價格為公告現值的20%），則某甲遺產總額雖自5.5億元增加為

7.3億 =（即5.5億元＋ 購入公共設施保留地的公告現值2.25億元 － 購買公共設施保留地支付價金4,500萬元），惟其遺產淨額卻降為

4.84億 =（即7億3,000萬元－原免稅額及扣除額2,098.6萬元－公共設施保留地扣除額2.25億元），應納遺產稅則減少為

2.275億 =〔（遺產淨額4.84億）× 稅率50%－累進差額1,451萬〕，若再以購入的公共設施保留地抵繳應納遺產稅額，則最後應繳稅額僅剩

250萬元 =（2.275億 － 2.25億），某甲所作節稅規劃共計節省遺產稅額為

2.025億元 =（規劃前應納遺產稅額2.5億元－規劃後應納遺產稅額250萬－購買公共設施保留地支付價金4,500萬）。

購買公共設施保留地節稅應注意事項

◆符合都市計畫法規定的公共設施保留地才得以免徵遺產稅，並據以申請抵繳遺產稅，故於規劃購入時，即須查明確定其為公共設施保留地。

◆為達成以公共設施保留地抵繳遺產稅的目的，必須將多餘的現金轉換成非現金。

◆因土地所有權的取得是以登記為要件，因此必須在非重病期間購入且於死亡日前辦妥所有權過戶登記，否則無法主張免徵遺產稅。

　　綜上所述，上述利用購買公共設施保留地免徵並抵繳遺產稅的節稅規劃，就目前而言，雖完全合法且能獲得可觀節稅效果，但財政部對此向來便有意修法防堵，故未來是否會增設其他抵繳的限制應當隨時注意，故購買公共設施保留地抵繳遺產稅乃是短期遺產稅節稅規劃良方，但不建議以其作為長期遺產稅節稅策略。

公共設施保留地之節稅實務運用--

公共設施保留地的稅捐優惠主要有：

◆地價稅：都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第17規定外，統按6/1000其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。

◆土地增值稅：依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。

◆所得稅：公共設施保留地因徵收取得之加成補償，免徵所得稅。

◆遺產稅：因繼承而移轉者，免徵遺產稅。

◆贈與稅：因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。

詳解如下 ：

◆土地稅法之規定：土地稅法第19條規定，都市計畫公共設施保留地，在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅；仍為建築使用者，除自用住宅依2/1000計徵地價稅外，統按6/1000計徵地價稅。同法第39條規定，被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵其土地增值稅。

◆都市計畫法之規定：依都市計畫法第50條之1規定， 公共設施保留地因被徵收而取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

◆遺產及贈與稅法之規定：依遺產及贈與稅法施行細則第44條規定，被繼承人遺產中依都市計畫法第50條之1免徵遺產稅之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款。又贈與稅之納稅義務人為贈與人，但贈與人行蹤不明或逾繳納期限尚未繳納且在中華民國境內無財產可供執行者，改由受贈人為納稅義務人。此時，受贈人得以受贈財產中依都市計畫法第50條之1免徵贈與稅之公共設施保留地申請抵繳贈與稅款。

◆所得稅法之規定：依所得稅法第17條第1項第2款第2目中的捐贈列舉扣除額，對於教育、文化、公益、慈善機構或團體之捐贈總額最高不超過綜合所得總額20%為限。但有關國防、勞軍之捐贈及對政府之捐贈，不受金額之限制。依所得稅法第36條之規定，營利事業之捐贈，得列為當年度費用或損失。其中為協助國防建設、慰勞軍隊、對各級政府之捐贈，以及經財政部專案核准之捐贈，不受金額限制。而對合於民法總則公益社團及財團之組織，或依其他關係法令，經向主管機關登記或立案成立者之機關、團體之捐贈，以不超過所得額10%為限。

節稅實務運用之注意事項

公共設施保留地適用相關稅法上優惠規定，此公共設施保留地必須符合要件有3：

◆須是都市計畫內土地。

◆須屬公共設施保留地。

◆取得方式應依都市計畫為徵收、區段徵收或暫未訂定，不得為市地重劃或聯合開發行為而取得。因此，必須查閱土地使用分區，以都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書為準。

運用公共設施保留地節稅之道

    運用公共設施保留地節稅之道有二：

◆捐地報稅 以現值16％為成本 須以實際取得價格認定，如未提出取得成本證據，即依財部核定標準認定，捐地節稅的列舉扣除額，個人捐贈公設地給政府，買入時沒有提出成本收據者，以公告現值的16％計算成本，從所得中列舉扣除。捐地節稅過去盛極一時，財政部在92年中發布解釋令防堵，從93年開始的土地捐贈列舉扣除金額，一概以實際成交價格的取得成本認定，而不是以公告現值的百分之百認定。如果沒有提出取得成本確實證據，要以財政部核定標準，認定其捐贈列舉扣除金額。財政部發布認定標準，在94年5月申報93年度所得稅時，除了非屬公設地之外（例如，建地等），經稽徵機關提出具體分析意見，專案報部核定者外，捐贈公設地如果沒有成本證明者，依財政部規定的公告現值的16％認定；如果能提出成本證明，以成本費用核實認定。財政部官員表示，各地區國稅局調查93年轄區內土地交易情況所，公設地的買進成本差不多只有一成多，沒有因為土地所在地不同，而有太多的城鄉差別。因此，財政部據此調查結果發布全國統一認定標準為公告現值的16％。

◆作為遺產規劃的一部分：實務上若以低於公告現值之價格，購入未徵收之公共設施保留地並持續保有，待取得人死亡而由其繼承人繼承時，其節稅效應有四：

1.減少生前因取得公共設施保留地之現金資產。

2.持有公共設施保留地期間免徵地價稅。

3.該公共設施保留地免徵遺產稅。

4.繼承人得以該公共設施保留地申請抵繳遺產稅款。

其他：

公共設施保留地買賣價低於公告土地現值，是否會被國稅局以視同贈與看待而課徵贈與稅？

    依財政部台財稅字第0900457029號函，土地買賣成交價低於公告土地現值，如納稅義務人能提供附近相同或類似用地於相當期間內之買賣價格、法院拍定價格或其他客觀資料，證明市價確實低於公告土地現值，且其成交價與市價相當者，免依遺產及贈與稅法第5條第2款規定課徵贈與稅。

利用公設地避稅 小心被罰：

財政部防堵逃稅大執法！財政部台北市國稅局表示，92年7月1日以前利用公共設施保留地進行分割、買賣或交換以逃避贈與稅的行為，將加以輔導補稅，但是凡九92年7月2日以後仍利用此行為逃稅者，除補稅外，還必須按所逃漏稅款處1至2倍的罰鍰。過去納稅人會以公設地贈與子女後，再以現金或建地等應稅財產買回，以進行節稅的行為。此形式上雖然合法，實際上即為了逃避贈與稅。國稅局最近查獲某君利用公設地與兩筆價值2,000多萬的應稅建地的公同共有關係，辦理共有土地分割，其主要就是取巧的安排應稅土地的移轉，進行節稅。

舉例來說，納稅人將90％公設地以及10％應稅建地持分贈與給子女，而後分割時再將10％公設地及90％應稅建地移轉。然而國稅認定此實質上與直接贈與建地並無不同，因此核定某君應補繳贈與稅額八百多萬。國稅局表示，為了抑止部分高所得者以迂迴方式，將其名下公設地贈與子女，再以等值建地或現金向子女交換或買回，以達到逃漏贈與稅

公設用地使用限制大鬆綁 ：

為促進民間參與公共建設，內政部營建署決大幅鬆綁都市計畫公共設施用地多目標使用限制，未來核定的民間參與公共建設案，公共設施用地作商場、百貨商場或商店街使用，將不受現行樓地板面積不能超過1,000平方公尺的限制，大幅提高使用強度，獎勵誘因明顯增加；另加油站用地，也將新增可引進便利商店。營建署大幅放寬都市計畫公共設施用地多目標使用，修正草案日前出爐，其中為配合推動ＢＯＴ案，部分條文新增促進民間參與公共建設不受限制的例外條款，也就是屬民間參與公共建設案，將享有較多優惠，更能提高民間參與意願。

公共設施用地多目標使用中明定停車場、公園、變電所、道路地下、體育場地下、高架道路下層等可作商場，車站可作商店街及百貨商場，廣場及道路地下可作商店街，現行都有使用樓層面積限制，但如屬政府積極推動且核准在案的促參案，則可不受該面積限制。

此次，車站用地多目標使用新增可作百貨商場、商店街、超市、觀光旅館、國際觀光旅館、補習班、便利商店、特產展售、休閒運動設施、銀行、保險、郵政、電信旅遊休閒及餐飲服務等使用，為放寬幅度最大的公共設施用地；並明定使用時不可超過總樓地板面積2/3，但依促進民間參與公共建設法的投資案，不受2/3限制。

民間業者與行政院長游錫?對話有關公共設施用地以ＢＯＴ方式推動，民間業者提出不受現行面積限制，此次營建署修法放寬相關規定。

營建署指出，加油站用地多目標使用新增便利商店，是因世界各國加油站多元化經營的趨勢；另加油站面積不足1,000平方公尺，原規定僅能作洗車業，此次新增廣告服務，可提供廣告承租使用。公園用地多目標使用新增高爾夫球場，以解決都市計畫公園用地劃設前，已存在的高爾夫場經營問題。此外，政府大力推動興建污水下水道系統，包括公園、高架道路、停車場、機關用地的地下層可興建上下水道系統相關設施。

公共設施保留地可以免徵土地增值稅 ：

確定是公共設施保留地：

所謂公共設施保留地是指依都市計畫擬定、變更程序、劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得而言。已取得或非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者，仍非屬公共設施保留地。

非公共設施保留地：

◆核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。

◆已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建之公共設施用地。

◆配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。

取得方式：

公共設施保留地免徵土地增值稅規定適用如下：

◆都市計畫書未載明取得方式者，則公共設施保留地於被取得前之移轉，免徵土地增值稅。

◆都市計畫書載明「徵購或市地重劃」、「徵購或獎勵投資」、「徵收或區段徵收」、「徵收或容積移轉」者，均免徵土地增值稅。

◆依都市計畫之取得方式為「徵收」，惟備註「由鄉公所編列預算或以市地重劃方式取得」者，亦免徵之。

◆依都市計畫書規定原則上應以市地重劃方式取得者，於土地所有權移轉時，應無免徵土地增值稅規定之適用。

可否適用：

如果在都市計畫書載明：「以市地重劃方式取得公共設施保留地」，稅捐機關就會依台財稅字第8521930297號：「計劃以市地重劃方式取得之公共設施保留地無免稅之適用」，而予以否准。反之，如果符合上面的條件，才可以免徵土地增值稅。

實務作法 ：

◆獎勵私人或團體投資方式取得, 都市計畫地區範圍內，公用事業及其他公共設施,當地直轄市,縣市政府或鄉、鎮、縣轄市公所認為有必要時，得獎勵私人或團體投資辦理，並准收取一定費用；其獎勵辦法由內政部或直轄市政府定之；收費基準由直轄市、縣市政府定之。

◆依都市計畫法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依後列方式取得之：徵收。區段徵收。市地重劃。

◆私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制；劃設逾25年未經政府取得者，得優先辦理交換。前項土地交換之範圍、優先順序、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部會商財政部定之。

◆計畫變更提供負擔方式, 土地權利關係人依都市計畫法第24條規定自行擬定或變更細部計畫，或擬定計畫機關依都市計畫法第26條或第二十七條規定辦理都市計畫變更時，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地。

◆公共設施保留地之取得，得以容積移轉方式辦理。

◆都市計畫公共設施用地多目標使用方案開發。

◆私人或團體興修完成之公共設施，自願將該項公共設施及土地捐獻政府者，應登記為該市、鄉、鎮、縣轄市所有。

◆獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，屬於私有而無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市、縣市政府代為收買之。

◆其他。上述乃都市計畫法之規定，其他取得的方法亦可經由：聯合開發,權利變換,公有土地撥用。

講到非都市土地先要由 國土綜合開發計畫 說起：

國土綜合開發計畫 è 區域計畫 è 都市計畫

                                                       è 非都市土地

國土綜合開發計畫：

就全國各地區之人口，產業活動，實質設施與天然資源作綜合性整體的計畫，合理配置發展空間，作為國家實質建設與土地利用之最高指導綱領。

區域計畫：

就地理、人口、資源、經濟活動等具有相互依賴及共同利益關係之區域，為促進其土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利所制定之區域發展計畫。我國依此原則將台灣地區土地分成北、中、南、東四個區域，並分別擬定區域計畫。

都市計畫：

指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃；都市計畫分為市鎮、鄉街、特定區計畫三種。

非都市土地、都市土地有何差別：

u       依照「區域計畫法施行細則」之規定，區域土地之使用管制，依下列規定：都市土地：包括已發布都市計畫及依「都市計畫法」第81條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建之土地；其使用依「都市計畫法」管制之。

u       非都市土地：指都市土地以外之土地；其使用依「區域計畫法」第15條規定訂定「非都市土地使用管制規則」管制之。

　  依「區域計畫法施行細則」第十二條之規定，非都市土地之使用係依區域計畫法第十五條規定訂定非都市土地使用管制規則管制之。

非都市土地使用分區及編定：

依區域計劃法15條：區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由

1.         有關直轄市或縣市政府 è

2.         按照非都市土地分區使用計畫 è

3.         製定非都市土地使用分區圖 è

4.         並編定各種使用地 è

5.         報經上級主管機關核備後，實施管制

變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。前項非都市土地分區圖，應按鄉、鎮市分別繪製，並利用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置。非都市土地：指都市土地以外之土地，依區域計畫法及其施行細則劃定之各土地使用分區並依使用分區圖所定範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要分別編定各使用地。非都市土地分別劃定為10大分區，各區並依其使用之性質，編定為18種使用地。

非都市土地使用管制：

非都市土地使用編定後，除國家公園區外，按其編定使用地之類別，依非都市土地使用管制規則規定，限制各該使用地應依其容許使用之項目使用。

非都市土地得劃定為：

特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、特定專用等使用分區。

各種分區之意義：

特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。

工業區：為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。

鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

山坡地保育區：為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

其他使用區或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

非都市土地依其使用分區之性質，編定為：

甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。

各種用地之意義：

甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。

乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。

丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。

丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

林業用地：供營林及其設施使用者。

養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。

鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。

礦業用地：供礦業實際使用者。

窯業用地：供磚瓦製造及其施設使用者。

交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。

水利用地：供水利及其設施使用者。

遊憩用地：供國民遊憩使用者。

古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。

生態保護用地：供保護生態使用者。

國土保安用地：供國土保安使用者。

墳墓用地：供喪葬設施使用者。

特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。

非都市土地使用分區劃定及使用地編定後：

由直轄市或縣市政府管制其使用，並由當地鄉鎮、市、區公所隨時檢查，其有違反土地使用管制者，應即報請直轄市或縣市政府處理。鄉鎮、市、區公所辦理前項檢查，應指定人員負責辦理。直轄市或縣市政府為處理第一項違反土地使用管制之案件，應成立聯合取締小組定期查處。前項直轄市或縣市聯合取締小組得請目的事業主管機關定期檢查是否依原核定計畫使用。

非都市土地容許使用、建蔽率及容積率：

非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用項目及許可使用細目使用。

u       非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣市政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查：

甲種建築用地：建蔽率60%。容積率240%。

乙種建築用地：建蔽率60%。容積率240%。

丙種建築用地：建蔽率40%。容積率120%。

丁種建築用地：建蔽率70%。容積率300%。

窯業用地：建蔽率60%。容積率120%。

交通用地：建蔽率40%。容積率120%。

遊憩用地：建蔽率40%。容積率120%。

墳墓用地：建蔽率40%。容積率120%。

特定目的事業用地：建蔽率60%。容積率180%。

u       經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用，區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者，其建蔽率及容積率依核定計畫管制，不受前項第9款規定之限制。經主管機關核定之土地使用計畫，其建蔽率及容積率低於第一項之規定者，依核定計畫管制之。

前項以外使用地之建蔽率及容積率，由下列使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關訂定：

u       農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關：行政院農業委員會。

u       養殖用地之中央主管機關：行政院農業委員會漁業署。

u       鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關：經濟部。

u       古蹟保存用地之中央主管機關：內政部。

其 他：

u       另有非都市土地容許使用執行要點，由內政部定之。

u       山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地之類別前，適用林業用地之管制。

u       土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用。原有建築物除准修繕外，不得增建或改建。前項土地或建築物，對公眾安全、衛生及福利有重大妨礙者，該管直轄市或縣市政府應限期令其變更或停止使用、遷移、拆除或改建，所受損害應予適當補償。

非都市土地之使用管制，則包括使用區劃定及使用地編定二層次：

u       使用區劃定：非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園，及特定專用等九種使用區。

u       使用地編定：非都市土地各使用區內，依其使用區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓，及特定目的事業等十八種使用地。

u       除經主管機關核定之土地使用計畫，其土地使用及強度應依核定計畫管制外；各種使用地之容許使用項目，悉應遵照「非都市土地使用管制規則」附表「各種使用地容許使用項目表」之規定。

u       使用地變更：編定為某種使用地之土地變更編定為他種使用地時，申請人擬具之興辦事業計畫應經變更前、後目的事業主管機關之核准。

u       使用區變更：前項興辦事業計畫有下列情形之一或依區域計畫規定需辦理使用分區變更者，變更後目的事業主管機關在核准興辦事業計畫前，其土地使用計畫應先徵得各該區域計畫擬定機關依區域計畫內容相關審議規範審議同意。但經行政院核定之重大建設計畫，其工程用地變更編定之範圍經行政院專案核准者，不在此限。

各種使用地容許使用項目：

一、甲種建築用地

農舍。

鄉村住宅。

日用品零售及服務業。

農產品集散批發運銷設施。

農業設施。

畜牧設施。

鄉村教育設施。

行政與文教設施。

衛生及福利設施。

公用事業設施。

宗教建築。

二、乙種建築用地

鄉村住宅。

農舍。

鄉村教育設施。

行政與文教設施。

衛生及福利設施。

安全設施。

宗教建築。

日用品零售及服務業。

公用事業設施。

無公害性小型工業設施。

農業設施。

畜牧設施。

養殖設施。

遊憩設施。

交通設施。

水源保護及水土保持設施。

農產品集散批發運銷設施。

三、丙種建築用地

鄉村住宅。

農舍。

鄉村教育設施。

行政與文教設施。

衛生及福利設施。

安全設施。

宗教建築。

日用品零售及服務業。

公用事業設施。

無公害性小型工業設施。

農業設施。

畜牧設施。

養殖設施。

遊憩設施。

戶外遊樂設施。

觀光遊憩管理服務設施。

水源保護及水土保持設施。

交通設施。

農產品集散批發運銷設施。

四、丁種建築用地

工業設施。

工業社區(限於已開發工業區且規劃有案者)。

依促進產業升級條例第廿七條規定，暨其施行細則第七十二條規定，按開發工業區之計畫目的及性質，經核定規劃之相關設施。

五、農牧用地

農作使用(包括牧草)

農舍(工業區除外)

農業設施(工業區除外)

畜牧設施(工業區除外)

養殖設施(工業區及特定農業區除外，但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經縣(市)農業主管機關核准者不在此限)。

水源保護及水土保持設施。

採取土石(限於採取當地土石)

林業使用。

休閒農業設施。

公用事業設施(限於點狀或線狀使用)。

六、林業用地

林業使用及其設施。

農舍。

安全設施。

交通設施(限於道路使用)。

生態體系保護設施。

水源保護及水土保持設施。

廢棄物及污水處理設施。

埋葬設施(限於土地所有權人及其親屬使用)。

採取土石。

公用事業設施(限於點狀或線狀使用)。

戶外遊樂設施(限於風景區)。

森林遊樂設施(限於森林區)。

休閒農業設施。

七、養殖用地

養殖設施。

農作使用(包括牧草)。

農業設施。

畜牧設施。

水源保護及水土保持設施。

農舍。

休閒農業設施。

八、鹽業用地

鹽業設施。

農舍。

九、礦業用地

礦石開採及其設施。

採取土石。

水源保護及水土保持設施。

林業使用及其設施。

十、窯業用地

窯業使用及其設施。

農作使用(包括牧草)。

養殖設施。

十一、交通用地

按現況或交通計畫使用。

交通設施(特定農業區除外)。

十二、水利用地

按現況或水利計畫使用。

水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。

戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。

十三、遊憩用地

遊憩設施。

戶外遊樂設施。

水岸遊憩設施(高爾夫球場除外)。

觀光遊憩管理服務設施(高爾夫球場除外)。

古蹟保存設施。

鄉村教育設施。

行政與文教設施。

衛生及福利設施。

安全設施。

宗教建築。

公用事業設施。

農作使用(包括牧草)。

交通設施。

生態體系保護設施。

水源保護及水土保持設施。

林業使用。

十四、古蹟保存用地

古蹟保存設施。

十五、生態保護用地

生態體系保護設施。

十六、國土保安用地

水源保護及水土保持設施。

林業使用及其設施。

公用事業設施(限於點狀或線狀使用)。

十七、墳墓用地

埋葬設施。

林業使用及其設施。

十八、特定目的事業用地

按特定目的事業計畫使用。

變更編定：

依「區域計畫法」第15條規定，區域計畫法公告實施後，不屬於第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣市政府，按照非都市土地使用分區計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。本省十八縣市之非都市土地使用編定已於民國75年全面完成，納入同一管制體系，依「非都市土地使用管制規則」第6條規定「經編定為某種使用之土地，應依其容許使用之項目使用」，是以非都市土地使用管制係土地所有權社會化後警察權之行使方式，故土地一經編定為某種使用地後，應即按照編定用途使用，不得任意變更，以貫徹使用編定與使用管制之目的。惟由於社會進步與經濟繁榮，因而以致土地使用方式日趨多樣化及複雜化，為因應主客觀環境變化之需求，土地使用方式非屬各種使用地之容許使用範圍者，得依「非都市土地使用管制規則」第27條規定，土地使用分區內各種使用地，除依第3章規定辦理使用分區及使用地變更者外，應在原使用分區範圍內申請變更編定，除本規則另有規定外，應依使用分區內各種使用地變更編定原則表附表辦理。

土地使用分區變更：

非都市土地經劃定為某種使用分區，因申請開發，依區域計畫之規定需辦理土地使用分區變更者，除依促進產業升級條例外，應依非都市土地使用管制規則之規定辦理。以下為現行法規下有關變更之說明：

1.        為開發利用，依各該區域計畫之規定，由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件，向直轄市、縣市政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更。區域計畫擬定機關為前項第2款計畫之許可前，應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議之。區域計畫法 第15-1條

2.        非都市土地開發需辦理土地使用分區變更者，其申請人應依相關審議規範之規定製作開發計畫書圖及檢同有關文件，並依下列程序，向直轄市或縣市政府申請辦理：

²        申請開發許可。

²        申請雜項執照。

²        申請變更土地使用分區及使用地。

海埔地如已依其他法令規定申請開發及造地施工許可者，免依前項第1款及第2款規定辦理。非都市土地使用管制規則  第13條

3.        直轄市或縣市政府依前條規定受理申請後，應查核開發計畫書圖及基本資料，並視開發計畫之使用性質，徵詢相關單位意見後，提出具體初審意見，併同申請案之相關書圖，送請各該區域計畫擬定機關，提報其區域計畫委員會，依各該區域計畫內容與相關審議規範及建築法令之規定審議。前項申請案經區域計畫委員會審議同意後，區域計畫擬定機關應核發開發許可，並通知申請人及土地所在地直轄市或縣市政府。非都市土地使用管制規則 第14條

4.        非都市土地開發需辦理土地使用分區變更者，申請人於申請開發許可時，得依相關審議規範規定，檢具開發計畫申請許可，或僅先就開發計畫之土地使用分區變更計畫申請許可，並於區域計畫擬定機關核准期限內，再檢具使用地變更編定計畫申請許可。非都市土地使用管制規則 第15條

5.        申請土地開發者於目的事業法規另有規定，或依法需辦理環境影響評估或實施水土保持之處理及維護者，應依各目的事業、環境影響評估或水土保持有關法規規定辦理。前項目的事業、環境影響評估、水土保持或區域計畫擬定等主管機關之審查作業，得採併行方式辦理。非都市土地使用管制規則 第17條

6.         申請開發之案件，直轄市、縣市政府應於受理後60日內，報請各該區域計畫擬定機關辦理許可審議，區域計畫擬定機關並應於90日內將審議結果通知申請人。但有特殊情形者，得延長一次，其延長期間並不得超過原規定之期限。區域計畫法 第15-4條

u       於國土利用係屬適當而合理者。

u       不違反中央、直轄市或縣市府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫者。

u       對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃者。

u       與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合者。

u       取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。

前項審議之作業規範，由中央主管機關會商有關機關定之。區域計畫法第15-2條

7.        申請開發者依規定取得區域計畫擬定機關許可後，辦理分區或用地變更前，應將開發區內之公共設施用地完成分割移轉登記為各該直轄市、縣市 有或鄉、鎮市有，並向直轄市、縣市政府繳交開發影響費，作為改善或增建相關公共設施之用；該開發影響費得以開發區內可建築土地抵充之。前項開發影響費之收費範圍、標準及其他相關事項，由中央主管機關定之。第一項開發影響費得成立基金；其收支保管及運用辦法，由直轄市、縣市主管機關定之。第一項開發影響費之徵收，於都市土地準用之。區域計畫法第15-3條

8.        申請人於非都市土地開發依相關規定應興闢公共設施、繳交開發影響費、捐贈土地或繳交土地代金或回饋金時，應先完成捐贈之土地及公共設施用地之分割、移轉登記，並繳交開發影響費、土地代金或回饋金後，由直轄市或縣市政府辦理土地使用分區及使用地變更編定異動登記，並函請土地登記機關於土地登記簿標示部加註核定事業計畫使用項目。非都市土地使用管制規則 第26條

9.        申請人於獲准開發許可後，應於收受通知之日起一年內申請雜項執照或水土保持施工許可，以從事區內整地排水及公共設施等雜項工程，並於雜項工程完成後，申領雜項工程使用執照，經直轄市或縣市政府查驗合格後，申請人應辦理相關公共設施移交予該管直轄市、縣市政府或鄉鎮、市、區公所後，始得申請辦理變更編定為允許之使用分區及使用地。但開發案件因故未能於期限內申請雜項執照或水土保持施工許可者，得敘明理由申請展期；展期之期間每次不得超過一年，並以2次為限。前項雜項工程之審查項目及相關申請書圖文件，由內政部定之。 非都市土地使用管制規則第23條雜項工程之內容經直轄市或縣市政府認定無礙水土保持，或雜項工程需與建築物一併施工者，其雜項執照得併同於建造執照申請，並得由申請人先行申請辦理使用分區及使用地變更編定之異動登記。第24條

10.    非都市土地開發許可案件之相關公共設施應依開發計畫內容興建完成，並因前條規定，致無法於申請辦理土地使用分區及使用地變更編定異動登記前完成者，得經直轄市或縣市政府同意後，由開發者切結及提供保證金後，先行申請辦理土地使用分區及使用地變更編定異動登記。但相關公共設施應於申請建造之使用執照前完成，並應經直轄市或縣市政府查驗合格。第一項應移轉登記為鄉鎮、市有之公共設施，鄉鎮、市公所應派員會同查驗。

11.    申請人有下列情形之一者，直轄市或縣市政府應報經區域計畫擬定機關核定廢止原開發許可後，並通知申請人及副知區域計畫擬定機關：

u       於取得開發許可後，逾期未申請雜項執照者。

u       違反核定之土地使用計畫、目的事業、環境影響評估或水土保持等相關法規，經該管主管機關提出要求處分並經限期改善而未改善者。

開發許可依前項廢止，其土地使用分區及使用地已完成變更異動之登記者，直轄市或縣市政府應依第37條第2項規定辦理。非都市土地使用管制規則 第21條

非都市土地申請開發為鄉村區、工業區、特定專用區達下列規模者，應辦理土地使用分區變更：

²       申請開發社區之計畫達50戶或土地面積在1公頃以上者 ，應變更為鄉村區。

²       申請開發為工業使用之土地面積達10公頃以上者，應變更為工業區。

²       申請開發遊樂設施之土地面積達5公頃以上者，應變更為特定專用區。

²       申請設立學校之土地面積達10公頃以上者，應變更為特定專用區。

²       申請開發高爾夫球場之土地面積達10公頃以上者，應變更為特定專用區。

²       申請開發公墓之土地面積達5公頃以上者，應變更為特定專用區。

²       申請開發為其他特定目的事業使用或不可歸類為工業區、鄉村區及風景區之土地達2公頃以上者，應變更為特定專用區。

前項辦理土地使用分區變更案件，申請開發涉及其他法令規定開發所需最小規模者，並應符合各該法令之規定。

u       為執行區域計畫，各級政府得就各區域計畫所列重要風景及名勝地區研擬風景區計畫，並依本規則規定程序申請變更為風景區，其面積以25公頃以上為原則。但離島地區，不在此限。

使用地變更編定：

1.        土地使用分區內各種使用地，除依前面規定辦理使用分區及使用地變更者外，應在原使用分區範圍內申請變更編定。非都市土地變更編定執行要點，由內政部定之。非都市土地使用管制規則第27條

2.        辦理非都市土地變更編定時，申請人應擬具興辦事業計畫。興辦事業計畫如有第11條或第12條需辦理使用分區變更之情形者，應依第3章土地使用分區變更規定之程序及審議結果辦理。興辦事業計畫於原使用分區內申請使用地變更編定，或因興辦事業計畫變更，達第11條規定規模，足以影響原土地使用分區劃定目的者，除毋需辦理使用分區及使用地變更外，準用第3章土地使用分區變更有關土地變更規定程序辦理。興辦事業計畫除有前項規定情形外，應報經直轄市或縣市目的事業主管機關之核准。直轄市或縣  市目的事業主管機關於核准前，應先徵得變更前直轄市或縣市目的事業主管機關及有關機關同意。但依規定需向中央目的事業主管機關申請或徵得其同意者，應從其規定辦理。變更後目的事業主管機關為審查興辦事業計畫，得視實際需要，訂定審查作業要點。申請人以前項經目的事業主管機關核准興辦事業計畫辦理使用地變更編定者，直轄市或縣市政府於核准變更編定時，應函請土地登記機關辦理異動登記並於土地登記簿標示部加註核定事業計畫使用項目。 申請人依第三項或第四項申請興辦事業計畫變更者，直轄市或縣市政府應依第26條規定辦理或依前項規定函請土地登記機關於土地登記簿標示部加註核定事業計畫使用項目。

3.        申請使用地變更編定，應檢附下列文件，向土地所在地直轄市或縣市政府申請核准，並依規定繳納規費：

u       非都市土地變更編定申請書。

u       興辦事業計畫核准文件。

u       申請變更編定同意書。

u       土地登記簿謄本及地籍圖謄本。

u       土地使用計畫配置圖及位置圖。

u       其他有關文件。(水土保持規劃書、圖等)

前項第四款之文件，能以電腦處理者，免予檢附。下列申請案件免附第一項第二款及第五款規定文件：符合第三十五條、第三十五條之一第一項第一款及第二款規定之零星或狹小土地。二、依第三十八條、第四十條規定已檢附需地機關核發之拆除通知書或依第三十九條規定已檢附建築使用執照者。三、符合第三十八條之一規定者。四、鄉村區土地變更編定為乙種建築用地。五、變更編定為農牧或林業用地。申請案件符合第三十五條之一第一項第三款者，免附第一項第二款規定文件。申請人為土地所有權人者，免附第一項第三款規定之文件。興辦事業計畫有第三十條第二項及第三項規定情形者，應檢附區域計畫擬定機關核發許可文件。其屬山坡地範圍內土地申請開發建築面積未達十公頃者，應檢附開發建築面積免受限制文件。非都市土地使用管制規則 第28條

4.        丁種建築用地或都市計畫工業區土地有下列情形之一而原使用地或都市計畫工業區內土地確已不敷使用，經依促進產業升級條例第53條規定，取得工業主管機關核定發給之工業用地證明書者，或依同條例第70條之二第五項規定，取得經濟部核定發給之證明文件者，得在其需用面積限度內以其毗連非都市土地申請變更編定為丁種建築用地：

u       設置污染防治設備。

u       增闢必要之通路。

u       經濟部認定之低污染事業有擴展工業需要者。

u       擴大企業營運總部。

前項第三款情形，興辦工業人應規劃變更土地總面積10%之土地作為綠地，辦理變更編定為國土保安用地，並依促進產業升級條例、農業發展條例相關規定繳交回饋金後，其餘土地始可變更編定為丁種建築用地。中華民國88年12月31日前，尚未完成捐贈隔離綠帶土地者，得選擇依前項或本規則中華民國90年3月26日修正發布生效前第13條第二項規定辦理。但選擇依前項規定辦理者，其擴展計畫有變更時，應先報經經濟部核准。都市計畫工業區土地確已不敷使用，依第一項申請毗連非都市土地變更編定者，其建蔽率及容積率，不得高於該都市計畫工業區土地之建蔽率及容積率。工業主管機關應依第54條檢查是否依原核定計畫使用；如有違反使用，經工業主管機關廢止其事業計畫之核定者，直轄市或縣市政府應函請土地登記機關恢復原編定，並通知土地所有權人。非都市土地使用管制規則第31條

5.        工業區以外位於依法核准設廠用地範圍內，為丁種建築用地所包圍或夾雜土地，經工業主管機關審查認定得合併供工業使用者，得申請變更編定為丁種建築用地。非都市土地使用管制規則第32條

6.        工業區以外為原編定公告之丁種建築用地所包圍或夾雜土地，其面積未達二公頃，經工業主管機關審查認定適宜作低污染、附加產值高之投資事業者，得申請變更編定為丁種建築用地。非都市土地使用管制規則第33條

7.        一般農業區、山坡地保育區及特定專用區內取土部分以外之窯業用地，經領有工廠登記證者，經工業主管機關審查認定得供工業使用者，得申請變更編定為丁種建築用地。非都市土地使用管制規則第34條

8.        毗鄰甲種、丙種建築用地或已作國民住宅、勞工住宅、政府專案計畫興建住宅特定目的事業用地之零星或狹小土地，合於下列各款規定之一者，得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種、丙種建築用地：

u       為各種建築用地或建築使用之特定目的事業用地所包圍，且其面積未超過0.12公頃者。

u       道路、水溝所包圍或為道路、水溝及各種建築用地、建築使用之特定目的事業用地所包圍，且其面積未超過0.12公頃者。

u       凹入各種建築用地或建築使用之特定目的事業用地，其面積未超過0.12公頃，且缺口寬度未超過20公尺者。

u       對邊為各種建築用地、作建築使用之特定目的事業用地、都市計畫住宅區、商業區、工業區或道路、水溝等，所夾狹長之土地，其平均寬度未超過10公尺，於變更後不致妨礙鄰近農業生產環境者。

u       面積未超過0.012公頃，且鄰接無相同使用地類別者。

前項道路、水溝及各種建築用地或建築使用之特定目的事業用地，指於中華民國78年4月3日臺灣省非都市零星地變更編定認定基準頒行前，經編定或變更編定為交通用地、水利用地及各該種建築用地、特定目的事業用地，或實際已作道路、水溝之未登記土地(但政府規劃興建之道路或水溝設施或建築使用之特定目的事業用地不受上開時間之限制)，其平均寬度為4公尺以上者。二者相毗鄰者得合併計算其寬度。因地形坵塊完整需要，前項各款面積得為10%以內之增加。符合第一項第一款至第三款規定有數筆土地者，土地所有權人個別申請變更編定時，應檢附周圍相關土地地籍圖簿資料，縣市政府宜就整體加以認定後核准之。第一項建築使用之特定目的事業用地，限於作非農業使用之特定目的事業用地，經縣市政府認定可核發建照者。第一項土地於山坡地範圍外之農業區者，變更編定為甲種建築用地。於森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區者，變更編定為丙種建築用地。第35條

9.        非都市土地非都市土地鄉村區邊緣畸零不整且未依法禁、限建或經直轄市、縣市政府認定非作為隔離必要之土地，合於下列各款規定之一者，得在原使用分區內申請變更編定為建築用地：一毗鄰鄉村區之土地，外圍有道路、水溝等明顯界線隔絕，面積在0.12公頃以下者。二凹入鄉村區之土地，三面連接鄉村區，面積在0.12公頃公頃以下者。三凹入鄉村區之土地，外側為道路、水溝等自然界線或外圍有機關、學校、軍事等用地隔絕，面積在0.5公頃公頃以下者。前項道路、水溝及其寬度之認定依前條第二項規定辦理。因地形坵塊完整需要，前項第一款、第二款面積得為10%以內之增加。符合第一項各款規定有數筆土地者，土地所有權人個別申請變更編定時，依前條第三項規定辦理。縣市政府於審查第一項各款規定時，得提報該縣市非都市土地使用編定審議小組審議後予以准駁。第一項土地於山坡地範圍外之農業區者，變更編定為甲種建築用地。於森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區者，變更編定為丙種建築用地。第35-1條

10.    特定農業區內土地供道路使用者，得申請變更編定為交通用地。第36條

11.    已依目的事業主管機關核定計畫編定或變更編定之各種使用地，於該事業計畫廢止者，各該目的事業主管機關應通知當地直轄市或縣市政府。直轄市或縣市政府於接到前項通知後，應即依下列規定辦理，並通知土地所有權人：

u      已依核定計畫完成使用者，除依法提出申請變更編定外，應維持其使用地類別。

u      已依核定計畫開發尚未完成使用者，其已依法建築之土地，除依法提出申請變更編定外，應維持其使用地類別，其他土地依編定前土地使用性質或變更編定前原使用地類別辦理變更編定。

u      尚未依核定計畫開始開發者，依編定前土地使用性質或變更編定前原使用地類別辦理變更編定。第37條

12.    於中華民國78年7月9日至85年5月25日前業經行政院核定之重大建設計畫，其工程用地範圍內非都市土地之甲種、乙種或丙種建築用地因徵收被拆除地上合法住宅使用之建築物者，除有下列情形之一者外，土地所有權人得申請其自有土地變更編定：

u       需地機關有安遷計畫者。

u       自有土地屬交通用地、水利用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地或工業區、河川區內土地者。

u       建築物與其基地非屬同一所有權人者。但因繼承、三親等內之贈與致建築物與其基地非屬同一所有權人或建築物與其基地之所有權人為直系血親者，不在此限。

前項土地於山坡地範圍外之農業區者，變更編定為甲種建築用地。於森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區者，變更編定為丙種建築用地。依第一項規定申請自有土地變更編定，應以同一縣市範圍內自有土地為限，並於公告徵收後3年內申請，逾期不予受理。申請變更編定面積以原建築基地面積為限。但徵收土地面積與被徵收土地拆除合法住宅使用面積相同者，其申請變更編定面積得加計其依建蔽率所應留設之法定空地面積。第38條

13.    為九二一震災地區住宅重建，經縣市政府依實施區域計畫地區建築管理辦法第四條之一規定公告位於車籠埔斷層線二側各十五公尺建築管制範圍內之甲種、乙種或丙種建築用地，於震災前已有合法建築物，經全倒或已自動拆除者，除有下列情形之一者外，土地所有權人得申請其他自有土地變更編定，並將原有甲種、乙種或丙種建築用地，一併申請變更編定為國土保安用地：一已接受政府其他安置計畫者。二自有土地屬交通用地、水利用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地或工業區、河川區內土地者。三建築物與其基地非屬同一所有權人者。但因繼承、三親等內之贈與致建築物與其基地非屬同一所有權人或建築物與其基地之所有權人為直系血親者，不在此限。前項土地於山坡地範圍外之農業區者，變更編定為甲種建築用地；於森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區者，變更編定為丙種建築用地。依第一項規定申請其他自有土地變更編定，應以同一鄉鎮、市內於九二一震災前之自有土地為限，並於本規則中華民國九十二年三月二十六日修正發布生效二年內，向縣政府提出申請，逾期不予受理。申請變更編定面積以原建築基地面積為限。但原建築物面積與建築基地面積相同者，其申請變更編定面積得加計其依建蔽率所應留設之法定空地面積。依本條規定申請變更編定後，致其毗鄰土地有第三十五條或第三十五條之一規定情形之一者，不得再申請變更編定。

14.     政府因興辦重大交通建設之需要，所徵收非都市土地工程用地範圍內經專案報請行政院核定之拆除合法房屋重建案辦理住宅重建，且領有建築使用執照之土地，其重建之面積及高度不得超過原拆除建築物之面積及高度。前項建築房屋之基地準用前條第二項規定辦理變更編定。第39條

15.    政府因興辦公共工程，其工程用地範圍內非都市土地之甲種、乙種或丙種建築用地因徵收或撥用被拆除地上合法住宅使用之建築物，致其剩餘建築用地畸零狹小，未達畸零地使用規則規定之最小建築單位面積，除有下列情形之一者外，被徵收土地所有權人或公地管理機關得申請將毗鄰土地變更編定，其面積以依畸零地使用規則規定之最小單位面積扣除剩餘建築用地面積為限：一 已依第38條規定申請自有土地變更編定者。二  需地機關有安遷計畫者。三 毗鄰土地屬交通用地、水利用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地或工業區、河川區內土地者。四 建築物與其基地非屬同一所有權人者。但因繼承、三親等內之贈與致建築物與其基地非屬同一所有權人者，或建築物與其基地之所有權人為直系血親者，不在此限。前項土地於山坡地範圍外之農業區者，變更編定為甲種建築用地。於森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區者，變更編定為丙種建築用地。第40條

16.    農業主管機關專案輔導之農業計畫所需使用地，得申請變更編定為特定目的事業用地。第41條

17.    政府興建住宅計畫或徵收土地拆遷戶住宅安置計畫經各該目的事業上級主管機關核定者，得依其核定計畫內容之土地使用性質，申請變更編定為適當使用地；其於農業區供住宅使用者，變更編定為甲種建築用地。前項核定計畫附有條件者，應於條件成就後始得辦理變更編定。第42條

18.    特定農業區、森林區內公立公墓之更新計畫經主管機關核准者，得依其核定計畫申請變更編定為墳墓用地。第43條

19.    依本規則申請變更編定為遊憩用地者，依下列規定辦理：

u       申請人應依其事業計畫設置必要之保育綠地及公共設施；其設置之保育綠地不得少於變更編定面積30%。

u       申請變更編定之使用地，前款保育綠地變更編定為國土保安用地，由申請開發人或土地所有權人管理維護，不得再申請開發或列為其他開發案之基地；其餘土地於公共設施興建完竣經勘驗合格後，依核定之土地使用計畫，變更編定為適當使用地。第44條

20.    特定農業區供觀光旅館使用所需土地，經交通部審查符合行政院核定觀光旅館業總量管制範圍內者，得申請變更編定為遊憩用地。依前項所提之興辦事業計畫及變更編定，除應符合前條規定外，其基地臨接道路並應符合建築法相關規定。第44-1條

21.    申請於離島、原住民保留地地區之農牧用地、養殖或林業用地住宅興建計畫，應以其自有土地，並符合下列條件，經直轄市或縣(市)政府依第三十條核准者，得依其核定計畫內容之土地使用性質，申請變更編定為適當使用地，並以一次為限：一離島地區之申請人及其配偶、同一戶內未成年子女均無自用住宅或未曾依特殊地區非都市土地使用管制規定申請變更編定經核准，且申請人戶籍登記滿二年經提出證明文件者。二原住民保留地地區之申請人，應具原住民身分且未依第46條取得政府興建住宅者。三住宅興建計畫基層建築面積不得超過330平方公尺。前項土地於山坡地範圍外之農業區者，變更編定為甲種建築用地。於森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區者，變更編定為丙種建築用地。第45條

22.    原住民保留地地區住宅興建計畫，由鄉鎮、市、區公所整體規劃，經直轄市或縣市政府依第30條核准者，得依其核定計畫內容之土地使用性質，申請變更編定為適當使用地；於山坡地範圍外之農業區者，變更編定為甲種建築用地。於森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內之農業區者，變更編定為丙種建築用地。第46條

23.    非都市土地經核准提供政府設置廢棄物清除處理設施或營建剩餘土石方資源堆置處理場，其興辦事業計畫應包括再利用計畫，並應經各該目的事業主管機關會同有關機關審查核定；於使用完成後，得依其再利用計畫按區域計畫法相關規定申請變更編定為適當使用地。再利用計畫經修正，依前項規定之程序辦理。第47條

24.    山坡地範圍內各使用分區土地申請變更編定，

u       其非為開發建築者，屬依水土保持法相關規定應擬具水土保持計畫，應另檢附水土保持機關核發之水土保持完工證明書；

u       其為開發建築者，應另檢附主管建築機關核發之雜項工程完工查驗合格證明文件，依其開發計畫之土地使用性質，申請變更編定為允許之使用地。但有下列情形之一者，不在此限：一甲種、乙種、丙種、丁種建築用地依本規則申請變更編定為其他種建築用地。二政府機關徵收或撥用土地，一併辦理變更編定者。三依土地徵收條例第三條規定得徵收之土地，以協議價購或其他方式取得者。依前項但書規定辦理變更編定者，應於開發建設時，完成必要之水土保持處理及維護。第一項水土保持完工證明書，經水土保持機關認定無法於申請變更編定時核發者，不在此限。第48條

25.    直轄市或縣市政府受理變更編定案件時，除有下列情形之一者外，應組專案小組審查：一、第28條第三項免擬具興辦事業計畫情形之一者。二、非屬山坡地變更編定案件。專案小組審查山坡地變更編定案件時，其興辦事業計畫範圍內土地，經依建築相關法令認定有下列各款情形之一者，不得規劃作建築使用：

u       坡度陡峭者。 

u       地質結構不良、地層破碎、活動斷層或順向坡有滑動之虞者。

u       現有礦場、廢土堆、坑道，及其周圍有危害安全之虞者。

u       河岸侵蝕或向源侵蝕有危及基地安全者。

u       有崩塌或洪患之虞者。

u       依其他法律規定不得建築者。

直轄市或縣市政府審查申請變更編定案件認為有下列情形之一者，應通知申請人修正申請變更編定範圍：一變更使用後影響鄰近土地使用者。二造成土地之細碎分割者。第49-1條

地政問答-非都市土地編定與管制

使用分區內各種使用地變更編定原則表

說明：

• 一.x 表為不允許變更編定為該類用地。
• 二.+ 為依本規則規定辦理變更編定為該類用地。

容積移轉作業手冊(內政部營建署)

容積移轉意義：

簡單說即一塊土地之可移出容積，移轉至其他可建築土地建物使用。容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地可建築容積之一部或全部，移轉至另一宗可建築土地建築使用，即為容積移轉。 如受限制發展地區（如公共設施保留地、古蹟）的容積，可以移轉到同一都市計畫地區任一建地興建。

容積移轉適用地區 :

u      以實施容積率管制之都市計畫地區為限。

u      各都市計畫地區實施容積移轉時，直轄市、縣市主管機關應先就其發展密度、發展總量、公共設施劃設水準予以通盤檢討，其確有實施之必要者，應循都市計畫擬定、變更程序，於都市計畫書之土地使用分區管制中，增列相關許可規定後辦理。

透過容積移轉的實施，可達成下列目的：

u      使具紀念性或藝術價值建築之保存維護得以順利推展。

u      公共設施保留地得以順利取得興闢，提昇都市環境品質，並紓解政府財政負擔。

u      面臨寬廣地域之基地得適度增加容積，促進基地有效利用﹔同時都市增加公共空間，改善環境品質。

u      受限發展土地地主權益獲得保障與補償。

容積移轉有何優點 :

整體而言，可改善都市景觀，增進都市土地更具效率之利用，輔助公共設施保留地之取得興闢，及促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護。而此一制度之實施特色，在公共設施保留地主，可掌握開發主導權，自行將其可建坪數合併於同區依法可建築之其他建築基地內即可開發建築，不必等到徵收；對政府而言，可減輕徵收土地財政壓力；對民眾而言，可提早享用公共設施便利。

送出基地以下列各款土地為限：

1.       都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地。(前者指依都市計畫法第 15 條第 1 項第 5 款明訂具有紀念性或藝術價值應予保存之建築，應於主要計畫中加以表明者；後者指因尚未具有可被指定為古蹟之條件而未被指定古蹟，但直轄市、縣市主管機關認定其具有保存之建築，如已協調其土地所有權人同意，該建築定著之私有土地亦得適用容積移轉)。

2.       為改善都市環境或景觀，提供作為公共空間使用之可建築土地。

3.       私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者或有其他可行之取得或開闢計畫者。

第2款之土地，其坵形應完整，面積不得小於500平方公尺。形狀完整、提供作公共空間使用（如：兒童遊樂場）之可建築土地目的在鼓勵私人提供土地作為公共空間使用，提昇地區環境品質，增進建築物量體及高度變化，並使都市景觀多樣化，促成土地更有效利用。

古蹟土地，指定為古蹟之私有民宅、家廟、宗祠所定著土地，古蹟保存區內之私有土地，保存用地之私有土地

送出基地之可移出容積，依下列規定訂定：

u     都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地：以其基準容積扣除已建築之容積為準。
可移出容積 ＝ 基準容積 — 已建築之容積

u     劃定為保存區者，按其劃定前之基準容積扣除已建築之容積為準；劃定為保存區前，尚未實施容積率管制者，以其毗鄰土地使用分區平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積，再扣除已建築之容積為準。

u     提供作為公共空間使用之可建築土地：以其基準容積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過20%。

u     私有都市計畫公共設施保留地：以其毗鄰土地使用分區之平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過40%。

註：前項毗鄰土地使用分區，以都市發展用地為限；毗鄰土地使用分區均非屬都市發展用地者，其可移出容積，由直轄市、縣市主管機關參考鄰近都市發展及土地公告現值評定情況擬訂，送該管都市計畫委員會審定。

可移出容積可移轉區域：

送出基地之可移出容積，以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用為限；直轄市、縣市主管機關並得考量都市整體發展，於都市計畫書中指定移入地區範圍。

送出基地容積移轉次數限制：

u     除作為公共空間使用之可建築土地外，送出基地得分次移出可移出容積。

u     接受基地得分次移入不同送出基地之可移出容積。

送出基地與接受基地間容積換算：

送出基地移出之容積，於換算為接受基地移入之容積時，應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算，其計算公式如下：

接受基地移入之容積 ＝

接受基地之可移入容積 :

接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之30%為原則。位於( 整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內 ) 之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之40%。

接受基地於申請建築時，因基地條件之限制，而未能完全使用其獲准移入之容積者，得依本辦法規定，移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用，並以一次為限。

容積移轉作業手續簡要 :

容積之移轉，應由接受基地所有權人檢具下列文件，向該管直轄市、縣市主管機關申請許可：

u        申請書。

u        申請人之國民身分證影本。

u        送出基地所有權人及權利關係人同意書。

u        送出基地及接受基地之土地登記簿謄本。

u        送出基地及接受基地之土地所有權狀影本。

u        其他經直轄市、縣市主管機關認為必要之文件。

直轄市、縣市主管機關受理容積移轉申請案件後，應即審查，經審查符合規定者，除第6條第1項第1款之土地逕予核定外，應於接受基地所有權人辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：

u        取得送出基地所有權。

u        清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。

u        將送出基地依第14條規定贈與登記為公有。

u        直轄市、縣市主管機關於許可容積移轉後，應即更新送出基地圖冊，將相關資料列冊送由主管建築機關實施建築管理及送該管土地登記機關建，並開放供民眾查詢。

u        送出基地圖冊公告後，應置於各該直轄市、縣市主管機關、鄉鎮市區公所及各地政事務所，供公眾查閱。

u        送出基地及接受基地所有權人均得向直轄市、縣市主管機關或鄉鎮、市、區公所表達移出或移入容積之意願及條件，由各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所提供各項必要之協調聯繫及諮詢服務。

容積移轉的實施應依據下列法令來辦理：

文化資產法系 :

u       古蹟土地容積移轉辦法

u     古蹟土地容積移轉辦法第 3 條：
實施容積率管制地區內，經指定為古蹟，除以政府機關為管理機關者外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之劃定、編定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到限制部分，土地所有權人得依本辦法申請移轉至其他地區建築使用。

都市計畫法系 :

u     都市計劃法83-1條：
公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。
前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。

u      都市計畫容積移轉實施辦法

都市更新法系 :

u      都市更新條例第45條：
更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理。
前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原為私有之土地應登記為公有。

u     都市更新建築容積獎勵辦法

名辭解釋

u     容積：係指土地可建築之總樓地板面積。

u     容積移轉：指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。

u     送出基地：指得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地。

u     接受基地：指接受容積移入之土地。

u     基準容積：指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。
(簡單說即 容積率 x 土地面積)

u     容積率：指一塊建地上可建築使用的總建坪，與建築基地面積的比率。容積管制就是管制建地上可興建的總建坪。目前台灣地區已全面實施容積管制，而容積率的高低則依其區位及使用的分區而有不同，一般的住宅區，容積率約為200%（即一坪建地可以蓋兩坪建坪）。在台北、高雄的商業區的容積率有高達800%。所以容積率的高低是否適宜，影響都市生活環境品質，同時也是決定地價高低的主要因素。

您該知道的「容積移轉」十大課題

最近有些建商標購土地時，常見用高價標得。其中固然因素很多，不過「容積移轉」的因素，值得我們重視。如果這塊土地可以接受容積移入，其價值就可以拉高，跟其他競爭者來比，出價可以取得優勢。以下就向讀者介紹容積移轉主要規定：

u      什麼是容積移轉：指某筆土地的容積，移轉到其他可以建築的土地，以供建築使用。容積移出的土地稱為「送出基地」，接受容積的土地就叫做「接受基地」。

u      實務上可作為「送出基地」的土地有三類：
1、都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地。
2、為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地。
3、私有都市計畫公共設施保留地。
其中最常見到的是「公共設施保留地」的容積移轉，不過讀者要注意如果當地都市計畫書已經規定要用區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得的公共設施保留地，就不能當作送出基地了！

u     容積可以移轉到那裡：送出基地申請移轉容積時，原則上以移轉到同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限。
1、同一都市計畫主要計畫地區之其他可建築土地。
2、送出基地為古蹟土地且位於非都市計畫區者，接受基地為同一直轄市、縣(市)之任一宗可建築之非都市土地。
3、送出基地位於實施都市更新地區範圍者，接受基地為同一更新地區其他可建築基地。

u     接受基地可以移入多少容積：接受基地可以移入的容積，是用以下的計算公式：接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×（申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）×接受基地之容積率

u     接受容積有限制嗎：接受基地可以移入的容積，以不超過該接受基地基準容積的百分之三十為原則（所謂基準容積是拿都市計畫的容積率上限乘土地面積）。但是如果接受基地是位在整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但還是不能夠超過該接受基地基準容積的百分之四十。

u     送出基地把容積移出以後，土地要怎樣處理：送出基地於許可其全部或部分容積移轉前，除「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地」外，應視其類別及性質，將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣市有或鄉鎮、市有。

u     怎樣知道那些公共設施保留地可以當「送出基地」：直轄市、縣市主管機關會對可以當送出基地的公共設施保留地進行全面清查，並得會同有關機關依都市計畫分區發展優先次序、未來地方建設時序及公共設施保留地劃設先後，訂定優先移轉次序後，繕造送出基地圖冊，於各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所公告周知，並將公告之日期、地點登載當地報紙，並登載於直轄市、縣市政府網站。送出基地圖冊公告後，也會放在各該直轄市、縣市主管機關、鄉鎮、市、區公所及各地政事務所，供民眾來查閱。故尋此管道就可以大概知道那些公共設施保留地可以當作送出基地了。

怎樣辦理容積的接收：送出基地及接受基地所有權人均得向直轄市、縣市主管機關或鄉、鎮、市、區公所表達移出或移入容積之意願及條件，由各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所提供各項必要之協調聯繫及諮詢服務。

地方主管機關怎樣審查容積移轉的申請案：直轄市、縣市主管機關受理容積移轉申請案件後，會馬上進行審查，經審查不合規定者，駁回其申請；其須補正者，應通知其於十五日內補正，屆期未補正或補正不完全者，駁回其申請；符合規定者，除「有保存價值之建築所定著之私有土地」會被逕予核定外，地方主管機關在接受基地所有權人辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：

u     取得送出基地所有權。

u     清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。

u     將送出基地依相關規定贈與登記為公有。

容積移轉要怎樣評估其買賣價格：實務上自然是由買賣雙方自由協議容積移轉的價格，讀者如有需要，也可以參考下列作法：

u     估計容積送出基地之正常價格（A）。

u     運用樓層別效用比或地價分配率的觀念，計算送出之容積部分占整體利用價值之比例（B）。

u     以（A）×（B），得容積送出價格。

u     估計接受基地之正常價格（C）。

u     以（A）之〔單價〕÷（C）之〔單價〕，得兩地地價換算率。

u     依前述（四）求得接受基地可接受之樓地板面積。

u     以接受基地之單價及樓層別效用比求接受容積之價格。

u     就送出容積價格與接受基地價格兩者之差額進行調整，求得容積移轉價格。

公設地容積移轉建商最愛

一般民間利用公共設施保留地來抵稅的作法，自從財政部開始以實際成交價來認定之後，公設地移轉金額大幅萎縮。但是，業界人士指出，對於建商而言，購買冷門地段的公共設施保留地，再將容積移轉到熱門區段的建案上，利潤也頗為可觀。

採用公共設施保留地抵繳稅款，民間已經使用多年，原先的作法是，以市價約2成左右的價款買到公設地，再用公告現值的價格抵繳稅款，但財政部已經關閉這個管道。買賣大幅萎縮，主要是牽涉到仲介可以從中賺取的利潤，在財政部改以實際成交價來認定稅金之後，利潤大幅縮水，仲介因而全面收手，交易減少；這是就一般的小額節稅人而言。

不過，對於大型集團而言，表面上的不划算，並不代表不可行；一些大型集團反而是灌高公設地的交易價格，以高價來抵更高的稅金，這跟以低價買得、高價抵稅，是同樣的道理。其次以公設地捐贈來移轉容積，目前算是新的熱門方法之一，以建商最熱中這項作法；建商開發案中，買冷門地段的公共設施保留地來捐贈，再將容積移轉到建案上使用，來往之間，利益也相當可觀。政府沒有錢來買公設地，如台北市政府同意古蹟容積可以移轉使用，台北縣政府就同意公設地容積可以移轉使用，同樣達到政府獲得公共設施保留地，但建商獲得容積獎勵的優惠；不過，一般民眾的小額節稅，採用這項管道，能節省的稅金已經很有限。

台北市容積移轉實例

民眾如何申請容積移轉？

區段徵收簡介及流程(台北市政府地政處)

區段徵收地政問答(內政部地政司全球資訊網)

區段徵收意義：

區段徵收係政府因實施國家經濟政策、開發新市區、社會公共利益或特定目的事業等之需要，依法將一定區域內之私有土地全部徵收，重新加以規劃、整理、開發，興建必要之公共設施後，一部份由土地所有權人按一定比例領回或優先買回，一部份由政府讓售予國宅或其他需地機關建設使用，剩餘土地則公開標售以償還開發成本之綜合性土地改良事業。足見區段徵收乃促進都市建設整體發展、取得各項用地、建立土地儲備制度，達成「地盡其利、地利共享」之最佳手段。 

辦理區段徵收之法令依據及目的:

辦理區段徵收之法令，散見於土地法、平均地權條例、都市計畫法、國民住宅條例、農業發展條例、發展觀光條例、大眾捷運法、促進產業升級條例、獎勵民間參與交通建設條例等法規中，惟目前執行時，仍以平均地權條例及其施行細則暨內政部訂頒之「區段徵收作業補充規定」為主要法令依據。辦理區段徵收之目的有：

u        開發新設都市地域土地法第九十二條、第二百十二條、平均地權條例第五十三條。

u        舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地合理使用實施更新（平均地權條例第53條、都市計畫法第68條）。

u        都市土地開發新社區（平均地權條例第五十三條）。

u        實施新市區之建設（都市計畫法第五十八條）。 

土地徵收條例第4條有下列各款情形之一者，得為區段徵收：

1.          新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

2.          舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。

3.          都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。

4.          非都市土地實施開發建設者。

5.          農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者

6.          其他依法得為區段徵收者。

前項第1款至第3款之開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫，不受都市計畫法第五十二條規定之限制。

第1項第5款之開發，需用土地人得會同有關機關研擬開發範圍，並檢具經上級目的事業主管機關核准之興辦事業計畫書，報經中央主管機關核定後，先行區段徵收，於區段徵收公告期滿後，依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更。

第1項第4款或第6款之開發，涉及都市計畫之新訂、擴大或變更者，得依第二項之規定辦理；未涉及者，得依前項之規定辦理。

不相連之地區，得依都市計畫或興辦事業計畫書內容、範圍合併辦理區段徵收，並適用前三項之規定。區段徵收範圍勘選、計畫之擬定、核定、用地取得、拆遷補償、工程施工、分配設計、地籍整理、權利清理、財務結算及區段徵收與都市計畫配合等事項之實施辦法，由中央主管機關定之。

平均地權條例第53條各級主管機關得就下列地區，報經行政院核准後施行區段徵收：

u        新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

u        舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。

u        都市土地開發新社區者。

u        農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要、或配合農業發展之規劃實施更新或開發新社區者。

區段徵收地區選定後，徵收機關於通知其土地所有權人或使用人後，得進入該地區內為勘查或測量。其必須遷移或除去該土地上之障礙物時，應事先通知其所有權人或使用人；其所有權人或使用人因而遭受之損失，應予適當之補償。補償金額，由雙方協議之；協議不成，由當地直轄市或縣市政府函請上級政府予以核定。

區段徵收地區選定後，徵收機關得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止下列事項：禁止期間，以一年六個月為期。

u        土地移轉、分割、設定負擔。

u        建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。

區段徵收範圍內之土地利用限制：

區段徵收範圍勘定後，該管直轄市或縣市主管機關得視實際需要，報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。前項禁止期間，不得超過一年六個月。

土徵條例第 37 條  區段徵收之申請與核準：

需用土地人申請區段徵收土地，應檢具區段徵收計畫書、徵收土地圖冊及土地使用計畫圖，送由當地直轄市或縣市主管機關邀集需用土地人及土地所有權人舉行說明會後，報請中央主管機關核准。內政部申請區段徵收時，準用前項規定報請行政院核准。

土徵條例第 38 條  區段徵收之補償地價及抵價地：

區段徵收土地時，應依第第30條規定補償其地價。除地價補償得經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之抵價地折算抵付外，其餘各項補償費依第第31條,第32條,第33條,第34條規定補償之。

抵價地總面積，以徵收總面積50% 為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於40%。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於45%。

抵價地之申請與核定：

u        實施區段徵收時，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具有關證明文件，以書面向該管直轄市或縣市主管機關申請發給抵價地。該管直轄市或縣市主管機關收受申請後，應即審查，並將審查結果，以書面通知申請人。

u        土地所有權人依前項規定申請發給抵價地時，得就其全部或部分被徵收土地應領之補償地價提出申請。

u        申請發給抵價地者，對其土地之權利義務，於接到該管直轄市或縣(市)主管機關核定發給抵價地通知時終止。經核定發給抵價地之土地所有權人，得向直轄市或縣市主管機關申請，經徵得徵收機關同意後，改按原徵收補償地價發給現金補償。

u        申請發給抵價地者，直轄市或縣市主管機關不受第二十條第一項發給期限之限制。

u        經核定發給抵價地且未依第三項規定改按原徵收補償地價發給現金補償者，其應領之抵價地由該管直轄市或縣市主管機關於規劃分配後，囑託該管登記機關逕行辦理土地所有權登記，並通知原土地所有權人定期到場接管。未按指定期限接管者，視為已接管。

申請抵價地者之他項權利等之處理：

土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利或限制登記者，除後第4,5,6項另有規定外，直轄市或縣市主管機關應通知申請人限期自行清理，並依規定期限提出證明文件。

u        申請人未依前項規定辦理者，直轄市或縣市主管機關應核定不發給抵價地。

u        直轄市或縣市主管機關經核定不發給抵價地者，應於核定之次日起十五日內發給現金補償。

u        土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上設定有抵押權或典權者，原土地所有權人及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權，申請時並應提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。

u        依前項規定於發給之抵價地設定抵押權或典權，其權利範圍、價值、次序等內容，由原土地所有權人及他項權利人協議定之。

u        依第4項設定之抵押權或典權，應於抵價地登記時，同時登記；並應於登記後通知該他項權利人。

u        平均地權條例第55條之一區段徵收之土地以抵價地抵付補償地價者，其原有租賃關係及他項權利準用市地重劃有關規定處理。

區段徵收範圍內公地之撥用：

區段徵收範圍內之公有土地，管理機關應以作價或領回土地方式撥供該管區段徵收主管機關統籌規劃開發、分配。但區段徵收前已作為道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地使用者，應無償撥供主管機關統籌規劃開發。

前項以作價方式提供者，其地價準用第30條規定計算。以領回土地方式提供者，其領回土地面積按區段徵收之抵價地面積比率計算，配回原管理機關，配回之土地應以第44條以外之公共設施用地為優先，並依區段徵收計畫處理。

區段徵收開發後之土地處理：

區段徵收範圍內土地,經規劃整理後，除依前規定配回原管理機關外, 其處理方式如下：

u        抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣市主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。(領回面積不足最小建築單位面積者，應於規定期間內提出申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市或縣市主管機關應於規定期間屆滿之日起三十日內，按原徵收地價補償費發給現金補償)。

u        道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市有、縣市有或鄉鎮市有。

u        前款以外之公共設施用地，得由主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。

u        國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售。

u        其餘可供建築土地，得予標售、標租或設定地上權。(標租或設定地上權時，其期限不得逾九十九年, 土地之標售、標租及設定地上權辦法，由各級主管機關定之)

依第3-5款撥用或讓售地價及標售底價，以開發總費用為基準，按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優劣估定之。

抵價地之計算基準：

實施區段徵收時，直轄市或縣市主管機關應預計區段徵收土地平均開發成本，並斟酌區段徵收後各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形，估計區段徵收後各路街之路線價或區段價，提經地價評議委員會評定後，作為原土地所有權人領回抵價地之計算基準。

應領抵價地面積與實際領回抵價地之面積不符時：依下列規定處理：

u        實際領回抵價地之面積超過應領之面積者 : 就其超過部分按評定區段徵收後地價繳納差額地價。(應繳納之差額地價，經限期繳納，屆期仍未繳納者，得移送法院強制執行, 未繳納差額地價之抵價地，不得移轉或設定他項權利)。

u        實際領回抵價地之面積小於應領之面積者 : 就其不足部分按評定區段徵收後地價發給差額地價。

按原位置分配抵價地之情形：

區段徵收範圍內不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之既成建築物基地或已辦竣財團法人登記之私立學、社會福利、慈善事業、宗教團體用地，得按原位置保留分配，並減輕其依前條規定應繳納之差額地價，其減輕比例由主管機關視實際情形定之，並載明於區段徵收計畫書。

區段徵收問答:

國有財產局各單位

國土測量(內政部地政司)

財政部國有財產局

台灣北區辦事處

台灣中區辦事處

台灣南區辦事處

國有財產法規

國有非公用財產招標

國有財產業務問答

u        都市更新簡介

u        都市更新流程

u        都市更新奬勵

u        都市更新相關法規

台北市都市更新相關法規(台北市都更處)

都市更新E化平台(內政部營建署)

國內外更新案例

都市更新問答

都市更新簡介

都市更新之意義：

於都市整體發展之利益，對於已不適應現代化都市發展之地區，經由政府或私人團體之努力，就實質環境、經濟、社會等不同層面，將窳陋地區、老舊地區或衰敗地區，研訂綜合性再發展計畫，施行拆除重建、保存維護等手段，以達到增進都市機能、改善生活環境、促進都市健全發展之整體性目標。都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。都市更新係指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。

 什麼是都市更新：

都市更新不只是老屋換新屋，也不只是容積獎勵。都市更新是透過重建、整建、維護的手段，使得都市品質提昇並增進都市機能，進而創造就業機會，使衰頹的老市區獲得再生與再發展的機會。

都市更新是動態的開發，和已往都市計畫靜態的管制非常不同。都市更新不只針對住宅社區的改建，也針對交通樞紐、商業、產業轉型、水岸的開發、歷史建築的保存與再利用、甚至災後的重建等均可視為都市更新。

處理方式有下列三種：

u       重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

u       整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

u       維護：係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀態。

 都市更新之優點：

更新事業計畫只要更新單元內多數人數及產權面積之同意，就可以實施，不必獲得每一個地權人的同意。申請建照時也不需要取得地權人的土地使用同意書。

建築改物容積獎勵：第44條都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵︰

Ø       實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。

Ø       因都市更新之實施，致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。

Ø       更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。

Ø       主管機關規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。

Ø       其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。

Ø       第45條更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。本項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原有土地應登記為公有。

Ø       部份縣市可達法定容積之1.5倍，或是實施容積率前興建建物之原容積加法定容積之0.3倍。上限：「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積＋原容積。」

 u      稅捐可減免規定：

第46條更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐︰

²       地價稅：更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。

²       地價稅及房屋稅：更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年。

²       土地增值稅及契稅：依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅40%。另實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

²       土地增值稅：不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅40%。

²       土地增值稅：實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。

u      整體開發：整體開發：都市更新開發單元以一個街廓為原則，整體開發可統一規劃公共設施、庭園、停車場、建築配置。

u      合併開發：合併開發：可以減少公用設施面積浪費（如樓梯、管道）

u      增加建物價值：開發公共設施，增加建物價值。

 所有權人及面積最低門檻：

u      劃定為都市更新地區： (低標準)

²        更新單元內土地所有權人及合法建物所有權人à超過3/5(60.0%)

²        更新單元內土地總面積及合法建築物總樓地板面積à超過2/3(66.7%)

u      未劃定為都市更新地區 ： (高標準)

²        更新單元內土地所有權人及合法建物所有權人à超過2/3(66.7%)

²        更新單元內土地總面積及合法建築物總樓地板面積à超過3/4(75.0%)

申請實施都市更新事業之人數與土地及建築物所有權比例之計算，不包括下列各款：

u      依法應予保存之古蹟。

u      經協議保留並經直轄市、縣市主管機關核准且登記有案之宗祠、寺廟、教堂。

u      經政府代管者。

u      經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。

u      祭祀公業土地。但超過1/3反對參加都市更新時，應予計算。

都市更新之實施 ：

都市更新之幕後推手：實施者

實施者定義：

²       係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。

²       都市更新進行推動由實施者主導，依據都市更新條例第3條「實施者」來推行：即由都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。

實施者是真正負責推動全案事業的實施者非常重要，實施者將要負擔該案事業實施之法律責任。依據都市更新條例，實施者可分為下列幾類型：

政府主辦 ：

依據都市更新條例第9條規定。縣市政府可以依下列方式實施：

u      自行實施 ： 由縣市政府組成的「都市更新專責機構實施」。所謂都市更新專責機構係指依都市更新條例第17條：直轄市、縣市主管機關為實施都市更新事業得設置專責機構」所成立之單位。

u      委託實施 ： 經公開評選程序委託都市更新事業機構實施。所謂都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。縣市政府委託實施，必須經過公開評審選定之程序，才能委託實施。

u      同意其他機關(構)實施 ： 例如鄉鎮市公所作為更新實施者，但需經由縣市政府同意。

 民間主辦：土地及合法建物所有權人可以自組依下列方式實施：

u      經劃定應實施更新之地區 ： 其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄申請當地直轄市、縣市主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業或委託都市更新事業機構為實施者實施之。前項之申請應經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意。

u      未經劃定應實施更新之地區：土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依上條規定，申請實施該地區之都市更新事業。

民間主辦實施方式又分兩種：

自行實施：由土地及合法建物所有權人自行組織， 都市更新會自行實施都市更新條例都市更新條例第15條規定，逾7人之土地及合法建築物所有權人依第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程載明下列事項，申請當地直轄市、縣市主管機關核准︰

1. 團體之名稱及辦公地點。

2.實施地區。

3.成員資格、幹部法定人數、任期、職責及選任方式等事項。

4.有關會務運作事項。

5.有關費用分擔、公告及通知方式等事項。

6.其他必要事項。

7.第1項更新團體應為法人；其設立、管理及解散辦法，由中央主管機關定之。

 委託實施 ： 由土地及合法建物所有權人自行組織，再委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

實施者擬定都市更新事業計畫時應辦事項 ：

送當地直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議通過後，由直轄市、縣市主管機關核定發布實施；變更時亦同。

u      擬定或變更都市更新事業計畫期間 è 應舉辦公聽會，聽取民眾意見。

u      都市更新事業計畫擬定或變更後、送該管直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議前 è 應於各該直轄市、縣市政府或鄉鎮、市公所公開展覽30日，並應將公開展覽日期及地點登報周知及舉行公聽會；任何人民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向該管直轄市、縣市政府提出意見，由該管直轄市、縣市政府都市更新審議委員會予以參考審議。經直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議修正者，免再公開展覽。(依第7條劃定之都市更新地區，實施者已取得更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者，於擬定或變更都市更新事業計畫時，得免舉辦公開展覽及公聽會，不受前項規定之限制)。

u      縣市政府都市更新審議委員會審議後通過者 è 由直轄市、縣市主管機關核定發布實施。

u      縣市主管機關核定發布實施後 è 以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項。但必要時，權利變換計畫之擬定報核得與都市更新事業計畫一併辦理。(辦理審議、公開展覽、核定需再來一遍).

u      擬具權利變換計畫時 è

²       實施者為擬定權利變換計畫，應就土地所有權人及權利變換關係人之下列事項進行調查： 一、參與分配更新後土地及建築物之意願。二、更新後土地及建築物分配位置之意願。

²       共同負擔計算 ： 實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用，經直轄市、縣市主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納；其經限期繳納而逾期不繳納者，並得移送法院強制執行。前項權利變換範圍內，土地所有權人應共同負擔之比例，由直轄市、縣市主管機關考量實際情形定之。權利變換範圍內未列為第一項共同負擔之公共設施，於土地及建築物分配時，除原有土地所有權人提出申請分配者外，以原公有土地應分配部分，優先指配；其仍有不足時，以折價抵付共同負擔之土地及建築物指配之。但公有土地及建築物管理機關或實施者得要求該公共設施管理機構負擔所需經費。最小分配面積單元基準，由直轄市、縣市主管機關定之。

都市更新地區之劃定：

劃定更新地區 ： 第5條直轄市、縣市主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，表明下列事項，作為擬定都市更新事業計畫之指導︰

u        更新地區範圍。

u        基本目標與策略。

u        實質再發展。

u        劃定之更新單元或其劃定基準。

u        其他應表明事項。

優先劃定為更新地區 ： 第6條有下列各款情形之一者，直轄市、縣(市)主管機關得優先劃定為更新地區︰

u        建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。

u        建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。

u        建築物未符合都市應有之機能。

u        建築物未能與重大建設配合。

u        具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。

u        居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。

迅行劃定更新地區：第7條有下列各款情形之一時，直轄市、縣市主管機關應視實際情況，迅行劃定更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰

u        因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。

u        為避免重大災害之發生。

u        為配合中央或地方之重大建設。

前項更新地區之劃定或都市更新計畫之擬定、變更，上級主管機關得指定該管直轄市、縣市主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。

劃定更新地區之程序：

u      未涉及都市計畫之擬定或變更 ： 更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更，送該管政府都市計畫委員會審議通過後，公告實施之。

u      涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者 ： 依都市計畫法規定程序辦理，主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或變更。

 都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項：

u        計畫地區範圍

u        實施者

u        現況分析

u        計畫目標

u        細部計畫及其圖說

u        處理方式及其區段劃分

u        區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說

u        整建或維護區段內建築物改建，修建，維護或充實設備之標準及設計圖說

u        重建區段之土地使用計畫含建築物配置及設計圖說

u        都市設計或景觀計畫

u        實施方式及有關費用分擔

u        拆遷安置計畫

u        財務計畫

u        實施進度

u        效益評估

u        相關單位配合辦理事項

u        其他應加表明之事項

 劃定後禁止事項 ：

更新地區劃定後 è 直轄市、縣市主管機關得視實際需要，公告禁止更新地區範圍內

u      建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。但不影響都市更新事業之實施者，不在此限。禁止期限，最長不得超過2年。

u      違反第1項規定者，當地直轄市、縣市主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

實施權利變換地區，直轄市、縣市主管機關得於權利變換計畫書核定後 è 公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者，不在此限︰

u      土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。

u      建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。

前項禁止期限，最長不得超過2年。違反規定者，當地直轄市、縣市主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

都市更新實施方式 ：

u      原則 ： 都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。

u      由主管機關或其他機關辦理者 ： 得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之，  (以區段徵收方式實施都市更新事業時，抵價地總面積占徵收總面積之比例，由主管機關考量實際情形定之)。

u        其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者 ： 得以協議合建或其他方式實施之。

 調查或測量 ：

實施者為擬定都市更新事業計畫，得派員進入更新地區範圍內之公私有土地或建築物實施調查或測量；其進入土地或建築物，應先通知其所有權人、管理人或使用人。

依前項辦理調查或測量時，應先報請當地直轄市、縣市主管機關核准。但主管機關辦理者，不在此限。

依前辦理調查或測量時，如必須遷移或除去該土地上之障礙物，應先通知所有權人、管理人或使用人，所有權人、管理人或使用人因而遭受之損失，應予適當之補償；補償金額由雙方協議之，協議不成時，由當地直轄市、縣市主管機關核定之。

實施者為擬定權利變換計畫，須進入權利變換範圍內公、私有土地或建築物實施調查或測量時，準用前兩項規定辦理。

都市更新範圍內公有土地及建築物 ：

都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，不受土地法第25條、國有財產法第7條、第28條、第66條、預算法第25條、第26條、第86條及各級政府財產管理規則相關規定之限制。

公有土地及建築物為公用財產而須變更為非公用財產者，應配合當地都市更新事業計畫，由各該級政府之非公用財產管理機關逕行變更為非公用財產，統籌處理，不適用國有財產法第33第35各級政府財產管理規則之相關規定。

前2公有財產依下列方式處理︰

u      自行辦理、委託其他機關辦理或信託予信託機構辦理更新。

u      由信託機構為實施者以信託方式實施都市更新事業時，應信託予該信託機構。

u      由直轄市、縣市政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業時，辦理撥用。

u      以權利變換方式實施都市更新事業時，按應有之權利價值參與分配。

u      其他法律規定之方式。

  各級主管機關或鄉鎮、市公所因實施或參與都市更新事業取得之土地、建築物或權利，其處分或收益，不受土地法第25條、國有財產法第28條、各級政府財產管理規則相關規定之限制

都市更新地區 與 都市更新單元 有何不同：

都市更新地區及單元都是都市更新計畫中劃設的更新範圍。 都市更新單元是具體的都市更新事業施行範圍，單元內的土地不可個別開發而必須整體開發，但都市更新地區則未明確定義開發單元。

劃定更新單元不只是由政府主動劃設，只要是都市更新地區範圍內的土地，都可以根據政府所訂的單元劃定基準，自行劃定更新單元，申請實施更新事業。

權利變換和一般民間的合建有何不同：

u      合建：是由開發者提供資金，地權人提供土地，經協議後進行拆除重建，重建後房屋、土地或金錢分配給原地權人及建商。而以往因法律規範不夠完整，常產生糾紛，且無公權力介入，所以對面積廣而土地權利關係複雜之都市更新區而言，甚難由合建方式完成。

u      權利變換：與合建相仿，也可視為立體化的區段徵收或市地重劃。權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金。根據「都市更新條例」第四章及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據，對參與者的權利與義務有明顯的規範。  

權利變換係都市更新最主要之實施方式：

權利變換定義：

權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金 ，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其 更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有 部分或權利金。

權利變換關係人：

所稱權利變換關係人，係指依都市更新條例第39條規定辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地375租約承租人。

權利變換範圍內

u        合法建築物

u        設定地上權

u        設定永佃權或

u        耕地375租約之土地

由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。

前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、或耕地375租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地375租約價值占原土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約承租人，納入權利變換計畫內。其原有之合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地375租約消滅或終止。

土地所有權人、合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約承租人對前項實施者估定之合法建築物所有權之價值及地上權、永佃權或耕地375租約價值有異議時，準用第32條調解規定辦理。

第2項之分配，視為土地所有權人獲配土地後無償移轉；其土地增值稅準用第四十六條第三款規定減徵並准予記存，由合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約承租人於權利變換後再移轉時，一併繳納之。

權利變換計畫核定發布後公告30日：

直轄市、縣市主管機關應於權利變換計畫核定發布後公告30日，將公告地點及日期刊登政府公報及新聞紙3日，並張貼於當地村里辦公處之公告牌。公告，應表明下列事項：

u        權利變換計畫。

u        公告起迄日期。

u        土地所有權人提出異議之期限、方式及受理機關。

u        權利變換範圍內應行拆除遷移土地改良物預定公告拆遷日。

權利變換權利價值計算：

u        更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。

u        權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託3家以上鑑價機構查估後評定之。

u        權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地375租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。權利價值，由實施者協調土地所有權人及權利變換關係人定之，協調不成時，權利價值由實施者委託3家以上鑑價機構查估後評定之。前項估定之價值，應包括本條例第39條第4項准予記存之土地增值稅。

u        評價基準日，以都市更新事業計畫核定發布之日為準。但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。

權利變換後如何分位置：

實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有2人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於30日。

權利變換後大夥如何分土地，建物或鈔票：

u      原土地所有權人可分配數量 = (權利變換後之土地及建築物(折價抵付) 一 共同負擔 ) / (各宗土地權利變換前之權利價值比例)。

u      但不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。(依本項補償之現金及前項應發給之差額價金，經直轄市、縣市主管機關核定後，應定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存之)。

u      依規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。(依本項應繳納之差額價金經直轄市、縣市主管機關核定後限期繳納；逾期未繳納者，得移送法院強制執行)。

u      應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔；違反者，其移轉或設定負擔無效。但因繼承而辦理移轉者，不在此限。

權利變換原抵押權之處理：

權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權或典權，除自行協議消滅者外，由實施者列冊送該管登記機關，於權利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物；其為合併分配者，抵押權與典權之登載，應以權利變換前各宗土地或各幢建築物之權利價值，計算其權利價值。實施權利變換未受土地及建築物分配者，或不願參與分配者，其原設定抵押權或典權之權利價值，由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內，代為清償或回贖。

原租約：

權利變換範圍內出租之土地及建築物，因權利變換而不能達到原租賃之目的者，租賃契約終止，承租人並得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者，從其約定︰

u      出租土地係供為建築房屋者 ： 承租人得向出租人請求相當1年租金之補償，所餘租期未滿1年者，得請求相當所餘租期租金之補償。

u      前款以外之出租土地或建築物 ： 承租人得向出租人請求相當2個月租金之補償。

u      權利變換範圍內出租之土地訂有耕地375租約者，應由承租人選擇依第39條或耕地375減租條例第17條規定辦理，不適用前項之規定。

分配不公補救法：

權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應申請當地直轄市、縣市政府都市更新審議委員會調解；調解不成立者，由直轄市、縣市主管機關調處之。前項調解、調處或依法提起訴願或行政訴訟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。調解、調處、訴願或行政訴訟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。

土地所有權人與權利變換關係人依本條例第   39 條第2項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，第6條之土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後予以分配或補償。

權利變換計畫報請核定時：

以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第19條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項， 當報請核定時，應檢附權利變換計畫及下列文件：

u      經直轄市、縣市主管機關委託、同意或核准為實施者之證明文件。

u      經直轄市、縣市主管機關核定都市更新事業計畫之證明文件。但與都市更新事業計畫一併辦理者免附。

u      權利變換公聽會紀錄及處理情形。

u      其他經直轄市、縣市主管機關規定應檢附之相關文件。

權利變換計畫核定發布後 ：

實施者應於權利變換計畫核定發布後，將下列事項以書面通知土地所有權人、權利變換關係人及占有他人土地之舊違章建築戶：

u      更新後應分配之土地及建築物。

u      應領之補償金額。

u      舊違章建築戶處理方案。

權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權利變換核定發布日起10日內，通知所有權人、管理人或使用人預定公告拆遷日。如為政府代管或法院強制執行者，並應通知代管機關或執行法院。

　 前項權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於2個月。

　 實施者為第1項之通知時，除政府代管或法院強制執行者外，並應通知所有權人領取補償金額。補償金額即因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣市主管機關核定之。

因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，其補償金額扣除預估本條例第三十六條第二項代為拆除或遷移費用之餘額，實施者應於權利變換計畫核定發布日起15日內發給之。 有下列情形之一者，實施者得將補償金額提存之： 一、應受補償人拒絕受領或不能受領者。 二、應受補償人所在地不明者。

權利變換計畫應表明之事項如下：

   一、實施者姓名及住所或居所；其為法人或其他機關構者，其名稱及事務所或營業所所在地。

　 二、實施權利變換地區之範圍及其總面積。

　 三、權利變換範圍內原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記土地之面積。

　 四、更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人、他項權利人、耕地375租約承租人、占有他人土地之舊違章建築戶名冊。

　 五、土地及建築物分配清冊。

　 六、第13條第1項第3款至第五款所定費用。

　 七、依本條例第三十條第一項各土地所有權人折價抵付共同負擔之土地及建築物或現金。

　 八、各項公共設施之設計施工基準及其權屬。

　 九、工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期。

　 十、不願或不能參與權利變換分配之土地所有權人名冊。

　 十一、依本條例第三十六條第二項土地改良物因拆除或遷移應補償之價值或建築物之殘餘價值。

　 十二、公開抽籤作業方式。

　 十三、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖。其比例尺不得小於五百分之一。

　 十四、更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖。

　 十五、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表。

　 十六、地籍整理計畫。

　 十七、本條例第四十一條之舊違章建築戶處理方案。

　 十八、其他經直轄市、縣市主管機關規定應表明之事項。

　 前項第五款之土地及建築物分配清冊應包括下列事項：

　 一、更新前各宗土地之標示。

　 二、依第六條及第七條估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權及耕地三七五租約價值。

　 三、依第六條估定之更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值。

　 四、更新後得分配土地及建築物之土地所有權人及權利變換關係人名冊。

　 五、土地所有權人或權利變換關係人應分配土地及建築物標示及無法分配者應補償之金額。

都市更新  老舊社區再造：

時間是都市發展的推手，同時卻也是殺手。隨著時間的變遷，新興社區呈現嶄新的居住品質，但老舊社區則逐步走向衰敗。因此，對於老舊社區的新生與再造，就需要透過都市更新的手段來達成。

都市更新的目的，在於改造空間環境、活化生活機能，並改善居住品質。對台北市中心而言，「華山地區都市計畫」便具有這樣的功能。

宏築建設「星光大道」預售大樓案，就是都市更新下的一個明顯案例。建設團隊花了相當多的時間和努力，終於通過都市設計審議委員會的嚴格審查，推出「星光大道」預售案，無非是希望讓此案成為當地著名的地標住宅。建商從找到一塊土地到開發完成，順利的話需要4年，同時還要兼顧成本、效益、客製化和品質，其間的辛苦，並非外界能夠想像的。因此，對於任何一棟經過都市更新方式落成的建築物，外界不妨給予肯定與尊重。

台北市中山區便出現許多以都市更新方式或類似手法興建住宅社區，他們普遍的特色是戶數不多、定位在中小坪數或合併戶，還有走精緻化路線等。例如國美建設「華爾道夫」，鄰近的皇翔建設「紫蘭園」、「銘園」，力麒建設「俠隱」及震大建設「長玉」等。這些在中山區一棟棟豎立起來的嶄新建築物，不但使都市更新有了著力點，也讓這個城市變得賞心悅目起來。

第一階段 都市更新條例 第10條

依據縣府所定之更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，舉辦公聽會，並檢具下列書件向縣府申請核准，以自行組織更新團體或委託都市更新事業機構方式實施之：

u       公聽會紀錄。

u       擬具都市更新事業概要。

u       更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一， 並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一同意。

u       得自組更新團體或委託更新事業機構實施，如自組更新團體者，應經本府核准。

第二階段 第22條

前述獲准實施都市更新事業之日起一年內，擬具都市更新事業計畫，送本縣都市更新審議委員會審議。擬定都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會；都市更新審議委員會審議前，應辦理公開展覽及舉行公聽會。本階段應檢具書件如下列：

u       都市更新事業計畫。

u       所有權同意比例：

²       劃定更新地區範圍：更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意。

²       劃定更新地區範圍外之地區：更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

設立都市更新團體  第15條

逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，並由發起人檢具申請書及下列文件向市府申請核准籌組：

u       發起人名冊。

u       章程草案。

u       發起人在更新單元內之土地或建物登記謄本。

u       經本府核准之事業概要。

u       更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意證明文件。

建築容積獎勵

都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵︰

u 實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。

u 因都市更新之實施，致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。(所稱多數，係指超過更新後應分配建築物及其應有部分之原土地及建築物所有權人人數之二分之一，所稱當地居住樓地板面積平均水準，以最近一次行政院主計處公布之臺閩地區戶口及住宅普查或臺閩地區人口及居住調查報告各該直轄市、縣市平均每戶居住樓地板面積為準)。

u 更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。(所定更新後提供社區使用之公益設施，以經直轄市、縣市主管機關認定者為限)

u 主管機關規定優先或迅行劃定之更新地區，在主管機關公告更新地區之日起三年內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。

u 其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。

前項建築容積獎勵辦法，由中央主管機關定之。

都市更新事業計畫範圍內未實施容積率管制之建築基地，不適用上項等建築容積獎勵規定。

都市更新事業計畫範圍內之建築基地，另依其他法令規定申請建築容積獎勵時，應先向各該主管機關提出申請。

　 依上項等規定給予獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。 所稱法定容積，係指都市計畫或其法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。

建築容積移轉 ：

u 更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。

u 前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原有土地應登記為公有。

稅捐之減免 ：

更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐︰

u 更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。

u 更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。

u 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。

u 不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。

u 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。

u 實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

信託土地：

(信託土地不課徵贈與稅與增值稅) ：

u 以更新地區內之土地為信託財產，訂定以委託人為受益人之信託契約者，不課徵贈與稅。

u 前項信託土地，因信託關係而於委託人與受託人間移轉所有權者，不課徵土地增值稅。

(信託土地之地價稅) ：

u 以更新地區內之土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。

u 前項土地應與委託人在同一直轄市或縣 (市) 轄區內所有之土地合併計算地價總額，依土地稅法第十六條規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣 (市) 轄區內所有之土地合併計算地價總額︰

² 受益人已確定並享有全部信託利益者。

² 委託人未保留變更受益人之權利者。

更新事業機構之投資抵減：

u 股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於經主管機關劃定應實施都市更新地區之都市更新事業，得按其投資總額百分之二十範圍內，抵減其都市更新事業計畫完成年度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之。

u 前項投資抵減，其每一年度得抵減總額，以不超過該公司當年度應納營利事業所得稅額百分之五十為限。但最後年度抵減金額，不在此限。

u 第一項投資抵減之適用範圍，由財政部會商內政部定之。

都市更新投資信託公司之設立等 ：

u 證券管理機關得視都市更新事業計畫財源籌措之需要，核准設立都市更新投資信託公司，發行都市更新投資信託受益憑證，募集都市更新投資信託基金。

u 前項都市更新投資信託公司之設置、監督及管理，由財政部定之。

u 第一項受益憑證之發行、募集及買賣，應依證券交易法之規定辦理。

u 都市更新投資信託公司募集之都市更新投資信託基金，應以投資信託基金專戶存放於信託機構，其運用基金取得之財產並應信託予該信託機構，與都市更新投資信託公司及信託機構之自有財產分別獨立。都市更新投資信託公司及信託機構就其自有財產所負債務，其債權人不得對於基金資產請求扣押或行使其他權利。

信託基金之募集等：

u 都市更新投資信託基金之募集、運用及管理，由證券管理機關定之。

u 證券交易法第36條、第39條、第64條及第66條之規定，於申請募集都市更新投資信託基金之都市更新投資信託公司準用之。

u 證券交易法第53條、第54條及第56條之規定，於前項公司之人員準用之。

經營都市更新事業為業者

u 實施者為新設立公司，並以經營都市更新事業為業者，得公開招募股份，其發起人應包括不動產投資開發專業公司及都市更新事業計畫內不動產之所有權人及地上權人，且其持有股份總數不得低於該新設公司股份總數之30%，並應報經中央主管機關核定。

u 前項公司之設立，應由都市更新事業計畫內不動產之所有權人及地上權人，優先參與該公司之發起。

u 實施者為經營不動產投資開發之上市公司者，為籌措都市更新事業計畫之財源，得發行指定用途之公司債，不受公司法第247條之限制。但其發行總額應經證券管理機關之核准。

重要公共設施等興修費用之負擔 ：

u 因實施都市更新事業而興修之重要公共設施，除本條例另有規定外，實施者得要求該公共設施之管理者負擔該公共設施興修所需費用之全部或一部；其費用負擔應於都市更新事業計畫中訂定。

u 更新地區範圍外必要之關聯性公共設施，各該主管機關應配合更新進度，優先興建，並實施管理。  

都市更新相關法規

中央都市更新法規

都市計畫容積移轉實施辦法

都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法

都市更新團體設立管理及解散辦法

都市更新事業接管辦法

都市更新建築容積獎勵辦法

都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法

都市更新條例

都市更新條例施行細則

都市更新審議委員會組織準則

都市更新權利變換實施辦法

臺北市都市更新自治條例

臺北市更新基金收支保管運用自治條例

台北市都市更新自治法規

臺北市都市更新自治條例

臺北市更新基金收支保管運用自治條例

臺北縣都市更新單元劃定基準」「臺北縣都市更新地區建築容積獎勵核算基準

相關解釋函令

都市更新E化平台-營建署有關都市更新之解釋函令

u 都市計劃簡介

u 區域計劃簡介

  都市計畫及法規查詢：

全國各縣市綜合發展計劃查詢

全省都市計劃圖查詢

台北市都市計劃整合查詢系統

台北市都市發展局

高雄市都市計劃圖查詢

都市計劃法規(全國法規資料庫)

都市計劃法規(亞砌建築網)

都市計畫簡介：  都市計畫法  

 為何要有都市計畫

都市計畫主要為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展而產生。

都市計畫定義：

都市計畫，係指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言。

主管機關：

在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣市局為縣市局政府。

計劃期限：

都市計畫應依據現在及既往情況，並預計二十五年內之發展情形訂定之。

都市計畫慣用語定義如下：

u 主要計畫：指依主要計畫書及主要計畫圖，作為擬定細部計畫之準則。

u 細部計畫：指依細部計畫書及細部計畫圖，作為實施都市計畫之依據。

u 都市計畫事業：係指依本法規定所舉辨之公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設之事業。

u 優先發展區：係指預計在十年內，必須優先規畫建設發展之都市計畫地區。

u 新市區建設：係指建築物稀少，尚未依照都市計畫實施建設發展之地區。

u 舊市區更新：係指舊有建築物密集、畸零破舊、有礙觀瞻，影響公共安全，必須拆除重建，就地整建或特別加以維護之地區。

都市計畫之擬定、變更、發布及實施

都市計畫種類：分為下列三種

1.市鎮計畫 2.鄉街計畫 3.特定區計畫

u   市鎮計畫應擬定地方：

²    首都、直轄市。

²    省會、市。

²    縣(局)政府所在地及縣轄市。

²    鎮。

²    其他經內政部或縣(市)(局)政府指定應依本法擬定市(鎮)計畫之地區。

u    鄉街計畫應擬定地方：

²    鄉公所所在地。

²    人口集居五年前已達3，000人，而在最近5年內已增加1/3以上之地區。

²     人口集居達3，000人，而其中工商業人口占就業總人口50%以上之地區。

²     其他經縣(局)政府指定應依本法擬定鄉街計畫之地區。

u     特定區計畫應擬定地方：

²     為發展工業或為保持優美風景或因其他目的而劃定之特定地區應擬定。

都市計劃擬定機構：

都市計畫由各級地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列之規定擬定之：

u  市計畫由直轄市、市政府擬定，鎮、縣轄市計畫及鄉街計畫分別由鎮、縣轄市、鄉公所擬定，必要時，得由縣(局)政府擬定之。

u  特定區計畫由直轄市、縣(市)(局)政府擬定之，必要時，得由內政部訂定之。

u  相鄰接之行政地區，得由有關行政單位之同意，會同擬定聯合都市計畫。但其範圍未逾越省境或縣(局)境者，得由縣(局)政府擬定之。

u  經內政部或縣(市)(局)政府指定應擬定之市(鎮)計畫或鄉街計畫，必要時，得由縣(市)(局)政府擬定之

土地權利關係人為促進其土地利用，得配合當地分區發展計畫，自行擬定或變更細部計畫，並應附具事業及財務計畫，申請當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所依前(都市計畫法第23)條規定辦理。
土地權利關係人自行擬定或申請變更細部計畫，遭受直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所拒絕時，得分別向內政部或縣(市)(局)政府請求處理；經內政部或縣(市)(局)政府依法處理後，土地權利關係人不得再提異議。

都市計劃書內容大綱：

主要計畫書，視其實際情形，就下列事項分別表明之：

u 當地自然、社會及經濟狀況之調查與分析。

u 行政區域及計畫地區範圍。

u 人口之成長、分布、組成、計畫年期內人口與經濟發展之推計。

u 住宅、商業、工業及其他土地使用之配置。

u 名勝、古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築。

u 主要道路及其他公眾運輸系統。

u 主要上下水道系統。

u 學校用地、大型公園、批發市場及供作全部計畫地區範圍使用之公共設施用地。

u 實施進度及經費。

u 其他應加表明之事項。

前項主要計畫書，除用文字、圖表說明外，應附主要計畫圖，其比例尺不得小於1 / 10000；其實施進度以5年為一期，最長不得超過25年。

鄉街計畫及特定區計畫之主要計畫所應表明事項，得視實際需要，參照前條第一項規定事項全部或一部予以簡化，並得與細部計畫合併擬定之。

細部計畫書及細部計畫圖就下列事項表明之：

u 計畫地區範圍。

u 居住密度及容納人口。

u 土地使用分區管制。

u 事業及財務計畫。

u 道路系統。

u 地區性之公共設施用地。

u 其他。

細部計畫圖比例尺不得小於1 / 1200。

都市計劃地區發展之次序：

實施進度，應就其計畫地區範圍預計之發展趨勢及地方財力，訂定分區發展優先次序。

u     第一期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多2年完成細部計畫，並於細部計畫發布後，最多5年完成公共設施。

u     其他地區應於第1期發展地區開始進行後，次第訂定細部計畫建設之。

u     未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾2年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。

都市計劃之審議：

u     主要計畫擬定後，應先送由該管政府或鄉、鎮、縣轄市都市計畫委員會審議。其依都市計劃法第十三條、第十四條規定由內政部或縣(市)(局)政府訂定或擬定之計畫，應先分別徵求有關縣(市)(局)政府及鄉、鎮、縣轄市公所之意見，以供參考。

u     主要計畫擬定後，送該管政府都市計畫委員會審議前，應於各該直轄市、縣(市)(局)政府及鄉、鎮、縣轄市公所公開展覽30天及舉行說明會，並應將公開展覽及說明會之日期及地點登報周知；任何公民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向該管政府提出意見，由該管政府都市計畫委員會予以參考審議，連同審議結果及主要計畫一併報請內政部核定之。

前項之審議，各級都市計畫委員會應於60天內完成。但情形特殊者，其審議期限得予延長，延長以60天為限。
該管政府都市計畫委員會審議修正，或經內政部指示修正者，免再公開展覽及舉行說明會。

都市計劃之核定：

主要計畫應依下列規定分別層報核定之：

u  首都之主要計畫由內政部核定，轉報行政院備案。

u  直轄市、省會、市之主要計畫由內政部核定。

u 縣政府所在地及縣轄市之主要計畫由內政部核定。

u  鎮及鄉街之主要計畫由內政部核定。

u  特定區計畫由縣(市)(局)政府擬定者，由內政部核定；直轄市政府擬定者，由內政部核定，轉報行政院備案；內政部訂定者，報行政院備案。

主要計畫在區域計畫地區範圍內者，內政部在訂定或核定前，應先徵詢各該區域計畫機構之意見。

第1項所定應報請備案之主要計畫，非經准予備案，不得發布實施。但備案機關於文到後30日內不為准否之指示者，視為准予備案。

主要計劃之發布實施：

u      主要計畫經核定或備案後，當地直轄市、縣(市)(局)政府應於接到核定或備案公文之日起30日內，將主要計畫書及主要計畫圖發布實施，並應將發布地點及日期登報周知。

u      內政部訂定之特定區計畫，層交當地直轄市、縣(市)(局)政府依前項之規定發布實施。當地直轄市、縣(市)(局)政府未依前項規定之期限發布者，內政部得代為發布之。

u      細部計畫擬定後，除依第十四條規定由內政部訂定，及依第十六條規定與主要計畫合併擬定者，由內政部核定實施外，其餘均由該管直轄市、縣市政府核定實施。前項細部計畫核定之審議原則，由內政部定之。

u      細部計畫核定發布實施後，應於一年內豎立都市計畫樁、計算坐標及辦理地籍分割測量，並將道路及其他公共設施用地、土地使用分區之界線測繪於地籍圖上，以供公眾閱覽或申請謄本之用。

都市計劃之通盤檢討及變更：

都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法，由內政部定之。

都市計畫經發布實施後，遇有下列情事之一時，當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所，應視實際情況迅行變更：

u  因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。

u  為避免重大災害之發生時。

u  為適應國防或經濟發展之需要時。

u  為配合中央、直轄市或縣(市)興建之重大設施時。

前項都市計畫之變更，內政部或縣(市)(局)政府得指定各該原擬定之機關限期為之，必要時，並得逕為變更。

土地權利關係人依第24條規定自行擬定或變更細部計畫，或擬定計畫機關依第26條或第27條條規定辦理都市計畫變更時，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額予當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所。
前項土地權利關係人提供或捐贈之項目、比例、計算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項，由內政部於審議規範或處理原則中定之。

重大投資開發案件，涉及都市計畫之擬定、變更，依法應辦理環境影響評估、實施水土保持之處理與維護者，得採平行作業方式辦理。必要時，並得聯合作業，由都市計畫主管機關召集聯席會議審決之。

前項重大投資開發案件之認定、聯席審議會議之組成及作業程序之辦法，由內政部會商中央環境保護及水土保持主管機關定之。

公共設施獎勵私人投資辦理：

都市計畫地區範圍內，公用事業及其他公共設施，當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所認為有必要時，得獎勵私人或團體投資辦理，並准收取一定費用；其獎勵辦法由內政部或直轄市政府定之；收費基準由直轄市、縣(市)(局)政府定之。

公共設施用地得作多目標使用，其用地類別、使用項目、准許條件、作業方法及辦理程序等事項之辦法，由內政部定之。

土地使用分區管制：

都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。
前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。

都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用。

住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。

商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。

工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。

其他行政、文教、風景等使用區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。

特定專用區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。

土地及建物之使用管制：

對於都市計畫各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於本法施行細則中作必要之規定。

都市計畫經發布實施後，應依建築法之規定，實施建築管理。

都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除准修繕外，不得增建或改建。當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移；其因變更使用或遷移所受之損害，應予適當之補償，補償金額由雙方協議之；協議不成，由當地直轄市、縣(市)(局)政府函請內政部予以核定。

公共設施用地種類：

都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置下列公共設施用地：

u     道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。

u     學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

u     上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

u     本章規定之其他公共設施用地。

前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。

公共設施用地決定之一般原則：

公共設施用地，應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、位置與面積，以增進市民活動之便利，及確保良好之都市生活環境。

道路用地等之配置原則：

道路系統、停車場所及加油站，應按土地使用分區及交通情形與預期之發展配置之。鐵路、公路通過實施都市計劃之區域者，應避免穿越市區中心。

公園綠地等用地之配置原則：

公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，應依計畫人口密度及自然環境，作有系統之布置，除具有特殊情形外，其占用土地總面積不得少於全部計畫面積10%。

學校用地等之配置原則：

中小學校、社教場所、市場、郵政、電信、變電所、衛生、警所、消防、防空等公共設施，應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之。

其他公共設施用地之配置原則：

屠宰場、垃圾處理場、殯儀館、火葬場、公墓、污水處理廠、煤氣廠等應在不妨礙都市發展及鄰近居民之安全、安寧與衛生之原則下，於邊緣適當地點設置之。

公共設施保留地之取得方式：

依都市計畫法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得之：

u      徵收。

u      區段徵收。

u      市地重劃。

獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，屬於公有者，得申請該公地之管理機關租用；屬於私有而無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市、縣(市)(局)政府代為收買之。

公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。

前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳 代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。

公共設施保留地之徵收補償標準：

依都市計畫法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補 償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；其地上建築改良物之補償以重建價格為準。
前項公共設施保留地之加成補償標準，由當地直轄市、縣（市）地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評議之。

土地徵收條例規定：
在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。
各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。
建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。
農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，按成熟時之孳息估定之；其逾一年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。
建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣 (市) 主管機關會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機關定之。

公共設施保留地之使用限制：

公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除。

都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法，由內政部定之。

公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。

公共設施保留地之免稅：

公共設施保留地因徵收取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制；劃設逾二十五年未經政府取得者，得優先辦理交換。前項土地交換之範圍、優先順序、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部會商財政部定之。

新市區之建設：

主要計劃經公布實施後，當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所應依第17條規定，就優先發展地區，擬具事業計畫，實施新市區之建設。前項事業計畫，應包括下列各項：

u      劃定範圍之土地面積。

u      土地之取得及處理方法。

u      土地之整理及細分。

u      公共設施之興修。

u      財務計畫。

u      實施進度。

u      其他必要事項。

縣(市)(局)政府為實施新市區之建設，對於劃定範圍內之土地及地上物得實施區段徵收或土地重劃。

前項規定辦理土地重劃時，該管地政機關應擬具土地重劃計畫書，呈經上級主管機關核定公告滿30日後實施之。

在前項公告期間內，重劃地區內土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃地區土地總面績半數者表示反對時，該管地政機關應參酌反對理由，修訂土地重劃計畫書，重行報請核定，並依核定結果辦理，免再公告。

土地重劃之範圍選定後，直轄市、縣市局政府得公告禁止該地區之土地移轉、分割、設定負擔、新建、增建、改建及採取土石或變更地形。但禁止期間，不得超過一年六個月。

土地重劃地區之最低面積標準、計畫書格式及應訂事項，由內政部訂定之。

新市區建設範圍內，於辦理區段徵收時各級政府所管之公有土地，應交由當地直轄市、縣(市)(局)政府依照新市區建設計畫，予以併同處理。

公有土地已有指定用途，且不牴觸新市區之建設計畫者，得事先以書面通知當地直轄市、縣(市)(局)政府調整其位置或地界後，免予出售。但仍應負擔其整理費用。

私人或團體申請當地直轄市、縣市局政府核准後，得舉辦新市區之建設事業。但其申請建設範圍之土地面積至少應在十公頃以上，並應附具下列計畫書件：　

u  土地面積及其權利證明文件。

u  細部計畫及其圖說。

u  公共設施計畫。

u  建築物配置圖。

u  工程進度及竣工期限。

u  財務計畫。

u  建設完成後土地及建築物之處理計畫。

前項私人或團體舉辦之新市區建設範圍內之道路、兒童遊樂場、公園以及其他必要之公共設施等，應由舉辦事業人自行負擔經費。

私人或團體舉辦新市區建設事業，其計畫書件函經核准後，得請求直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所，配合興修前條計畫範圍外之關連性公共設施及技術協助。

舊市區之更新：

直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所對於窳陋或髒亂地區認為有必要時，得視細部計畫劃定地區範圍，訂定更新計畫實施之。

都市更新處理方式，分為下列3種：

u      重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置，並得變更其土地使用性質或使用密度。

u      整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實，必要時，對部分指定之土地及建築物徵收、拆除及重建，改進區內公共設施。

u      維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。

前項更新地區之劃定，由直轄市、縣(市)(局)政府依各該地方情況，及按各類使用地區訂定標準，送內政部核定。

更新計畫應以圖說表明下列事項：

u  劃定地區內重建、整建及維護地段之詳細設計圖說。

u  土地使用計畫。

u  區內公共設施興修或改善之設計圖說。

u  事業計畫。

u  財務計畫。

u  實施進度。

更新地區範圍之劃定及更新計畫之擬定、變更、報核與發布，應分別依照有關細部計畫之規定程序辦理。

更新計畫由當地直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所辦理。

辦理更新計畫，對於更新地區範圍內之土地及地上物得依法實施徵收或區段徵收。

更新地區範圍劃定後，其需拆除重建地區，應禁止地形變更、建築物新建、增建或改建。

重建或整建地區之更新處理：

辦理更新計畫之機關或機構得將重建或整建地區內拆除整理後之基地讓售或標售。其承受人應依照更新計畫期限實施重建；其不依規定實施重建者，應按原售價收回其土地自行辦理，或另行出售。

維護地區之更新處理：

直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所為維護地區內土地使用及建築物之加強管理，得視實際需要，於當地分區使用規定之外，另行補充規定，報經內政部核定後實施。

整建地區之更新處理：

執行更新計畫之機關或機構對於整建地區之建築物，得規定期限，令其改建、修建、維護或充實設備，並應給予技術上之輔導。

分區使用 :

都市計劃內之土地, 有其一定之分區使用規劃 (如住宅區. 商業區. 公共設施預定地等), 透過分區使用證明, 可以知道該筆土地是座落於何種分區, 是否已被編定為公設預定地(如市場預定地. 公園預定地. 計劃道路等), 以得知其可使用強度(如建蔽率, 容積率)及規劃方向(如華廈.店面.別墅等), 而分區不同及使用強度不同又關係土地利用, 進而提供我們判斷該土地市場價值之重要參考依據。

區域計劃簡介  區域計畫法  區域計畫法施行細則

為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利，特制定區域計畫。

區域計畫法所稱區域計畫，係指基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係，而制定之區域發展計畫。區域計畫之主管機關︰中央為內政部；直轄市為直轄市政府；縣市為縣市政府。

區域計畫之擬定、變更、核定與公告

下列地區應擬定區域計畫︰

u      依全國性綜合開發計畫或地區性綜合開發計畫所指定之地區。

u      以首都、直轄市、省會或省縣轄市為中心，為促進都市實質發展而劃定之地區。

u      其他經內政部指定之地區。

區域計畫之擬定機關如下︰

u      跨越兩個省 (市) 行政區以上之區域計畫，由中央主管機關擬定。

u      跨越兩個縣 (市) 行政區以上之區域計畫，由中央主管機關擬定。

u      跨越兩個鄉、鎮 (市) 行政區以上之區域計畫，由縣主管機關擬定。

依前項第三款之規定，應擬定而未能擬定時，上級主管機關得視實際情形，指定擬定機關或代為擬定。

區域計畫應以文字及圖表，表明下列事項︰

一 區域範圍。

二 自然環境。

三 發展歷史。

四 區域機能。

五 人口及經濟成長、土地使用、運輸需要、資源開發等預測。

六 計畫目標。

七 城鄉發展模式。

八 自然資源之開發及保育。

九 土地分區使用計畫及土地分區管制。

一○ 區域性產業發展計畫。

一一 區域性運輸系統計畫。

一二 區域性公共設施計畫。

一三 區域性觀光遊憩設施計畫。

一四 區域性環境保護設施計畫。

一五 實質設施發展順序。

一六 實施機構。

一七 其他。

區域計畫年期以不超過二 25年為原則。

區域計畫之區域範圍，應就行政區劃、自然環境、自然資源、人口分布、都市體系、產業結構與分布及其他必要條件劃定之。

土地分區使用計畫及土地分區管制，應以文字表明計畫目標及有關水土保持、自然生態保育、景觀、環境及優良農地保護、洪水平原管制以及天然災害防止等事項。其為非都市土地之分區使用計畫，並應以圖面表明之，以為製定非都市土地使用分區圖之準據。

區域計畫依下列規定程序核定之︰

u      中央主管機關擬定之區域計畫，應經中央區域計畫委員會審議通過， 報請行政院備案。

u      直轄市主管機關擬定之區域計畫，應經直轄市區域計畫委員會審議通過，報請中央主管機關核定。

u      縣 (市) 主管機關擬定之區域計畫，應經縣 (市) 區域計畫委員會審議通過，報請中央主管機關核定。

區域計畫核定後，擬定計畫之機關應於接到核定公文之日起40天內公告實施，並將計畫圖說發交各有關地方政府及鄉、鎮市公所分別公開展示；其展示期間，不得少於30日。並經常保持清晰完整，以供人民閱覽。

區域計畫公告實施後，凡依區域計畫應擬定市鎮計畫、鄉街計畫、特定區計畫或已有計畫而須變更者，當地都市計畫主管機關應按規定期限辦理擬定或變更手續。未依限期辦理者，其上級主管機關得代為擬定或變更之。

區域計畫公告實施後，區域內有關之開發或建設事業計畫，均應與區域計畫密切配合；必要時應修正其事業計畫，或建議主管機關變更區域計畫。

區域計畫公告實施後，擬定計畫之機關應視實際發展情況，每5年通盤檢討一次，並作必要之變更。但有下列情事之一者，得隨時檢討變更之：

u        發生或避免重大災害。

u        興辦重大開發或建設事業。

u        區域建設推行委員會之建議。

區域土地使用管制

區域計畫公告實施後，非都市土地，應由有關直轄市或縣(市) 政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。

前項非都市土地分區圖，應按鄉、鎮 (市) 分別繪製，並利用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置。

區域計畫完成通盤檢討公告實施後，非都市土地，符合非都市土地分區使用計畫者，得依下列規定，辦理分區變更︰

u      政府為加強資源保育須檢討變更使用分區者，得由直轄市、縣市政府報經上級主管機關核定時，逕為辦理分區變更。

u      為開發利用，依各該區域計畫之規定，由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件，向直轄市、縣 (市) 政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更。

區域計畫擬定機關為前項第2款計畫之許可前，應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議之。

依前條第1項第2款規定申請開發之案件，經審議符合下列各款條件，得許可開發︰

u      於國土利用係屬適當而合理者。

u       不違反中央、直轄市或縣市政府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫者。

u       對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃者。

u       與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合者。

u       取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。

前項審議之作業規範，由中央主管機關會商有關機關定之。

申請開發者依規定取得區域計畫擬定機關許可後，辦理分區或用地變更前，應將開發區內之公共設施用地完成分割移轉登記為各該直轄市、縣市有或鄉、鎮市有，並向直轄市、縣 (市) 政府繳交開發影響費，作為改善或增建相關公共設施之用；該開發影響費得以開發區內可建築土地抵充之。開發影響費之收費範圍、標準及其他相關事項，由中央主管機關定之。

開發影響費得成立基金；其收支保管及運用辦法，由直轄市、縣市主管機關定之。開發影響費之徵收，於都市土地準用之。

申請開發之案件，直轄市、縣市政府應於受理後60，報請各該區域計畫擬定機關辦理許可審議，區域計畫擬定機關並應於90將審議結果通知申請人。但有特殊情形者，得延長一次，其延長期間並不得超過原規定之期限。

直轄市、縣 (市) 政府不依前條規定期限，將案件報請區域計畫擬定機關審議者，其上級主管機關得令其一定期限內為之；逾期仍不為者，上級主管機關得依申請，逕為辦理許可審議。

直轄市或縣市政府依規定實施非都市土地分區使用管制時，應將非都市土地分區圖及編定結果予以公告；其編定結果，應通知土地所有權人。

前項分區圖複印本，發交有關鄉鎮市公所保管，隨時備供人民免費閱覽。

區域計畫實施時，其地上原有之土地改良物，不合土地分區使用計畫者，經政府令其變更使用或拆除時所受之損害，應予適當補償。補償金額，由雙方協議之。協議不成，由當地直轄市、縣 (市) 政府報請上級政府予以核定。

區域土地之使用管制，依下列規定：

u      都市土地：包括已發布都市計畫及依都市計畫法第八十一條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建之土地；其使用依都市計畫法管制之。

u      非都市土地：指都市土地以外之土地；其使用依本法第十五條規定訂定非都市土地使用管制規則管制之。

前項範圍內依國家公園法劃定之國家公園土地，依國家公園計畫管制之。

區域開發建設之推動

中央、直轄市、縣 (市) 主管機關為推動區域計畫之實施及區域公共設施之興修，得邀同有關政府機關、民意機關、學術機構、人民團體,私企業等組成區域建設推行委員會。

區域建設推行委員會之任務如下

u        有關區域計畫之建議事項。

u        有關區域開發建設事業計畫之建議事項。

u        有關個別開發建設事業之協調事項。

u        有關籌措區域公共設施建設經費之協助事項。

u        有關實施區域開發建設計畫之促進事項。

u        其他有關區域建設推行事項。

區域計畫公告實施後，區域內個別事業主管機關，應配合區域計畫及區域建設推行委員會之建議，分別訂定開發或建設進度及編列年度預算，依期辦理之。

區域計畫擬定機關或上級主管機關依本法為土地開發案件之許可審議，應收取審查費；其收費標準，由中央主管機關定之。

區域計畫其主辦業務劃分如下：

u        在內政部，區域計畫之規劃、擬定、變更、核定、公告及區域計畫公告實施後區域之開發或建設事業計畫之督導、協調、推動，由營建署主辦；各種使用地編定與使用管制，由地政司主辦。

u        在直轄市或縣 (市) 政府，區域計畫之開發或建設事業計畫之督導、協調、推動，由工務、建設或城鄉發展單位主辦；非都市土地使用分區、使用地編定與使用管制，由地政單位主辦。

區域計畫公告實施後，區域內之都市計畫及有關開發或建設事業計畫之內容與建設時序，應與區域計畫密切配合。原已發布實施之都市計畫不能配合者，該都市計畫應即通盤檢討變更。區域內各開發或建設事業計畫，在區域計畫公告實施前已執行而與區域計畫不符者，主管機關應通知執行機關就尚未完成部分限期修正。

非都市土地得劃定為下列各種使用區：

u 特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

u 一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。

u 工業區：為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。

u 鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

u 森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

u 山坡地保育區：為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩 塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

u 風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

u 國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

u 河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

u 其他使用區或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

依規定製定非都市土地使用分區圖，應按鄉、鎮 (市) 之行政區域分別繪製，其比例尺不得小於二萬五千分之一；除應標明各種使用區之界線外，其已依法核定之各種公共設施、道路、及河川用地，能確定其界線者，應一併標明之。

前項各種使用區之界線，應根據圖面、地形、地物等顯著標誌與說明書，依下列規定認定之：

u 以計畫地區範圍界線為界線者，以該範圍之界線為分區界線。

u 以水岸線或河川中心線為界線者，以該水岸線或河川中心線為分區界線，其有移動者，隨其移動。

u 以鐵路線為界線者，以該鐵路界線為分區界線。

u 以道路為界線者，以其計畫道路界線為分區界線，無計畫道路者，以該現有道路界線為準。

u 以宗地界線為界線者，以地籍圖上該宗地界線為分區界線。

直轄市或縣 (市) 政府依本法第十五條規定編定各種使用地時，應按非都市土地使用分區圖所示範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要，依下列規定編定並繪入地籍圖；其已依法核定之各種公共設施用地，能確定其界線者，並應測定其界線後編定之：

u 甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。

u 乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。

u 丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。

u 丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

u 農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

u 林業用地：供營林及其設施使用者。

u 養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。

u 鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。

u 礦業用地：供礦業實際使用者。

u 窯業用地：供磚瓦製造及其施設使用者。

u 交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。

u 水利用地：供水利及其設施使用者。

u 遊憩用地：供國民遊憩使用者。

u 古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。

u 生態保護用地：供保護生態使用者。

u 國土保安用地：供國土保安使用者。

u 墳墓用地：供喪葬設施使用者。

u 特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。

前項各種使用地編定完成後，直轄市或縣 (市) 政府應報內政部核備。變更編定時，亦同。

依本法第十五條製定非都市土地使用分區圖、編定各種使用地與辦理非都市土地使用分區及使用地編定檢討之作業方式及程序，由內政部定之。

開發計畫，應包括下列內容：

u 開發內容分析。

u 基地環境資料分析。

u 實質發展計畫。

u 公共設施營運管理計畫。

u 平地之整地排水工程。

u 其他應表明事項。

本法第十五條之一第一項第二款所稱有關文件，係指下列文件：

u 申請人清冊。

u 設計人清冊。

u 土地清冊。

u 相關簽證 (名) 技師資料。

u 土地及建築物權利證明文件。

u 相關主管機關或事業機構同意文件。

u 其他文件。

前二項各款之內容，應視開發計畫性質，於審議作業規範中定之。

直轄市或縣市政府依本法第十五條規定將非都市土地使用分區圖及各種使用地編定結果報經上級主管機關核備後，除應依本法第十六條規定予以公告，並通知土地所有權人外，並應自公告之日起，依照非都市土地使用管制規則實施土地使用管制。

土地所有權人發現土地使用分區界線或使用地編定有錯誤或遺漏時，應於公告之日起三十日內，以書面申請更正。

直轄市或縣市政府對前項之申請經查明屬實者，應彙報上級主管機關核備後更正之；並復知申請人。

各種使用地編定結果，應登載於土地登記簿，變更編定時亦同。

依本法實施區域土地使用管制後，區域計畫依本法第十三條規定變更者，直轄市或縣市府應即檢討相關之非都市土地使用分區圖及土地使用編定，並作必要之變更編定

農地問題很複雜，首先要分清處 農地 與 耕地 之區別

何謂農地：農地地權  農地重劃  農村社區土地重劃

依農業發展條例定義：

農業用地：指非都市土地或都市土地農業區，保護區範圍內， 依法供下列使用之土地

u供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。

u供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。

u農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍藏庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。

依農業發展條例施行細則第2條 所說以上之農業用地，其法律依據及範圍如下：

²       耕地。

²       依區域計畫法劃定為各種使用分區內編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之道地目土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。

²       依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地或暫未依法編定之田、旱地目之土地。

²       依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。

²       依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。

前項農業用地經依法律變更編定為非農業用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得適用本條例第37條第1項作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。第   38 條規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦。

何謂耕地：指合於下列規定之土地：

u依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。

u依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地。

u非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。(所稱暫未依法編定之田、旱地目土地，係指同目之依區域計畫法劃定之特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之分區範圍內暫未依法編定之田、旱地目土地。)。

u國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。

農業使用：

指農業用地符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，並實際供農作、森林、養殖、畜牧及設置相關之農業設施或農舍使用而未閒置不用者。

農地變更：

 　 農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機關之同意；其變更之條件、程序，另以法律定之。在前項法律未制定前，關於農業用地劃定或變更為非農業使用，依現行相關法令之規定辦理。

農業用地之變更，應視其事業性質，繳交回饋金，撥交第五十四條中央主管機關所設置之農業發展基金，專供農業發展及農民福利之用。

農地面積限制：

　　私人取得農地之面積，合計不得超過20公頃。但因繼承或其他法律另有規定者，不在此限。私人取得之農地面積合計超過20公頃者，其超過部分之轉讓契約或取得行為無效，並不得移轉登記。

  　每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限︰

u因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

u部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。

u本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

u本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。

u耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。

u非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

u其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，得為分割。

農舍興建： 

農地設立廢棄物處理場：

    為確保農業生產環境，避免地下水及土壤污染，影響國民健康，農業用地做為廢棄物處理場廠或污染性工廠等使用，應依環境影響評估法，進行環境影響評估。

  　農業用地設立廢棄物處理場 (廠) 或污染性工廠者，環境主管機關應全面普查建立資料庫，廢棄物處理場廠或工廠設立者應於廢棄物處理場廠或污染性工廠四周，設立地下水監控系統，定期檢查地下水或土壤是否遭受污染，經監控確有污染者，應依照土壤及地下水污染整治有關限制土地使用、賠償、整治及復育等事項之相關法規辦理。

農地移轉承受人身分限制：

為配合農業發展條例修正公布，於89年2月8日停止適用「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」、「農地所有權繼承移轉登記案件之處理原則」與「台灣省福建省各縣市鄉鎮市區公所核發自耕能力證明書審查小組設置要點」及相關書表格式。

農業發展條例修正後，農業政策為「放寬農地農有，落實農地農用」，現行土地法第30條：私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限及土地法第30條之1：農地繼承人部分不能自耕者，於遺產分割時，應將耕地分歸能自耕者繼承之。農地繼承人均無耕作能力者，應於繼承開始後1年內，將繼承之農地出賣與有耕作能力之人之規定，因應放寬農地農有，均配合修法予以刪除。嗣後承購農地，憑依修正後農業發展條例規定辦理。

耕地移轉：

u耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

u私法人不得承受耕地。但符合第農業發展條例34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。

u農業發展條例第34條農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申請許可後，得承受耕地；技術密集或資本密集之類目及標準，由中央主管機關指定公告。

u農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地，應檢具經營利用計畫及其他規定書件，向承受耕地所在地之直轄市或縣(市)主管機關提出，經核轉中央主管機關許可並核發證明文件，憑以申辦土地所有權移轉登記。

u中央主管機關應視當地農業發展情況及所申請之類目、經營利用計畫等因素為核准之依據，並限制其承受耕地之區位、面積、用途及他項權利設定之最高金額。

u農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地之移轉許可準則，由中央主管機關定之。

農地稅捐：

u作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。 前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

u作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅，並自承受之年起，免徵田賦十年。承受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。

u作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅，並自受贈之年起，免徵田賦十年。受贈人自受贈之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。第一項繼承人有數人，協議由一人繼承土地而需以現金補償其他繼承人者，由主管機關協助辦理20年土地貸款。

u依農業發展條例申請移轉耕地所有權、不課徵土地增值稅或免徵遺 產稅、贈與稅、田賦者，應檢具相關文件資料，向該管直轄市或縣市主管 機關申請；申請時應檢具之文件資料、程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。

u家庭農場為擴大經營面積或便利農業經營，在同一地段或毗鄰地段購置或交換耕地時，於取得後連同原有耕地之總面積在五公頃以下者，其新增部分，免徵田賦五年；所需購地或需以現金補償之資金，由主管機關協助辦理20年貸款。

法院拍賣農業用地 可申請免課土增稅：

財政部發布解釋令，農業用地被法院拍賣，稅捐稽徵機關應通知原土地所有權人，所有權人可以在30天內申請不課徵土地增值稅。如果原所有權人已經死亡，則通知函要重新對其繼承人完成送達程序，才屬有效，重新計算30天期限。農業用地被法院拍賣，若所有權人不提出申請，將被課以一般土地增值稅，現行稅率是40％、50％、60％減半徵收，但是所有權人可以在文書送達3-天內提出申請，則可以免於課土增稅。有一個案例，是劉君的農業用地被法院拍賣，但劉君不知道，等法院通知劉君時，劉君已經死亡，劉君繼承人也沒有在30天內提出申請免課土增稅，產生了是否要課土增稅的問題？財政部做出解釋，稅捐稽徵機關依土地稅法第39條之3第2項規定，通知當事人的文書應合法送達，如果該通知未合法送達，當事人以未收到通知為由，在後來提出申請時，稅捐稽徵機關應予受理。有關通知函應以合法送達為前提。又按土地稅法第39條之2第1項規定，得申請不課徵土地增值稅的權利，參照77年11月3日台財稅第770363608號函規定，其權利得為繼承的標的。 

農地稅捐(不課徵土地徵值稅農業用地之列管)：

作農業使用之農業用地，經核准不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，直轄市或縣市主管機關應會同有關機關定期檢查或抽查，並予列管；如有第37條或第38條未依法作農業使用之情事者，除依本條例有關規定課徵或追繳應納稅賦外，並依第69條第一項規定處理。

本人有一筆三七五租約耕地，因承租人長期外地來回工作，無時間照顧農作，由承租人姪兒代為耕種，承租人租金均按時繳納，因租期屆滿承租人未向公所辦理續訂租約，公所已將該筆土地註銷登記，請問經註銷土地，土地登記謄本已不再註記375租約， 該筆土地375租約是否就是等於終止租約註銷土地將來政府如辦理徵收，承租人是否還有1/3的權利本人因不在耕地所址，可否將該筆註銷耕地，另外出租予第三者原承租人想到公所辦理續訂租約，可以嗎?條件為何如果一筆土地分兩張375租約，分別由不同人承租， 其中一張租約經公所註銷，該筆土地可否另外出租予第3者 

關於所詢耕地三七五租約租期屆滿，經鄉鎮市區公所逕為公告註銷租約，究否仍屬訂有三七五租約乙節，按本部75.4.1.台內地字第395584號函示出、承租人於申請期間內，均未提出申請時，依照減租條例第二十條：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」之意旨，鄉鎮市區公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出、承租人。承租人於鄉鎮市區公所逕為辦理租約註銷登記，而經公告期滿確定後始提出續訂登記，如經鄉鎮市區公所查明租約土地確有繼續耕作之事實，並經該所再依照清理要點第三點第二項規定通知出租人，未於接到通知後二十日內提出相反意見者，由鄉鎮市區公所本於行政權逕為更正，准其續訂租約；如出租人提出相反意見，則依減租條例第26條規定辦理調解調處。至於經鄉鎮市區公所查明已無耕作事實者，應不予受理。故經鄉鎮市區公所註銷租約後，並非任由承租人隨時要求續訂租約，而應以承租人確有耕作事實為必要條件，且應循上述程序辦理。

至於經註銷租約之土地嗣後如辦理徵收時，承租人是否可領地價補償費，及經註銷租約之土地可否再行出租等節，關鍵在於原承租人是否仍有繼續耕作的事實而經依上述函示規定更正續訂租約。由於案關事實認定問題，屬鄉（鎮、市、區）公所業務權責事項，故請詳敘具體個案案情並檢附有關資料逕向土地所在地之鄉（鎮、市、區）公所洽詢。

農地相關名辭術語：

u 農業：指利用自然資源、農用資材及科技，從事農作、森林、水產、畜牧等產製銷及休閒之事業。

u 農民：指直接從事農業生產之自然人。

u 家庭農場：指以共同生活戶為單位，從事農業經營之農場。

u 休閒農業：指利用田園景觀、自然生態及環境資源，結合農林漁牧生產、農業經營活動、農村文化及農家生活，提供國民休閒，增進國民對農業及農村之體驗為目的之農業經營。

u 休閒農場：指經營休閒農業之場地。

u 農民團體：指農民依農會法、漁會法、農業合作社法、農田水利會組織通則所組織之農會、漁會、農業合作社及農田水利會。

u 農業企業機構：指從事農業生產或農業試驗研究之公司。

u 農業試驗研究機構：指從事農業試驗研究之機關、學校及農業財團法人。

u 農業使用：指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。

u 農產專業區：指按農產別規定經營種類所設立，並建立產、製、儲、銷體系之地區。

u 農業用地租賃：指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者。

u 委託代耕：指自行經營之家庭農場，僅將其農場生產過程之部分或全部作業，委託他人代為實施者。

u 農業產銷班：指土地相毗連或經營相同產業之農民，自願結合共同從事農業經營之組織。

u 農產運銷：指農產品之集貨、選別、分級、包裝、儲存、冷凍藏、加工處理、檢驗、運輸及交易等各項作業。

u 農業推廣：指利用農業資源，應用傳播、人力資源發展或行政服務等方式，提供農民終身教育機會，協助利用當地資源，發展地方產業之業務。

農業發展條例有關農地買賣移轉之相關說明：

u 私法人不得承受耕地， 但後條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。

u 農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申請許可後，得承受耕地；技術密集或資本密集之類目及標準，由中央主管機關指定公告。

² 農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地，應檢具經營利用計畫及其他規定書件，向承受耕地所在地之直轄市或縣市主管機關提出，經核轉中央主管機關許可並核發證明文件，憑以申辦土地所有權移轉登記。

² 中央主管機關應視當地農業發展情況及所申請之類目、經營利用計畫等因素為核准之依據，並限制其承受耕地之區位、面積、用途及他項權利設定之最高金額。

² 農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地之移轉許可準則，由中央主管機關定之。

u 農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構依前條許可承受耕地後，非經中央主管機關核准，不得擅自變更經營利用計畫或閒置不用。農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構依前條許可承受之耕地，不得變更使用。但經中央主管機關核准之經營利用計畫，應依相關法令規定辦理用地變更者，不在此限。

u 作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

u 作農業使用之耕地依第 33 條及第 34 條規定移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，其符合產業發展需要、一定規模或其他條件，經直轄市、縣 (市) 主管機關同意者，得申請不課徵土地增值稅。

u 前二項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

u 依農業發展條例施行細則所定之農業用地，經依法律變更編定為非農業用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得適用本條例第三十七條第一項、第三十八條第一項或第二項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦。

u 耕地之使用，應符合區域計畫法相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但有下列情形之一者，不在此限：

因繼承而移轉者。

因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉者。

依土地法第二十條所定之標售而移轉者。

u 依前條第31條規定申請耕地所有權移轉登記者，應檢具農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制規定證明書，向該管土地登記機關辦理。定申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理。農業用地作農業使用之認定標準、前二項之農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制規定證明書之申請，發程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。

u 作農業使用之農業用地，經核准不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，直轄市或縣(市)主管機關應會同有關機關定期檢查或抽查，並予列管。

u 家庭農場為擴大經營面積或便利農業經營，在同一地段或毗鄰地段購置或交換耕地時，於取得後連同原有耕地之總面積在五公頃以下者，其新增部分，免徵田賦五年；所需購地或需以現金補償之資金，由主管機關協助辦理二十年貸款。第41條

u 私人取得農地之面積合計不得超過二十公頃，包括私人於本條例修正施行前已取得之耕地面積。農地轉讓契約或取得行為依本條例第十一條第二項規定為無效者，由地政主管機關依土地登記規則逕為塗銷登記。

u 本條例修正施行前，登記有案之寺廟、教堂、依法成立財團法人之教堂(會)、宗教基金會或農民團體，其以自有資金取得或無償取得而以自然人名義登記之農業用地，得於本條例民國92年1月13日修正施行後一年內，更名為該寺廟、教堂或依法成立財團法人之教堂(會)、宗教基金會或農民團體所有。

u 本條例民國89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣市主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。

u 農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

農業發展條例有關農地繼承贈與相關說明：

作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅，並自承受之年起，免徵田賦十年。承受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。第38條

作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第一千一百三十八條所定繼承人者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅，並自受贈之年起，免徵田賦十年。受贈人自受贈之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。

第一項繼承人有數人，協議由一人繼承土地而需以現金補償其他繼承人者，由主管機關協助辦理二十年土地貸款。

依前二條規定申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理。

依農業發展條例施行細則所定之農業用地，經依法律變更編定為非農業用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得適用本條例第三十七條第一項、第三十八條第一項或第二項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦。

農業用地作農業使用之認定標準、前二項之農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制規定證明書之申請、核發程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。

作農業使用之農業用地，經核准不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，直轄市或縣(市)主管機關應會同有關機關定期檢查或抽查，並予列管；如有第37條或第38條未依法作農業使用之情事者，除依本條例有關規定課徵或追繳應納稅賦外，並依第69條第一項規定處理。第40條

農業發展條例：

　每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限︰

u 因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

u 部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。

u 本條例民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

u 本條例民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。

u 耕地375租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。

u 非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

u 其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，得為分割。

農業發展條例修正施行前，繼承人因受原土地法第30條之1及修正前本條例第31條之限制，而以約定或信託方式，將農地或其持分登記於受託人名下者，於本條例修正通過後1年內，得請求回復登記為所有人。回復請求權人並得請求依其持分分割。

本條例修正施行前，既有寺廟登記有案或依法成立財團法人之教堂(會)，其以自有資金取得而以自然人名義登記之農業用地，得更名為該寺廟或依法成立財團法人之教堂會所有。

耕地分割執行要點

u 為基層地政機關執行耕地分割事宜，特訂定本要點。

u 依農業發展條例（以下簡稱本條例）第16條規定辦理耕地分割，除依本條例、本條例施行細則、土地登記規則及地籍測量實施規則之規定外，應依本要點規定辦理。

u 耕地之分割，應依第16條之規定，如其未涉所有權移轉登記，無本條例第31條之限制。

u 耕地之分割，除有本條例第16條各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在○‧二五頃以上。

u 共有耕地如依共有人應有部分之比例，辦理共有物分割，其分割後各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值減少者，其減少部分，應依平均地權條例施行細則 第 65 條條規定辦理。

u 因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併，得為分割合併，係指因買賣、贈與、交換共有物分割之原因，必須分割毗鄰耕地與耕地合併者。

u 依本條例第 16 條第一款後段規定，同一所有權人或共有人均相同之二宗以上毗鄰耕地，申請分割合併，土地宗數未增加者，得申請先分割後合併或先合併後分割，並均應併案辦理。其分割合併後耕地位變更者，亦同。

u 依本條例第十六條第一款前段規定申請分割、移轉、合併者，其毗鄰之二耕地，應符合地籍測量實施規則第二百二十四條規定之要件，並依下列規定辦理：

² 土地所有權人申請土地分割複丈時，應由擬取得之毗鄰耕地所有權人承諾取得分割後之土地，並與其原有土地合併。

² 地政事務所於核發土地分割複丈結果通知書時，應於備註欄註明本案土地之分割，係依本條例第十六條第一款前段之規定辦理，並應與承受人之土地合併，始得辦理登記。

² 申請人得依土地分割複丈結果通知書所列地號面積向稅捐稽徵機關申報土地現值或申請不課徵土地增值稅，申請人應就土地分割標示變更登記、所有權移轉登記及土地合併標示變更登記，連件向地政事務所申辦。

u 本條例第十六條第二款所稱部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割者，係指共有耕地部分變更為非耕地使用，其依法變更部分，得為分割；其餘未變更為非耕地部分，如為共有分管者，得依共有人之分管協議書，分割為單獨所有或維持共有；其分割為單獨所有者，其分割後土地宗數不得超過共有人人數。

u 依本條例第十六條第三款或第四款規定，辦理分割為單獨所有者，其分割後之土地宗數不得超過共有人人數。但每人每宗耕地分割後面積達○‧二五公頃以上者，不在此限。

u 依本條例第十六第三款、第四款規定申請分割之耕地，應分割為單獨所有。但耕地之部分共有人協議就其應有部分，仍維持共有者，不在此限。

u 依本條例第十六條第四款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有人數未增加者，得申請分割。

u 依本條例第十六條第五款規定，租佃雙方協議以分割耕地方式終止耕地三七五租約時，其分割後之土地宗數不得超過租佃雙方之人數。

u 依本條例第十六條第六款所稱非農地重劃地區，變更為農水路使用者，應先變更為道路用地或水利用地後，再辦理分割。

u 已辦理農地重劃之耕地，依本條例第十六條規定辦理分割時，不受農地重劃條例施行細則第三十四條有關最小坵塊土地短邊十公尺之限制。但分割後之農地坵塊，以能直接鄰接灌溉、排水設施及農路為原則。

耕地分割相關規定簡介

　農業發展條例暨相關配套法案共8種，在眾人殷殷期盼下，分別於89年1月4日、6日及13日經立法院三讀通過，並由　總統於1月26日公布施行。回顧整部農業發展條例的修法歷程，農地問題儼然成為修法的主要焦點，其中更以「開放農地自由買賣」、「放寬耕地分割限制」及「合理興建農舍」被各界視為三大訴求，本文僅就「放寬耕地分割限制」部分加以釋明，首先說明修正施行前後之農業發展條例有關耕地分割之差異與新規定之立法意旨，再就內政部為執行分割作業，於近日訂頒之「耕地分割執行要點」，逐一論述該要點之相關規定，藉由法規的釋示，以明瞭現行耕地分割政策及相關執行規定，期能達到產權劃分清楚、增進土地利用之政策目標。

農業發展條例有關耕地分割新舊規定之比較

　　農業發展條例修正施行前，耕地原則上不准分割也不能移轉為共有，除一、出售給毗鄰耕地的自耕農而與其耕地合併；二、共有耕地每人持分達五公頃以上；三、部分依法變更為非耕地使用，其依法變更部分；四.本條例公布施行前分別承租（領）同一宗私有或公有耕地，經訂定三七五租約，並辦理租約登記或持有承租（領）公有耕地之證明文件等四種情形才准予分割，另因繼承而移轉者，也才可以共有。故過去的耕地分割有著相當嚴格的規範與限制，最主要的目的乃是不希望農地產權過於細碎，妨礙農地利用，影響擴大農場經營規模之政策目標，然而，不容諱言，以台灣平均每宗耕地面積約為1.2公頃，而耕地規模大於10公頃之戶數僅約佔所有農戶數不到百分之一的情形觀之，當年所訂的分割門檻確實有再檢討之必要，尤其耕地經過繼承後，權屬狀況更為複雜，共有關係如能維持和諧，尚不致影響農地利用，惟許多情形係因利益糾葛或對農地使用有互異的看法，導致兄弟鬩牆、家庭失和者時有所聞，不僅造成農地廢耕或低度利用，甚至造成社會問題的隱憂，為此，放寬耕地分割限制，解決農村產權糾紛問題刻不容緩。

　　在前述的時空背景下，農業發展條例秉持簡化耕地權屬之複雜性並能便利農場經營管理之理念作修正，乃形成現行第十六條之規定，即「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.2五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七.其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，得為分割。」

參、內政部訂頒「耕地分割執行要點」之內容闡述

　　農業發展條例有關耕地分割之相關規定，係牽涉產權登記問題，執行上需地政機關加以配合，故農業發展條例修正施行前，地政機關為執行耕地分割規定，於其主管之法令均有作相關規定，修正施行後，有鑑於農業發展條例對於耕地分割放寬的幅度相當大，規定的內容更多，且實施範圍更廣，為利基層地政機關執行順利，乃考量農業發展條例立法意旨、分割之辦理作業程序，並綜整修正施行後半年來就耕地分割疑義所作之通案性解釋，予以法制化，於本（89）年7月19日訂頒「耕地分割執行要點」作為執行依據，

在農業發展條例修正施行後，有關耕地分割之執行，原則上已可運作，惟仍有部分情形，無法確定得否分割，包括違規使用之耕地、已興建農舍之耕地及部分共有人於農業發展條例修正施行後，始移轉持分之土地者等情況，皆為民眾所關切且亟待解決之問題，故在此次內政部訂頒之「耕地分割執行要點」中，爰予明確規定，茲就該執行要點擷取重要規定予以說明之。

有關違規使用之耕地分割，在農業發展條例第十六條之分割條文內，並無限制違規使用之耕地不得分割，另據內政部表示，耕地分割屬原物分配，並不涉及所有權移轉，是以執行要點三即在說明違規使用之耕地仍可以分割，以解決共有耕地因少數共有人違法使用，致產權無法釐清，守法者需遭連坐處罰之不公現象。又共有耕地之分割雖依共有人持分分割，惟分割時往往有增減差異，該差異部分需涉及所有權移轉，故仍應依相關法令規定辦理，如需取得農業使用證明、需受私人取得之耕地面積不得超過20公頃限制及依有關稅賦之規定等，此為執行要點五之內涵。

現有耕地上已興建農舍者相當普遍，故共有人要求分割的聲浪頗大，有鑑於農舍興建面積有其建蔽率之限制，如依「實施區域計畫地區建築管理辦法」規定，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，但最大基層建築面積不得超過330平方公尺，申請人得併同名下所有農地合併計算，是以每棟農舍應有類似法定空地之留設，如欲分割亦應一併考量原法定空地面積，始為合理，準此，執行要點六乃規定「已興建農舍之耕地，就其農舍依建蔽率還原所需之耕地不得分割外，其超過部分如大於該農舍依建蔽率興建所需農地之面積，並符合本條例第十六條各款規定者，得申請分割。」舉例而言，如一筆共有耕地一公頃，則可興建農舍之建築面積以10%計算為1千平方公尺，惟因超過最大基層建築面積330平方公尺，故最大也只能蓋到330平方公尺，當申請分割時，即以百分之十反推為3千3百平方公尺，換言之，該筆共有耕地分割時，農舍所坐落之土地面積至少要3千3百平方公尺，超過3千3百平方公尺部分方俟共有人數狀況及依循分割規定，由共有人自行協調，故凡低於330平方公尺之農舍建築面積，均以百分之十反推即可獲得最小之分割面積，如該農舍所坐落之耕地面積不足最低分割面積，仍不得分割。

雖然在農業發展條例第十六條第四款已明定本條例修正施行前之共有耕地，不受分割面積限制，均得分割為單獨所有。理論上，符合該款之規定者，應指農業發展條例修正施行前即存在之共有狀態，包括原共有人，然實務上仍發生部分共有人在法令公布施行後，即將持有部分移轉，造成新共有人與原共有人發生共有關係，為顧及原共有人之分割權益，爰於執行要點第十三點明定，在不增加共有人數情況下，此種共有關係狀況仍得申請分割，以利產權明確。

上述係就「耕地分割執行要點」內受到較多關注問題之規定加以說明，事實上該要點內仍有很多是執行農業發展條例第十六條的原則性規定，如執行要點四，強調除第十六條但書各款情形外，耕地分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上；執行要點八，對於第十六條第一款後段規定，同一所有權人或共有人均相同之二宗以毗鄰耕地，申請分割合併，在土地宗數未增加情況下，可以申請先分割後合併或先合併後分割，但需併案辦理，目的即在防止所有權人分割後即不願合併之疑慮；執行要點第十一，明定依第十六條第三款或第四款規定，辦理分割為單獨所有者，其分割後之土地宗數不得超過共有人人數，此在農業發展條例施行細則第十條已有規定，另該條文亦規定辦理時，應先取得共有人之協議或經法院之確定判決，蓋因共有關係屬私權行為，每一位共有人就其持有部分是否分割均有同意權，故除非共有人之間已有協議或協議不成由法院確定判決，否則政府並無強迫共有人需分割之權限，至於適用第十六條第三款或第四款規定者，原則上應分割為單獨所有，始有劃清產權之意義，惟因母法條文採「得」字，換言之，如共有人部分分割為單獨所有，部分仍維持共有，亦無不可，爰於執行要點第十二點，再予補充規定。為解決現有三七五租約糾紛，在現金補償外，另增加以分割耕地方式作為租佃雙方解約之手段，以儘早消除三七五租佃關係，促進土地之合理利用，為第十六條第五款之明文規定，另執行要點第十四點再予補充規定租佃雙方協議以分割耕地方式終止耕地三七五租約時，分割後之土地宗數不得超過租佃雙方之人數，以避免耕地遭受任意分割，妨礙農地合理經營。此外，執行要點第十五點明定第十六條第六款非農地重劃地區，變更為農水路使用之分割，應先將作為農水路使用之用地變更為道路用地或水利用地後，始可辦理分割；執行要點第十六點則補充規定已辦理農地重劃之耕地，辦理分割時可不受農地重劃條例施行細則第三十四條有關最小坵塊土地短邊10公尺之限制，以利農地重劃之耕地亦得順利辦理分割，惟亦規定分割後之農地坵塊，需以能直接鄰接灌溉、排水設施及農路為原則。

結語

　　此次農業發展條例在耕地分割的修正部分，雖然大幅放寬分割限制，符合多數人的期望，然對於整體農業經營的影響性如何，仍值得觀察，尤其部分規定只暫時解決眼前的問題，相當時間後，原來的問題恐將重新浮現，如將耕地由原不得移轉為共有，繼承除外之規定刪除，即為問題發生之肇端，因最初修法目的係在解決產權糾葛不清，回歸單純化，所以允許修法前已共有的耕地可不受面積限制，而依其持分分割，然又允許每宗耕地可以移轉為共有，再去製造共有關係，雖然修法後的共有耕地不得分割，除非分割後每人每宗耕地面積達0.25公頃以上，惟這些共有人如於日後發生繼承，則權屬的複雜性、遭遇的情形與現況如出一轍，屆時難保不會再有修法的要求，則爭論農地分割應否限制及限制的門檻高低，似無意義。

　　距離農業發展條例施行兩年需通盤檢討的時間不到一年半，預料農地分割規定仍會再度成為討論的議題，尤其0.25公頃的分割界線能否堅守難以預知，因此，這段時間應充分瞭解政策改變後，農地權屬的變化反射在農業經營的情形，是否產權單純化後讓農地利用效率更為提高，還是反而造成農地田間界址分割壁壘明顯，阻礙合理使用，相信唯有掌握相關的資料進一步檢討分析，才能使限制農地分割的必要性更具有說服力，而政策的研擬也將更為合理，從而有助於整體農業發展。

農業發展條例第十六條有關耕地分割之執行辦理方式

1．每宗耕地分割後每人所有面積未達O.二五公頃者，不得分割；但八十九年一月四日前之共有耕地，或於同日之後繼承取得之耕地等，則不受限制。

2．辦理耕地分割時，除依農發條例及其施行細則、土地登記規則及測量實施規則之規定外，應依「耕地分割執行要點」規定辦理。茲摘錄部分要點如下：

　（1）耕地之分割，如其未涉所有權移轉登記，無本條例第三十一條之限制。

　（2）耕地之分割，除本條例第十六條各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在O.二五公頃以上。

　（3）辦理共有物分割，其分割後各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值減少者，除應依平均地權條例施行細則第六十五條規定辦理外，並應依本條例第十一、三十一條及第三十七條規定辦理。

　（4）已興建農舍之耕地，其農舍依建蔽率還原所需之耕地不得分割外，其超過部分如大於農舍依建蔽率興建所需農地面積，並符合本條各款規定者得申請分割。

　（5）依本條例第十六條第三、四款規定辦理分割，其分割後之土地宗數不得超　過共有人數，但每人每宗耕地分割後面積達O.二五公頃以上者，不在此限。

　（6）依本條例第十六條第三、四款規定申請分割之耕地，應分割為單獨所有，但耕地之部分共有人協議就其應有部分仍維持共有者，不在此限。

　（7）依本條例第十六條第四款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有人數未增加者，得申請分割。

3．內政部89.9.16台〈八九〉內地字第8913114號函有關本條例修正施行前之共有耕地，於修正施行後發生移轉時之耕地分割執行方式，茲引申部分內容如下：

　（1）共有人未增加：甲、乙共有，乙將持分移轉予丙後，即甲丙二人共有，依規定得申請分割為單獨所有。

　（2）共有人數增加：甲、乙共有，乙將持分部分移轉予丙後，即甲乙丙三人共有，依規定僅得申請分割為兩筆土地，且新增共有部分﹝即乙丙二人﹞不得分割為單獨所有。

　（3）共有人數減少：甲、乙共有，二人均將持分移轉予丙後，即丙一人單獨　　所有，但依修正前為二人共有，因此得申請分割為兩筆土地。

　（4）共有人之一發生繼承分割：甲、乙共有，乙死亡由丙、丁二人繼承，即甲丙丁三人共有，依規定僅得申請分割為兩筆土地﹝新增共有部分不得分割﹞，否則應先依本條第四款分割為單獨所有後，始得主張同條第三款規定之適用。

◎以上第(2)、(4)點，如分割後每人所有每宗耕地面積在O.二五公頃以上者，則不受其限制

農業貸款

現有農業貸款種類繁多，以下簡介農民銀行及合庫為例，其他全省農會或其他金融機構也有很多，大同小異可自行比較.主要都為協助融通農漁民從事農漁業生產，加工，運銷，服務等事業資金所需資金，開辦貸款。

農業發展條例第18條農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。

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何謂信託 :

究竟何謂信託呢? 信託法第一條言明：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。簡言之，信託是一種受嚴格法律保障的財產管理制度，透過「委託人」、「受託人」及「受益人」3個角色的連結，幫助有需要作財產規劃的人，以更有效率而且安全的方式達到目的。

所謂委託人就是擁有財產者，當他（自然人或法人）為某種目的想針對受益人作財務規劃，而透過信託方式將財產移轉給信託業者管理及處分時，他便成為信託關係的委託人。而受託人在營業信託中即是所謂的信託業者(目前均由銀行兼營)，他們會依照信託本旨，執行管理事宜，協助委託人達成財產管理目的，直到契約期滿或信託目的完成為止。至於受益人則是委託人想以該筆財產加以照顧的對象，可能是子女、親人或其他特定人（他益信託），也可以是自己（自益信託），或是以公眾利益為信託目的下之適當團體或個人（公益信託）。

由於信託財產必須移轉至受託人名下，因此委託人須高度信賴受託人，才有可能利用信託方式管理財產。由於目前信託業者皆為銀行，不僅專業亦具有相當之信譽，且為保障委託人及受益人權益，受託人承作信託業務時，須同時受到信託法及信託業法之規範，受託銀行除需確實依據委託人成立信託之意旨管理處分信託財產外，並需將信託財產與其自有財產及其他信託財產分別管理及記帳、禁止自益行為，且信託相關承辦及主管人員均需具備專門學識經驗、善盡善良管理人之注意及忠實義務。若信託業者違反法令規定，將受嚴重之處罰(罰鍰、刑責)，因此透過適格之受託銀行辦理信託，將較為安全有保障。

了解信託的基本概念後，您一定想知道信託究竟有什麼好處?為何歐美人士將信託視為財產管理的最佳工具?「信託」具有財產管理、追求利潤、員工福利、社會責任、事務處理、資金調度及風險管理等7大功能，且產品種類多元化，可滿足社會大眾不同之需求。與其他財產管理工具比較，信託制度至少有以下好處：

u        委託人可預先規劃財產，透過受託銀行之專業管理和永續經營的機制，達到「富可超過三代」、「愛心照顧受益人」的長遠期待。

u        信託制度與各種投資商品結合後，具備資產增值及追求利潤的功用。

u        信託財產具有「獨立性」，即使受託銀行破產，信託財產亦不在破產清算之範圍內，不會損及信託財產之安全性。

信託與您的財產規劃息息相關，多多留意信託相關之訊息，或許您的人生將因「信託」而更加圓滿。

信託基本認識 :     

稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。 故基本上信託之關係人有委託人, 受託人, 受益人.

u        委託人 : 是創設信託關係之主要成員, 是為受託人依信託本旨之目的, 為信託財產之管理, 處分, 而移轉信託財產權或為其他處分權之人.

u        受託人 : 受託人係委託人設定信託之對象, 即是從委託人之委託而成為信託財產權之主體, 而依信託本旨去管理或處分信託財產之人.

u        受益人 : 受益人因信託之成立而享信託利益之人, 但信託行為另有訂定者, 從其所定. 受益人得拋棄其享有信託利益之權利.

u        不動產信託 : 係指信託之財產為不動產, 包括土地及其定著物, 地上權, 租賃權等所為之信託行為. 但信託不能對抗抵押權人, 亦即當抵押權人行使抵押權時, 信託即終了. (後面有詳述不動產信託).

u        公益信託 : 公益信託者，謂以慈善、文化、學術、技藝、宗教、祭祀或其他以公共利益為目的之信託.

u        信託發生原因 : 信託法第2條，信託，除法律另有規定外，應以契約或遺囑為之。

信託之特徵 :

u        以特定財產為中心之法律關係 : 當信託關係成立, 即委託人基於信賴將財產移轉與受託人, 在信託目的完成或變為不能完成之前, 信託財產都應繼續為實現信託目的,而繼續由受託人管理, 處分. 受託人僅為信託財產之管理單位. 受託人因死亡, 辭任,或違反信託本旨等經受益人追回信託財產時, 信託仍然存在, 只是發生是否解任受託人重新選任問題. 故信託是以信託財產為中心, 而非人.

u        信託財產由委託人移轉與受託人 : 信託是需移轉信託財產權與受託人, 然後再設法限制受託人對該財產權之行使. 由此委託人的債權人及受託人及受益人的債權人均不得對該信託財產求償或主張. 此為有別與代理, 委任及寄託者.

u        受託人對信託財產是唯一具有管理及處分權之人 : 信託關係成立後, 受託人即成為信託財產的所有權人. 因此受託人對信託財產有管理及處分之權.

u        受託人的權限, 受信託本旨之限制 : 受託人雖取得信託財產之所有權, 但此項財產權之交付係為達到管理, 處分信託財產之目的而為. 所以受託人只能為受益人之利益或信託行為所定之目的而為. 受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時，委託人、受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬。

 

信託種類有哪些?

（一）契約信託、遺囑信託與宣言信託 : 信託依委託人與受託人間的信託契約設立的，稱「契約信託」；由委託人以遺囑設立的，稱「遺囑信託」；委託人以自己財產權的全部或一部，對外宣言自為受託人的信託，稱「宣言信託」。

（二）自益信託與他益信託 : 委託人以自己為受益人而設立的信託，稱「自益信託」；以他人為受益人設立的信託，稱「他益信託」。

（三）私益信託與公益信託 : 設立信託以私的利益為目的的，為「私益信託」；以公期利益為目的的，稱「公益信託」。信託法第六十條第一項 , 信託除營業信託及公益信託外，由法院監督。

（四）營業信託與非營業信託 : 受託人接受信託以營業方式為之的，稱「營業信託」，又稱「商事信託」；非以營業方式接受信託的，為「非營業信託」，又稱「民事信託」。

（五）個別信託、集團信託與準集團信託 : 接受個別委託人委託，為個別受益人利益管理或處分信託財產的信託，稱「個別信託」；接受信託目的相同的不特定多數人委託，將信託財產集中管厘運用，再依本金比例分配收益的信託，稱「集團信託」；委託人或受益人為特定多數人（如某一企業或團體成員）的信託，稱「準集團信託」。

信託法第七十二條第一項公益信託由目的事業主管機關監督。

信託一般分類 :

(一)、依個人信託設立時間先後 :

生前信託: 委託人在世時所設立，其信託目的包含財產的規劃、稅賦的考量。

      遺囑信託: 委託人以遺囑的方式設立，生效的時間是委託人發生被繼承之事實時，其目的在於遺產之分配與管理。 

(二)、依受益人區分

自益信託: 委託人與受益人為同一人時的信託。

他益信託: 指受益人有委託人以外之人的情形。 

(三)、依信託財產屬性

金錢信託: 委託人於信託行為中約定，於信託關係消滅時，對受益人以金錢為支付，亦可約定以運用取得之信託財產現狀交付。

物之信託: 以金錢以外之其他財產權，而成立信託。

有價證券信託: 以有價證券為信託財產之信託。

信託目的與優點

信託之目的：

u        財產信託規劃，委託專家管理，為使財產更充份利用，增加收益，多累積財富，經由信託給專家代經營。

u        財產管理，所有權人在國外或臥病, 無法自行管理財產。

u        照顧遺族，造福子孫。

u        指定受益人，規劃遺產，配合遺囑，確保財產依遺志分配。

u        財產規劃，節稅功能，確保財產延續，合法節省稅賦。

u        所有權人將財產藉信託架構發行受益憑證，售予投資客，募集資金。

u        風險規避，信託財產有其獨立性，委託人或受託人死亡，破產等情形發生，均不受影響，且原則上對信託財產不得強制執行，也可避免在信託期間內被他人追索等。

但注意信託行為，有下列各款情形之一者，無效:

u        其目的違反強制或禁止規定者。

u        其目的違反公共秩序或善良風俗者。

u        以進行訴願或訴訟為主要目的者。

u        以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。

信託法第6條 : 信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之。前項撤銷，不影響受益人已取得之利益。但受益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知或可得而知有害及債權者，不在此限。信託成立後六個月內，委託人或其遺產受破產之宣告者，推定其行為有害及債權。

信託財產性質 :

獨立自主性 :

u        信託關係不因委託人或受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但信託行為另有訂定者，不在此限。委託人或受託人為法人時，因解散或撤銷設立登記而消滅者，適用前項之規定。

u        受託人死亡時，信託財產不屬於其遺產。

u        受託人破產時，信託財產不屬於其破產財團。

u        對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第十八條第二項、第三項之規定，於前項情形，準用之。

u        屬於信託財產之債權與不屬於該信託財產之債務不得互相低銷。

u        混同 : 信託財產為所有權以外之權利時，受託人雖取得該權利標的之財產權，其權利亦不因混同而消滅。

u        受託人因信託行為取得之財產權為信託財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產。

u        以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。以有價證券為信託者，非依目的事業主管機關規定於證券上或其他表彰權利之文件上載明為信託財產，不得對抗第三人。以股票或公司債券為信託者，非經通知發行公司，不得對抗該公司。

成立之步驟

1. 確認信託目的。

2. 受益人指定。

3. 簽訂信託契約。

4. 交付信託財產。

5. 受託人管理運用。

6. 完成信託目的，交付財產。

安養信託讓你享有尊嚴的晚年生活

還記得2002年2月號天下雜誌，封面標題「儲蓄未來」嗎？隨著生育率的降低及醫療科技的進步，各國國民的平均壽命大幅提高，使得六十五歲以上的老年人口占勞動人口的比例逐年攀升，並加速了未來人口結構老化的速度。台灣在民國87年已正式進入聯合國所稱「老年化的國家」，依據經建會統計推估，到民國100年老年人口比例將增加到9.9%，預計在民國 130 年時，老年人口比例將高達32.89%，也就是每三個生產者要養一個老人，而目前是八個人負擔一位老人。另外，根據主計處人口調查，過去十年來台灣地區家庭結構，「單身家戶」比例，從13.4％提升到21.6％，「兩人家戶」也從12.7％提升到17.4％。在面臨人口老齡化、低生育率、高失業率及全球化競爭的環境下，個人要如何「儲蓄自己的未來」呢？ 依據聯合國規劃，健全的老年經濟保障制度有三層，第一層是基本最低經濟保障，由政府透過稅收或社會保險方式提撥基金，例如內政部研擬中的國民年金方案，第二層是強制性儲蓄，透過雇主及員工強制提列，例如企業退休金及員工福利計畫，第三層則是自願性個人儲蓄。但在台灣，由於政府所規劃的國民年金尚未定案，加上企業退休金未能落實，相對之下自願性個人儲蓄是老年經濟保障制度的重心，而退休安養信託正是可以協助提供老年退休生活保障的信託服務。

歐美國家使用「信託」方式管理財產情形十分普遍，主要原因是信託制度兼具安全、專業管理與持續的功能，而其他財產管理制度，會因委託人去世或失去意思能力而中斷，但在信託制度下，即使當事人去世或喪失意思能力，信託關係仍不中斷。此外，信託財產受到信託法的保障，信託財産專戶獨立管理，不受委託人及受託銀行財務狀況惡化或破產的影響，且可避免被子女不當的占用，這對老年財產保障是相當重要的。國內目前已有多家金融機構的信託部開辦安養信託，透過受託銀行獨立且專業的管理，確保退休金及其他財產的安全與有效運用。委託人可以一次或分次方式支付信託財產，由受託銀行依信託契約內容，分散運用於存款、國內外共同基金、連動式債券及績優上市公司股票等收益相對穩定且風險低的理財工具，並依委託人的需要，定期或不定期將信託收益給予委託人，作為生活費、醫療費等，以確保老年生活品質。實務上之作法，例如，委託人與受託銀行約定，以委託人最後生存日為信託期限，在信託期間內，以自己及配偶為受益人，享有信託收益，信託期滿以子女或公益機構為信託財產歸屬人，信託結束時，受託銀行會將信託財產交給委託人指定的受益人，如此，不但自己的老年生活有保障，亦可照顧遺族，造福社會，達到「利己、利人、利他」三贏目的。您是否對退休生活已作好準備了嗎？如果還沒有，那就趕快找專業信託機構幫您規劃一個「無憂的未來」吧！

許孩子一個可靠的未來—創業及教育信託 :

u        案例一 : 林先生年近五十，經過早年的努力事業有成，也累積了一筆資金，但因晚婚，孩子還小，中年的林先生有很大的危機感，已開始考量為照顧孩子的將來而作準備，規劃逐年在一百萬元之免贈與稅額度內將財產分次移轉給小孩，但其仍不免憂心，小孩會因太早擁有財產而產生怠惰之心，又擔心財產移轉至孩子名下後，自己喪失財產之管控權，若孩子成年後如脫韁野馬，甚而任意揮霍財產，不但喪失其為孩子預先準備教育及創業資金之用意，也害了小孩…。

u        案例二 : 王先生是位超級業務員，經常奔波於世界各地，由於不想讓孩子輸在起跑點，所以自孩子出生後，即開始利用股票、基金、保險及銀行存款等方式，為孩子累積可觀的教育及創業基金，但總擔心若有一天自己無法親自照顧孩子時，有誰能真正值得託付呢?

在以上二個案例中，我們看到了內心徬徨不知如何進止的父母；其實，信託服務中的「教育及創業信託」都已為他們設想週到，「教育及創業信託」是父母(委託人)以子女(受益人)之教育或創業為目的，與受託銀行(受託人)簽立信託契約，約定將來在某一條件成就時，才將信託財產移轉給子女，信託條件之內容可依本身之經濟狀況、父母及子女之年齡、信託目的等因素由父母與受託銀行訂定之。

以案例一為例，林先生可和受託銀行簽訂委託人保留變更受益人或委託人可終止信託之信託契約，並約定在孩子完成研究所學業前，將每個月信託財產之孳息交給自己，作為支付子女教育費用，待小孩拿到碩士學位後(也許是十年後)，才將信託財產本金移轉給子女作為創業之用，這樣做的好處是，父母可以放心的以子女教育及創業為目的成立信託，並將信託財產移轉給受託人，但其對該筆信託財產仍擁有掌控權，可避免子女不當揮霍，同時因信託成立時係以現值折算贈與金額，亦可達到節稅的效果。

以案例二之王先生而言，專業的受託銀行即是他最值得託付的好對象。因專業的受託銀行不僅擁有專業的資產管理團隊，可替代委託人從事資產管理，且受到嚴格之信託相關法律規範，只要他與受託銀行簽訂信託契約，既使他發生意外事故，受託銀行仍需依其生前設立信託時之信託本旨(即事先約定之目的及方式)照護子女之生活及教育費用，也就是說透過受託銀行永續經營之機制，可讓王先生的財富多一層的保障，幫助他真正達到照顧子女之目的。

信託制度的運用十分多元化，類似目的之信託商品，其名稱亦因推出之信託業者不同而不同，此類產品之共同特色係將「信託」與「基金」、「保險」等不同功能之產品作不同程度之結合，同時考量節省委託人的「贈與稅」，以達到專業管理、資產保護、節稅贈與及照顧親人之目的，善用「信託」，您可以許孩子一個更可依靠的未來。

員工福利信託--藏富於員工創造勞資雙贏 :

吳大偉是一位努力打拼有成的台灣中小企業老闆，幾年來辛苦經營公司，業績蒸蒸日上，並於去年正式於台灣證券交易所上市。日前吳大偉與幾位創業夥伴開會討論，決定實施員工福利信託計畫，由公司和員工按月共同提撥基金，購買公司股票，以作為員工未來之退休金。此一退休計畫除可吸引優秀員工加入公司工作外，對公司未來股權之掌握，亦較穩定。

國內企業目前提供之員工福利制度，大致上有員工分紅配股、現金增資員工新股承購、員工認股憑證、員工退休金及職工福利金等項目，但由於法令限制及各企業經營規模大小，前述員工福利項目並不是所有員工都可以享受到。例如我國勞基法針對勞工退休規定，員工須於同一事業工作15年以上且年滿55歲，或於同一事業工作25年以上者，才可以申請退休金給付，那對於已在同一家公司工作十多年但尚未符合退休資格的員工，一旦離職，多年努力豈不付諸東流！而目前產業景氣低迷，關廠裁員情形時有所聞，員工權益該如何保障？此外，員工分紅配股及現金增資入股，都是在企業有盈餘或有增資擴廠需要時，員工才有機會參與，況且每家企業章程規定不同，員工所得之福利，亦相當有限。

美日等先進國家的企業，早在數十年前，即感受到員工是企業最大的資產，為留住人才，協助員工累積個人財富，加強員工對企業向心力，因此，在多年前，即實施各種員工福利計畫，政府並給予稅賦的優惠，提供員工退休後之生活保障。

國內目前亦有多家企業，透過受託銀行規劃一項兼具員工福利、儲蓄及投資理財的員工福利信託商品。此種員工福利信託商品，會因投資標的範圍或成立目的不同，有不同產品名稱，如「員工持股信託」，主要投資自己公司股票；「員工福利及儲蓄信託」，投資標的除自己公司股票外，還包括定存、國內外基金或其他國內外有價證券等；「員工退職金信託」，則是用以彌補勞基法未規範企業提撥離職金的不足。

員工福利信託對企業來說，除了可以獎勵員工、彈性調整薪酬制度、留住人才、促進勞資和諧外，還可以加強員工對企業參與感，有利於股權安定；對員工而言，公司通常會相對提撥獎助金，薪資無形中相對提高，另外，亦可以強迫自己儲蓄的定期投資方式，透過受託銀行專業操作，長期下來可獲得穩定報酬，為自己的退休金預作準備。最重要的是，信託財產係交由公正的信託業管理運用，具有絕對的獨立性及安全性，並且受到法令十足的保障，員工一旦加入福利信託計畫，退休後將不再會有兒女不孝，老無所終的煩惱！

對企業而言，若能在成本有限的情況下照顧員工，不僅能使員工獲利，又可增加員工對公司的向心力，創造勞資雙贏，何樂而不為？

金錢信託--「信託」鎮守您的血汗錢

金錢信託與您息息相關，了解它將讓您多一個財富管理的管道。究竟信託業務涵蓋哪些範圍?何謂金錢信託?信託與您有何關聯呢?依法令規定，信託業可辦理之信託業務涵蓋金錢信託、有價證券信託、不動產信託、金錢債權及其擔保物權信託(如:金融資產證券化…等共計十種，而其中金錢信託是目前產品種類最多，也是與您最切身相關的信託服務。

所謂金錢信託，係指信託行為生效時，委託人交付給受託人之信託財產為金錢者，譬如經由信託投資國內外基金，即是最常見的金錢信託。此外，市場上陸續推出的金錢信託商品至少有：員工持股(福儲)信託、保險金信託、安養撫育信託、遺孤信託、退休金信託、子女教育創業信託及結合理財、保險、信託之信託理財計畫…等種類繁多，而近期新推出之集合管理運用帳戶亦屬之。

信託可依個人需要量身訂做，並無一定制式規範，以下謹就不同年齡層之需要，提出概略性規劃建議，但所列年齡僅供參考，實際狀況依個人生涯規畫、家庭狀況而會有差異。

(一)、21歲至30歲（創業期---追求利潤）: 此時期為開始成家立業之階段，雖具有自己的經濟能力，但財富累積有限，宜利用定期定額或分散投資組合之單筆投資等金錢信託方式累積資產，且如所服務企業有設立員工持股或福儲信託，亦應考慮加入。

(二)、31歲至40歲（安家期---追求利潤+風險管理）: 此一階段，經濟能力逐漸增強，但隨著子女的誕生，使得生活責任增加，此時除以定期定額投資或分散投資組合之單筆投資等金錢信託方式累積資產外，亦應考慮辦理與子女教育、創業相關之信託，以達到照顧子女之目的。且為確保最終保障心願達成，亦可辦理保險金信託，或結合理財、保險及信託之信託理財計畫。

(三)、41歲至50歲（成熟期---財產管理+追求利潤+風險管理）: 此階段資金較為充裕，可依個別家庭狀況、風險承擔能力及意願，考慮將多餘的資金藉由金錢信託，一部分進行穩健投資，一部分則從事較積極之投資運用。而保險金信託、信託理財計畫及子女教育相關信託等，依個別家庭情形在此階段應是仍有需要的。

(四)、51歲以後（退休期---財產管理+追求利潤+風險管理+事務處理）: 此時主要應考慮退休金之運用、財產永續管理及遺產繼承等問題，可利用提供整體財產管理服務之個人財產管理信託，除金錢信託外，亦可結合不動產信託及有價證券信託等，並可考量財產繼承及遺產管理需要，預為訂立遺囑信託。

由於各家業者所推出之商品涵蓋範圍不同，收費標準也不盡相同，您可依不同之信託目的，如：子女教育、身心障礙子女照顧、退休安養或者是遺產規劃…及不同之經濟需要多方比較，選擇適合自己之受託銀行及信託商品，以真正達到您想照顧自己或親人之心願。

保險金信託 :

王大成是事業有成的中小企業主，早年因感情不順與太太離婚，獨自撫養二個未成年子女。由於經常搭機至世界各地洽談業務，雖然已買了足額的保險，但萬一發生重大意外事故過世，子女監護權依法由親生母親擔任，他擔心已再嫁的前妻沒有妥善處理遺留下龐大的保險金，二個未成年子女未來漫長的生活及教育經費發生問題怎麼辦？

李萍有個殘障的兒子，她擔心過世後這個兒子未來生活問題，如果留錢給他，他能將自己照顧好嗎？

保險金信託業務就是要規避上述風險所設計的信託服務，它的特色是將「保險」與「信託」相結合，主要功能是避免發生意外事故時，保險金被法定監護人不當挪用、遺族不當管理，以致保險金無法落實保障遺族生活的目的。目前已有許多金融機構的信託部開辦保險金信託業務，提供父母對遭逢意外後未成年子女財產權益保障的需求，當父母親過世時，透過信託機構獨立且專業的管理，將保險理賠金定期撥付生活費給子女，一直到成年完成學業為止，當然也可以約定持續照顧殘障的子女，使他們能長期獲得妥善的照顧。

此外，信託財產受到信託法的保障，可免除未來遭強制執行的困擾。在國外，人們常藉由「信託」來規劃、管理、運用與保全財產，達到生前照顧自己，死後照顧遺族，甚至造福社會公益等目的。在台灣，由於信託相關法令已立法通過，也使得國人能與歐、美等已開發國家的國民一樣，享受信託的好處。

保險金信託的運作方式是，被保險人投保後與保險公司約定，在保險契約批註上註明，一旦發生保險理賠，理賠金即撥付到信託機構的信託專戶內，信託機構則根據與客戶簽訂的信託契約內容，將保險金運用在債券、存款、共同基金、保險等具穩定收益又低風險的理財工具，再逐年、定期把信託收益交給被保險人的子女。例如客戶可以與銀行約定契約為20年，在子女成年之後，契約終止；若不幸客戶在契約期間身亡，保險理賠金即會自動撥到信託機構的信託專戶內，依契約指示每月撥付生活費及教育費給子女。

另外，目前已有多家信託機構將保險金信託業務結合理財，提供三合一的保險金信託業務，即父母每月為子女投資定期定額基金，並投保人壽保險與意外險，同時與信託機構簽訂信託契約，約定保險事故發生時，將基金本益與保險理賠金信託予信託機構，在子女成年前，定期交付給他。對於父母來說，在簽訂信託契約時並不需要有一筆財產交付信託，而且只要每年所購買的基金在一百萬元以下，即可免納贈與稅，所以三合一的保險金信託可以說是一種本少利多的選擇。

信託是一種信任與專業的託付，也是一個長期的承諾。消費者在規劃保險金信託時，首先要選擇專業的信託機構，透過妥善規劃信託架構，可以讓受益人享有長期完善的保障，並且能降低稅負支出。其次，每家信託機構所辦理的保險金信託業務，給付方式、投資標的、投資限制及最低月付額等不盡相同，所以一定要檢視自己的需求及財務能力，並與專業信託機構洽談後，才能規劃出符合自己需要的保險金信託。

金錢信託—利用信託投資國內外基金 

張敏敏一年前從學校畢業，目前在一家電腦公司擔任業務專員，去年年終領了一筆為數不少的績效獎金，正煩惱著在目前低利率的時代，如何能善用這筆獎金，未雨綢繆為未來人生預作規劃？聰明的張敏敏，在經過思考後，選擇到銀行辦理以指定用途信託方式投資國內外基金。

張敏敏透過銀行以指定用途信託方式投資國內外基金，首先須與銀行簽訂信託契約，並由自己決定投資標的、金額及時點，因此，須自行承擔投資盈虧的風險。通常受託銀行會輔導委託人在進行投資時，除注重收益外，更應注重高品質及安全性以保障委託人權益。

委託人將金錢交付給受託銀行後，受託銀行即須負起善良管理人責任，將委託人所交付的金錢進行投資，投資所取得之基金受益權單位，係登記在受託人名下，受託銀行再依各委託人投資金額分配單位數，以記名式信託憑證、帳簿或通知書方式加以表彰，投資資產變動狀況則由銀行定期作成信託財產目錄或通知單送交委託人。

基金商品依投資標的別可區分為貨幣型、債券型、股票型、平衡型、組合型；依投資地區可分為國內和國外基金，國外基金又可區分為單一國家型、區域型及全球型；個人投資國外基金所產生之收益，因屬境外所得，所以免稅；另依手續費收取方式，可分為前收型及後收型；投資方式則可分為單筆投資和定期定額投資，投資人如欲掌握股市上漲之機會，則可以單筆投資方式投資，至定期定額投資則可達到平均投資成本的好處。可見以信託方式投資基金之商品種類繁多，投資人可因應各種不同之需求加以選擇，充分享受投資標的多元化，並可分散風險的好處。

隨著財務工程技術的進步，指定用途信託資金投資商品設計日益多元化，利用信託投資國內外基金是十分便利的個人理財方式，委託人只要到各銀行完成辦理指定用途信託資金投資國內外基金之開戶手續，即可透過銀行各分支機構、電話或網路下單。

張敏敏看好資訊產業的發展及歐元的走勢，將部分年終獎金以一次信託方式投資於以歐元計價的科技產業基金，另一方面考慮到未來成家立業、購屋置產及退休安養的需求，故選擇以定期定額方式將部分年終獎金投資於穩定成長的基金。

張敏敏依照個人生涯規劃需求，透過指定用途信託投資國內外基金方式，將年終獎金交給專業的基金經理人管理，只要查詢報章網站上每日公布的基金淨值，就可掌握投資報酬之狀況，因此，她可以安心的在自己工作崗位上工作，又可以享受投資的成果，就能輕鬆實現未來夢想！

金錢信託—透過信託業募集發行之共同信託基金管理您的財富

隨著我國社會型態的改變，國人平均年齡逐漸老年化的趨勢已明顯浮現，如何在今日利用各種投資理財工具點點滴滴累積財富以應付明日之需，已成為現代人必須具備的生活認知，也是一定會面臨的智慧抉擇；但是市面上投資理財商品繁多何止五花八門，到底要如何選擇才能契合自身的需求？這個選擇不能馬虎，更不能出錯，讓我們來告訴您一個值得思考的方向。您可選擇將金錢資產交付與信託業者，除能幫您妥慎管理外，更可達到增值的目的，例如想達到廣範投資並分散風險的目的，除加入信託資金集合管理運用帳戶外，另一種可行的方式就是申購信託業所募集發行之共同信託基金。

共同信託基金係信託業者就投資一定標的擬定資金募集發行管理運用計畫，以發行受益證券或製發記載受益權單位之文書等證明文件方式表彰受益權，向不特定多數人募集信託資金。申購共同信託基金所取得之受益權單位數係依照申購金額除以基金淨值計算，受益人並得依共同信託基金契約所約定方式，將受益權轉讓予第三人或向信託業請求終止契約。

共同信託基金之信託財產運用範圍非常多元化，包括存置於銀行存款生息或投資於公債、金融債券、國際金融組織來台發行之債券及短期票券、上市上櫃公司之股票、公司債、黃金、期貨及衍生性金融商品、金融資產證券化受益證券、動產、不動產及主管機關核准之國外投資標的等。共同信託基金之投資標的雖然多元化，但為維持投資的安全性，主管機關規定共同信託基金之資金不得運用於保證或提供擔保及不得從事融資融券等證券信用交易，且對個別投資標的之投資應依規定作適度分散。換言之，也就是投資範圍極廣又兼具風險控管機制。較一般時下標榜高獲利，但可能是高風險之投資行為，更有著一套完整的風險分散管理功能。

共同信託基金種類繁多，依發行方式可區分為開放型與封閉型，依投資範圍可區分為國內型、全球型、國外區域型、國外單一國家型等，依投資標的可分為股票型、貨幣型、債券型、平衡型、指數型、組合型等，依風險高低程度可分為成長型、成長及收入平衡型、收入型等。投資人可因應不同之需求加以選擇，充分享受投資標的多元化及風險分散的好處。

投資共同信託基金之收益來自兩部分，一是申購時與終止共同信託基金契約時二者之間之淨值價差，二是共同信託基金之收益分配。信託業運用管理共同信託基金資產所發生之收入，無須於當年度併入受益人所得額課稅，係待信託收入實際分配時始由受益人併入當年度所得課稅。共同信託基金產品亦可設計為不分配收益，投資時須分辨清楚。

共同信託基金係集合眾人資金由專家經營管理並將收益回歸投資人所有，其共同投資的特性可降低成本並分散投資風險，且投資共同信託基金流通性大，具靈活變現性，投資人不必花費太多的心思與時間，就可享受專業財富管理及靈活運用資金的好處。透過共同信託基金將您的財富交給專業且嚴謹的銀行信託部門來替您管理及投資，可配合個人生涯理財規劃，讓您的資產隨時間成長富足您的一生。

有價證券信託讓你享有專家級的資產管理服務

吳有華常年旅居國外，最近繼承父親生前投資國內多家上市公司股票的遺產，但他早已移居國外多年，對國內上市公司營運及財務狀況並不瞭解，不知道應該賣出持股還是繼續長期投資？

張大成是個愛家的好爸爸，在二個孩子還小的時候，就以孩子的名義投資股票、基金等有價證券，長期持有配股增值，將來可作為子女創業基金，但他想萬一他過世，而子女還未成年，遺留下來的有價證券，是否能被妥善運用？

為提供委託人專業的資產管理服務，國內目前已有多家金融機構的信託部開辦有價證券信託業務，透過受託銀行獨立且專業的管理，確保信託財產的安全與有效運用。有價證券信託是提供委託人資產管理需求並保障受益人利益的信託服務，它的特點是信託設定時，委託人所交付給受託人之信託財產必須為有價證券，至於信託成立後，信託財產則未必保持有價證券形式，而一般所稱證券投資信託則屬金錢信託的範疇，二者主要差別在於證券投資信託成立時，委託人交付給受託人的信託財產為金錢。

有價證券信託標的範圍，包括政府債券、國內上市、櫃、未上市上櫃公司股票、公債、公司債、共同基金、國外有價證券及經主管機關核定之其他有價證券。

有價證券信託依目的不同，可分為「有價證券管理信託」、「有價證券運用信託」及「有價證券處分信託」等三種，但其中「有價證券處分信託」是指以處分有價證券為目的之信託，由於有價證券處分一般來說較為容易，且在法律上如以代理或委任方式，亦可達成相同目的，在國外實務上，以處分方式承作業務，並不多見。目前國內金融機構信託部開辦的有價證券信託業務包括「有價證券管理信託」及「有價證券運用信託」。

「有價證券管理信託」是指以管理有價證券為目的之信託。主要適用於無暇管理，或持有種類多且多量之有價證券所有人，將有價證券信託予受託人，使其代為保管、收受孳息、繳納增資股款、行使表決權等管理事宜，並將收益分配予受益人。而「有價證券運用信託」則是指除對有價證券管理外，尚包括有效運用所受託之有價證券獲取收益為目的之信託，由受託人依據信託契約所訂定運用方式與條件，有效運用信託財產，並將收益分配予受益人。

「投資理財」已成為現代經濟社會中人們財產規劃不可或缺的一環，將有價證券交付信託，由專業信託機構代為管理及運用，更能達到效率管理、增加運用收益與處分交易之安全保障，亦不用擔心有價證券遺失及隨時須注意何時收益或到期等保管問題，並能結合財產交付信託之優點，照顧指定之受益人。

如何辦理信託 :

楊爸爸常在報紙看到有關財產信託規劃的文章，銀行理財專員也告訴他利用信託理財的好處，楊爸爸想知道什麼是信託？如果想為獨子楊過設立信託，他要注意哪些事項呢？

所謂信託，依我國信託法第一條規定，是指委託人將其財產權轉移或為其它處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產的法律關係。簡單的說，信託就是財產所有人(委託人)將其 財產所有權轉移給信任的第三人(受託人)，並簽訂契約，要求受託人依雙方所約定的契約內容，管理、處分委託人所託付的財產，之後再將信託財產及管理運用所得的收益交給信託契約指定的受益人。受益人與委託人是同一人，稱為「自益信託」；若不同一人，則稱為「他益信託」。

楊爸爸想為楊過設立信託，楊爸爸是委託人，楊過是受益人，那誰能擔任受託人呢？依信託法第二十一條規定未成年人，禁治產人及破產人不得為受託人，又同法第三十四條規定，受託人除屬共同受益人之一者外，不得為單獨之受益人，此外，目前有許多銀行經財政部核准兼營信託業務，由專業公正的法人機構擔任受託人，較自然人更能達到管理、運用與保全財產的目的。

楊爸爸在與信託機構簽訂信託契約時，應注意哪些事項：

u        信託當事人：載明委託人、受託人、受益人姓名。

u        信託目的：在契約內載明信託目的好處，除有利於受託人遵循管理財產外，亦可用以判斷受託人是否有違反信託本旨處分信託財產，如果受託人在管理財產時違反信託本旨，委託人、受益人得請求以金錢賠償信託財產所受的損害或回復原狀。必要時，受益人亦得聲請法院撤銷處分。

u        信託財產：原則上只要是可以依金錢計算價值的財產權，都可以是信託財產，包括有體財產權，如金錢、有價證券、房屋、土地的所有權、漁業權、礦業權等；無體財產權，如著作權、商標權、專利權等。在契約中應將財產的種類、項目、金額、移轉方式等載明清楚。

u        信託財產管理方法：明定受託人管理權的範圍、受託人應辦理的事項及責任，若受託人不當管理，致信託財產發生損害，委託人、受益人得向受託人請求金錢賠償或回復原狀。依信託法第三十一條規定，受託人就各信託應分別造具帳簿，載明各信託事務處理之狀況；受託人除應於接受信託時，作成信託目錄外，每年至少定期一次作成信託財產目錄，並編製收支計算表，送交委託人及受益人。

u        信託收益的分配：契約內應載明信託利益如何計算分配、分配時間及移轉利益方法。

u        信託關係消滅及終止：信託法第六十二條規定，信託關係因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完成或不能完成而消滅。所以在訂定契約時，應載明終止信託契約的事由，另外，應將信託財產的歸屬及交付方式明訂於契約內。

u        受託人的報酬：包括報酬種類、計算方法、支付方法及支付時間等。

u        信託管理所發生費用：因信託財產管理所產生的稅捐、費用，應該由誰負擔、支付方式等，應明訂在契約內，避免日後發生爭議。

除以上應注意事項外，只要不違反信託相關法令規定，基於契約自由原則，可依據委託人及受益人的需求，在信託契約中明定信託當事人的權利義務。信託是一種信任與專業的託付，民眾在做財產規劃時，首先要確認自身的需求，其次選擇專業的信託機構，透過妥善規劃，讓你的資產達到最佳的配置。

不動產信託意義 :

個人所有不動產 :

不動產信託之意義：土地及其建築物之權利人（委託人）為了使不動產有效利用或為其他特定目的，將不動產權利透過信託移轉給受託人(銀行或受託人或機構)，受託人則依雙方簽訂之信託契約為受益人（可能為委託人或第三人）之利益就不動產為管理、處分或開發之法律關係，並於信託契約期滿後，將不動產權利返還或移轉權利於指定受益人之信託制度。

金融機構「不動產信託」商品，係提供土地及建築物等不動產相關之信託服務，基於委託人或受益人利益，依信託目的及信託契約為處分、管理及運用，藉由專業經理人的處理服務，市場專業、締約能力及經驗，可節省權利人（委託人）時間並減少了交易糾紛發生；另一方面，因不動產及信託特質的架構結合，使具固定性的不動產，轉換為可被直接、有效流通運用的資產型態，滿足權利人（委託人）真正理財規畫需求，使其閒置資金及各種財產得以有效被利用，發揮資產最大收益。

不動產信託透過信託移轉給受託人(銀行或受託人或機構)種類又分如下 :

u        管理型（租賃型）之不動產信託 : 權利人（委託人）交付不動產予受託人(銀行或受託人或機構)，約定由受託人(銀行或受託人或機構)與第三人簽訂租賃契約並定期收取租金，依信託契約約定為管理、運用及保存其信託財產後返還受益人。

u        處分型之不動產信託 : 權利人（委託人）交付不動產予受託人(銀行或受託人或機構)，約定由受託人與第三人簽訂買賣契約並移轉所有權取得價金，依信託契約約定為管理、運用及保存其信託財產後返還受益人。

不動產信託之特性 :

u        實質所有權人為委託人：不動產信託乃將不動產權利移轉並登記予受託人(銀行或受託人或機構)，使受託人(銀行或受託人或機構)成為不動產形式上所有權人，但實質所有權人仍為原不動產所有權人（即委託人）；委託人在信託存續期間，可隨時指示受託人(銀行或受託人或機構)並請求依其指示就不動產為管理、處分、開發等信託行為，甚至具有任意終止信託契約的權利，故事實上對不動產有支配權之人，仍是委託人本人，受託人(銀行或受託人或機構)僅可在信託契約約定範圍內依信託目的為信託行為而已。

u        信託財產具獨立性：受託人(銀行或受託人或機構)因信託契約，而自委託人處取得信託財產，成為名義所有權人，自外觀視之，受託人(銀行或受託人或機構)自有財產與信託財產易發生混淆，為保障委託人及受益人之權益，故信託法賦予信託財產獨立性。信託財產依信託業法規定，必須和受託人(銀行或受託人或機構)自有財產及其他信託財產分別記帳、分別管理，並不得流用。且信託財產不屬於受託人(銀行或受託人或機構)之破產財團。另外尚有抵銷之禁止、混同之禁止等等之規定。

u        信託財產不受強制執行：信託財產原則上是不受強制執行的，但基於信託前存在於該財產之權利（例：存在土地上之抵押權）、或因處理信託事務所生之權利（例：開發土地而借入款項之相對人）或其他法律另有規定者時，始可對信託財產強制執行。借入款項之例外：信託業法第廿六條規定，除以開發為目的之土地信託，並經全體受益人同意外，受託人(銀行或受託人或機構)不得以信託財產借入款項.

不動產證券化條例 : ( 請參照首頁 不動產證券化項目 )

不動產證券化條例中，其主要內容包括了「不動產投資信託」及「不動產資產信託」兩大制度. 以不動產證券化為目的的信託，在國外包括向投資大眾募集資金後，再投資不動產的「不動產投資信託」；以及委託人移轉不動產與不動產相關的權利給受託機構，再由受託機構就該不動產發行受益證券的「不動產資產信託」兩者，我國的不動產證券化草案條例，是將兩者都包括在內。基於不動產物權，具有流動性低、需要大量長期資金開發，以及具有地域性等特性，與一般貸款債權、信用卡帳款債權等金融資產的特性不同，因此，在金融債權的信託法制外，有再訂定不動產證券化條例，使其規範更加完備的必要。

不動產投資信託是由受託機構發行不動產投資信託受益證券，向投資大眾募集資金，成立不動產投資信託基金後，用以投資不動產或其相關權利、或其他經主管機關核准投資標的. 有時，受託機構並會介入所投資不動產之經營。簡言之，可視之為投資於不動產相關業務之股票。

不動產投資信託 :

是由受託人(機構)發行不動產投資信託受益證券，向投資大眾募集資金，用以投資不動產或其相關權利或其他經主管機關核准投資標的. (即先發行證券募集資金後，再投資不動產, 也就是先有錢，再投資不動產). 「先有錢，再投資不動產」的不動產投資信託，因為受託機構募集資金時，手中還沒取得相關不動產所有權或有價證券，也不確定投資哪個不動產，投資人不免擔心債權是否確保，所以剛開始可能對這類商品處於觀望態度。

不動產投資信託實質上，它是一種投資工具，讓投資者不需花費太多的資本但卻可以參與不動產市場，同時不持有實質上之不動產標的，又可以獲得不動產市場帶來之增值空間。

就像共同基金一般，不動產投資信託結合大眾資金，購買並持有各種不動產之投資組合(如同共同基金般之股份持有)，不動產投資信託提供了投資者一個投資於擁有專業管理之不動產投資組合的機會。房地産開發投資所需資金量大、專業性強，需要投資者具備專門的知識和經驗，因此，房地産投資具有較強的壟斷性，令普通大衆無法問津。

不動產投資信託為使普通大衆可以間接地參與房地産投資，並分享房地産投資的增值收益。這種投資方式被稱爲投資型地産，或稱爲商業性房地産投資證券化。投資型地産（商業性房地産投資證券化）是指以房地産信託投資爲基礎，將房地産直接投資轉化爲有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權關係轉變爲擁有有價證券的債權關係。

特殊的功能和作用：

u        能促進房地産市場的公平性。它使小額投資者能夠投資房地産，打破少數有錢人對房地産投資的壟斷，從而使一般大衆能獲得房地産投資的增值收益。

u        房地産投資專業性強，市場難以準確預測，同時，投資期限長，相對其他行業來說，投資風險較大。投資型地産這種投資工具由房地産專家和金融專家操作經營，因其豐富的房地産投資管理經驗，可以最大限度地降低投資風險，提高房地産投資效率。

u        資産變現性強。房地産因其固定性、價值大、使用期限長等特點，變現較爲困難，證券導入房地産市場，借助於資本證券，一方面，能高效地籌措投資資金；另一方面，房地産證券持有者可隨時進入二級市場買賣，將房地産投資由長期轉化爲短期，不動産轉化爲動産。

不動產投資信託在經濟供需面之觀點 :  

u        在需求面上 : 提供了不管是散戶或者是法人投資者一種嶄新的投資工具，投資在不動產市場，卻不需直接地購買與擁有不動產。不動產投資信託亦提供了投資地標性不動產之機會，一般而言，小額投資者是無法想像能有如此機會的。因為不動產投資信託高股利以及未來長期投資回收高成長之特性，在這多變的資本市場中，它補足其他投資工具所可能帶來之虧損。所以，不動產投資信託在分散投資風險上，扮演極其重要之角色。

u        在供給面上 : 不動產投資信託開啟了另一種籌措資金的來源，尤其是在需要大量資金的不動產市場。首先，不動產投資信託提供一種將資金挹注於高收益之不動產上，卻不需直接處分不動產。與完全處分不動產比較之下，不動產投資信託的架構，允許了資產擁有者仍然保持控制資產之整體性。其次，資產擁有者藉由管理其信託出去之資產，仍可以賺取服務費用。藉由不動產投資信託架構下，其低折現率的特性，相關不動產擁有組織將發現透過不動產投資信託募集資金的優點及低廉之成本。因此，資產擁有者將可拓展融資來源，同時避免信用緊縮之窘境。

u        對於整體經濟而言 : 不動產投資信託可以增進整體不動產市場之流動性、效率以及深度。藉由提供直接聯結不動產市場及金融市場的管道，不動產投資信託將可更精確反映資產之價值。雖然不動產投資信託可能帶來資產初期之跌價，但是，由於增加資產之流動性以及國外資金之引入，終將帶來整體不動產市場之穩定。同時，他亦將增進整體不動產市場之管理與透明度。

不動產資產信託 :     

則是由委託人將其所持有的不動產或權利信託予受託人，由其發行受益證券予投資人. (即先將不動產信託，再發行證券募集資金也就是先有不動產，才有錢). 而如以推出速度來看，應以不動產資產信託商品為主，如第一檔不動產證券化商品標的為嘉新集團的IBM大樓(台灣工銀發行). 「先有不動產，才有錢」 的不動產資產信託模式，投資人可清楚知道自己拿的是哪棟大樓、哪塊地的受益證券，也清楚知道那棟樓、那棟標地已經信託予受託人，比較能分辨其資產品質，較有安全感，所以市場接受度較高.

簡單說不動產資產信託係委託人將不動產信託移轉給受託人，不動產交由受託人管理，管理權與受益權分開，受託人以信託資產未來可能衍生穩定的收益予以證券化，以支付利息的方式，讓受益所有權人則間接享受不動產未來收益。

由於「不動產資產信託」能包含不同種類或不同金額單位的契約標的，受託機構必要時得將受益權為「質」或「量」的切割，而發行不同種類、期間或清償順位的受益證券。

不動產投資信託與不動產資產信託有幾項差異：

不動產投資信託對不動產業者來說，可以增加不動產市場的買方規模，活絡不動產交易。不動產資產信託則可以在保留不動產將來所有權情況下，以信託期間不動產收益換取現金價值，具有融資的概念。另外，不動產資產證券化也提供不動產業者由製造業轉型不動產管理機構等服務業的契機。對投資人來說，不動產投資信託可以讓投資人增加參與大規模不動產投資，有了不動產投資信託這樣新的參與者出現，不動產市場的流動性將增加。

u        募集流程上，不動產投資信託先向大眾募集資金，再尋求投資標的，不動產資產信託則是先確定證券化標的資產，證券化後在對外募集。

u        投資標的物上，不動產投資信託投資標的包括不動產即相關衍生權利，包括不動產受益證券，但投資不動產以收益型不動產為限，不動產資產信託證券化標的則限定在具穩定收入不動產及其相關權利。

u        交易型態上，不動產資產證券化係信託移轉予受託人，不動產資產信託買賣不動產則與傳統交易相同。

u        發行受益證券型態上，不動產投資信託以權益型證券為主，不動產資產信託以發行債券型為主。

在不動產投資信託中，其發行受益證券的受託機構以信託業為限，並可採公開募集或私募方式辦理，而其所規範的資金運用範圍為不動產及相關的租賃權，地上權，以及不動產相關有價證券等，並限制閒置資金運用的範圍，原則上是以募集封閉型基金為限，但經主管單位核准後仍可有條件募集開放型基金；此外，為了鼓勵投資人購買不動產投資信託憑證，以達到不動產證券化活絡房地產市場的目的，受益證券交易免徵證交稅，信託利益於實際分配當年度課徵所得稅，不動產投資信託的地價稅按基本稅率千分之十課徵，並授權地方政府訂定審核規範，減免地價稅及房屋稅，授權範圍在開發期間無法使用者可免徵，開發期間仍可繼續使用者減半徵收，開發完成後減半徵收二年；至於信託財產的建築物耐用年限則可縮短二分之一計算折舊費用。

大體而言，不動產證券化的模式可採用公司型態或信託型態的方式來進行，二者均有其利弊得失，若採公司型，則需架構於現今公司法體系內之方式，或參考日本於公司法體系外另創社團法人之方式，規定特殊目的公司之制度、設立，甚至解散、清算等，以排除公司法大多數條文之適用，如此將增加其複雜性。但若採用信託制度，則因其為一種較為靈活且富彈性的制度，為使其成為證券化之導管，僅需再針對信託受益權之有價證券化，委託人權利之移轉、受益人權益之保障、信託監督機制的建立等項予以補充或調整，即可達到目的，且所需修改之現行規定相對有限，似屬較為簡便可行之方法。

如何用信託來幫助你達成人生目標

從人生的發展過程中，我們發現在不同的生命階段中，會有不同的人生目標，而信託可以幫助我們在各個階段中達成不同的人生目標，期情形可區分如下：

u        20歲以前（求學期）: 此階段主要之生活資金供給來源為父母親，自己的經濟能力較差，故可考慮以金錢信託、信託存款等方式累積資金。

u        21歲至30歲（創業期） : 此階段主要為開始成家立業之階段，雖具有自己的經濟能力，但因剛在起步階段，收入較低，此時仍宜以金錢信託或信託存款等方式累積資金。

u        31歲至40歲（安家期）: 此一階段，經濟能力逐漸增強，但隨著子女的誕生，使得生活的負擔增加，此時除以金錢信託或信託存款等方式累積資金外，亦可考慮辦理個人人壽保險信託以防萬一。

u        41歲至50歲（成熟期）: 此階段，收入繼續增加，貸款陸續償還，小孩逐漸長大，比較有充裕的資金，故可考慮將多餘的資金從事證券投資信託及特定金錢信託。此時如有專利權或其他資產，也可考慮著作權、專利權之信託及不動產、動產之信託或租賃權之信託。

u        51歲以後（退休期）: 此時主要考慮者為退休金之運用、繼承及遺產等問題，可利用的有退休給付之年金信託、不動產有效利用之不動產信託、遺書保管、遺囑執行、遺產整理及辦理繼承等信託。

財產管理運用更有效率之竅門

竅門一

生前贈與搭配信託，將可達成下列功能：

1. 信託銀行專業管理，按信託契約指示方式及日期交付財產予受益人，可避免財產分散、運用不當，並能防止受益人不知守成、任意揮霍。

2. 信託透過專業設計管理來掌控所有權，信託之受益權可不須於生前一次給予受贈之子女，防止贈與子女之不當浪費及不願奉養父母。

3. 信託稅務規劃，搭配利用本金或孳息之分別信託利益，享受複利折算現值之優點，為贈與人節省更可觀的贈與稅額。

竅門二

繼承搭配信託亦可達成下列功能：

1. 透過信託專業協助，銀行依委託人指示分配，維持產權一致及財產完整性、公正性，避免家族間遺產分配之爭議。

2. 遺產透過信託管理按指示時間與方式交付繼承人，充分保障其未來生活，可避免繼承子女管理能力之不足或任意揮霍家產。

3. 財產透過生前妥善規劃，設立信託適當分散財產，可因遺產稅率降低，節省可觀之遺產稅。

信託、信託關係人與信託財產 :

信託可以視為一種個人財產管理制度，其主要作法是財產所有人將財產移轉或設定予信託受託人，並由受託人依照約定之信託本旨，為管理、處分、運用信託財產，受託人同時依照約定方式將信託財產本身及其所產生的收益，再給付予指定之信託受益人。相關信託關係中的角色及名詞定義，就讓我們為您繼續說明：

(一)委託人： 簡單來說，委託人就是信託財產的原所有權人。為什麼說是「原所有權人」呢？因為委託人一但成立信託契約之後，就必須將約定作為信託財產之財產權移轉所有權予受託人(動產就是交付所有權、不動產就是移轉登記)，而信託財產一旦移轉所有權予受託人之後，就和委託人脫離關係，由受託人依信託本旨為管理、處分、運用了。 

(二)受託人： 就是信託關係中，由委託人指定必須依照信託本旨管理、處分、運用信託財產之人；也是委託人移轉信託財產所有權之相對人。受託人於信託關係存續中除了必須遵守信託本旨為管理、處分、運用信託財產外，也必須負擔「善良管理人」的注意義務，遵守相關法令之規定。目前受託人多以兼營信託業務之銀行為主。

(三)受益人： 受益人簡單來說，就是在信託關係中享有全部信託利益的人。受益人因為信託關係成立，即當然享有信託關係中全部之信託利益。而受益人在信託關係中可以是委託人，也可以是委託人指定的任意第三人，前者就稱為「自益信託」；後者就稱為「他益信託」。

(四)信託監察人： 信託監察人簡單來說，就是當受益人不特定、尚未存在或其他為保護受益人之利益有必要時，以客觀中立第三人之角色，扮演監督受託人執行信託業務的角色。而信託監察人之選定，除了委託人於信託行為當時有指定之外，尚可由利害關係人或檢察官之聲請，由法院指定一人或數人為信託監察人。

(五)信託財產： 信託財產就是信託關係中，由委託人移轉所有權予受託人之財產。信託財產種類繁複，可以是動產（如：金錢、有價證券等），也可以是不動產（如：土地、房屋等），甚至也可以是無體財產權（如：專利權、著作權等），但如果是專屬於委託人一身之權利者（如：繼承權）；或受託人依法不得受讓該財產之所有權時，該財產或財產權就不能作為信託財產了。

關於信託的重要觀念

信託既然是委託人及受託人雙方基於高度信賴關係所成立的法律關係，其間自然存在有許多法令規範，賦與當事人應有的權利，或約束當事人的行為。至於信託與您息息相關的法律，就由我們為您以比較輕鬆的口吻來為您解說吧。

(一) 信託既然要有信託目的存在，那是否只要委託人指定任何信託目的都可以成立信託呢？難道信託目的漫無限制嗎？其實，信託最主要的要件之一：信託目的，並不是委託人隨便指定就可以了。信託目的要是違反公序良俗、法律規定，當然不能成立信託囉。

(二) 委託人成立信託，並且將財產信託予受託人之後，委託人如果財務發生問題，那委託人的債權人是否可以強制執行該部分信託財產呢？其實，委託人之財產一但成立信託之後，委託人的債權人「原則」上是不能夠對該部分財產聲請強制執行的。不過既然有原則，就一定有例外：就是當委託人的債權人對委託人的債權是基於該信託財產而發生，而且是在委託人成立信託之前發生的情況下；或者是受託人因處理信託事務所發生之債務，在這種情形下，信託財產仍然可以為被強制執行之標的。

(三) 那如果委託人故意要藉由信託逃避債務，那債權人又有什麼救濟方法呢？其實在這個時候，債權人仍然可以聲請法院撤銷該信託的。而且，如果委託人是在成立信託後六個月內受破產宣告的話，委託人信託行為是會被視為有害於債權人之債權，債權人自得聲請法院撤銷該信託了。

(四) 成立信託之後，如果委託人死亡或受託銀行解散、撤銷設立登記而消滅時，信託關係會有影響嗎？又當受託銀行破產時，信託財產又會有什麼保障？其實一旦信託成立之後，信託關係除非委託人與受託銀行於信託成立時另有約定之外，信託關係並不會因委託人死亡或受託銀行解散、撤銷設立登記而受任何影響。當然，若受託銀行破產時，信託財產也不會併入其破產財團，換言之，您的信託財產仍是安全無虞的。

(五) 信託成立之後，委託人如果想要變更信託財產運用方式，該怎麼辦？委託人可以單獨向受託人要求嗎？其實信託成立之後，有關信託財產之管理方式，是可以由委託人、受託人及受益人全體之同意變更的。所以囉，信託成立之後雖然信託財產運用方式是可以變更的，但是卻不能夠由委託人單獨為之。

(六) 信託期間，委託人要如何得知信託財產運用實際情形呢？關於信託事務，受託人是有義務每年至少一次編製相關報告，或信託財產目錄予委託人及受益人知悉的。

(七) 委託人成立信託之後，可不可以變更受益人或終止信託關係呢？其實，如果委託人已於信託成立當時另有保留外，除非受益人同意，委託人是不能夠變更受益人或終止其信託，亦不得處分受益人的權利。

(八) 委託人成立信託之後，是否可以隨時終止信託呢？這個問題要分兩種情況來討論：1.如果信託利益是全部由委託人一人享有(即自益信託)，則委託人或其繼承人(繼承開始後)是可以隨時終止信託的；2.如果信託利益非委託人全 部一人享有(即他益信託)，則除信託行為另有約定外，委託人必須和受益人共同終止信託才行。惟此處必須注意的是，如果是在不利於受託人之時期終止信託關係的話，應對受託人負損害賠償責任。 

國內信託法及信託業法已立法施行，各銀行也陸續推出各種信託業務，真正信託的時代已經到來，銀行將可以利用信託服務，幫助社會大眾達成個人財富管理、資產配置以及投資理財的目的。

一般而言，個人財產透過信託規劃，可享有以下優點：

u        財產信託規劃，委託專家管理

u        保持財產處分權利，達成信託目的

u        配合遺囑，確保財產依遺志分配

u        確保財產延續，合法節省稅賦

現今的社會中常常發生長輩將財產移轉給子女之後，由於分配不均或子女不孝等因素，讓自己落得孤苦無依的下場，這些不幸的消息，在台灣的社會裡一再地傳出；而擁有財產的長輩，可能因為怕繳交鉅額遺產稅，採取分年贈與的方式避稅，將財產移轉給子女，如果子女不孝順或財務狀況不佳，則年老長輩的生活常常會落得淒涼的下場。

日前發生女兒們聯合控告母親的新聞，事件的起因是由於女兒們不滿母親處理父親遺產的方式，而提出民事訴訟控告母親，讓年逾七旬的老母是老淚縱橫，感慨不已。

其實這些遺憾都可以透過運用信託的機制解決，讓您能夠合法的節稅，同時保有財產的控制權。

目前主管機關核准有關個人信託業務的許可包括：「金錢與有價證券信託」、「不動產信託」、「金錢債權及其擔保物權之信託」、「不動產開發顧問服務」、「投資、財務管理顧問服務業務」、「遺囑信託」、「遺囑執行人及遺產管理人業務」等。

因此，銀行在個人信託業務的服務，就是提供包含投資、保險、節稅功能、退休計劃、財富管理等全方位的信託規劃，滿足個人及其家庭不同階段的需求，為委託人妥善規劃財產。目前常見有「保險金信託」、「子女保障信託」、「退休養老信託」外，更已開始為委託人規劃量身訂作的信託服務，滿足委託人各種不同的理財需求。

信託規慎選銀行 :

為什麼要將自己的財產信託給他人管理呢？一般人的觀念常認為財產保留在自己手上最穩當，但是卻忽略潛在的風險及缺點，例如：高額所得稅、財產遭侵奪、鉅額遺產稅、財富無法傳承及生命有限等。 雖然傳統運用贈與、繼承可達到一部分財產規劃和移轉的目的，而實務上卻仍有許多盲點，例如:贈與人對財產的所有權喪失、受贈者任意揮霍、子女或受贈者容易產生怠惰心態、產權共有將產生運用上的困難及可能導致家族分裂，或者，天有不測風雲，雖然已經買了保險，但是又煩惱保險理賠金是不是確實用在照顧遺幼呢？

上述種種狀況，都是一般人在規劃財產時，常常碰到的疑問，而為了避免這些問題同時妥善規劃財產，就可以利用信託機制來配合，使財產的管理運用更有效率、完備，符合委託人實際的需要。

目前隨著信託相關法令日臻齊備，信託業者據以推出許多應用產品及服務，一般大眾和高資產人士都可以透過將財產信託，完成個人不同的理財目的。

再來談談如何設立個人信託。

主要步驟如下：

1. 確認信託目的、信託財產及受益人

2. 管理運用方針擬定

3. 簽訂信託契約

4. 交付信託財產

5. 信託成立後，受託人管理運用

6. 信託利益交付、完成信託目的。

當然，由於信託是高度信賴的法律關係，所以選擇正派經營、具備信託專業、財產管理能力及營運績效佳的受託人，才是確保委託人個人信託目的得以達成之最佳保障。

現在國內個人信託業務尚屬於發展初期，銀行或信託業者各採取不同的經營策略，因此，能提供委託人信託服務的深度也不一樣，也就是說，信託契約的訂定能考慮個別委託人的特殊狀況及因人而異調整的彈性並不一致，委託人應先了解各銀行辦理信託業務的差異，不宜僅將信託費率列為選擇受託人的唯一標準。

此外，由於人生的目標及變化往往難以完全掌握，所以對於已經完成的信託規劃，也應該要定期檢視、評估，並視狀況調整，而這也是一個專業負責的受託人所應盡的職責，委託人在挑選受託銀行時，可將其提供的各項簽約後服務逐一比較，列入選擇受託人的決策參考。

個人信託類型一：退休養老信託  

曹興誠今年62歲，依然勤奮工作，長久以來靠著穩定的薪資，不僅一家三口衣食無缺，並累積一筆財富約800萬元，近日，他閞始想規劃其未來的退休生活，但不知該規劃較好？但是卻不知道如何安排這一筆資金，同時，雖然兒子、媳婦都還滿孝順的，將錢交給他們管理似乎也算妥當，但是萬一他們生意失敗或禁不起誘惑而侵占這筆老本，那麼饒爺爺的晚景豈不淒涼？

規劃：曹興誠把500萬元委託給銀行成立信託資金，約定15年中每年可定期領回一筆固定金額30萬元做為生活之用，透過規劃，假設可獲得比定存更高的年投資報酬率4.6%，則15年到期後可再領回約350萬元。若於15年間曹興誠有大額費用若曹興誠覺得500萬元無法滿足他未來生活及醫療所需，則可考慮每年追加一筆固定金額，以滿足未來資金需求。如此，信託資金便可做妥善的運用且又有保障。

優點：

u        將資產成立信託後，可規劃每年自信託資產中領取固定金額作為養老及生活零用

u        資產贈與之後仍持續擁有信託贈與的掌控權，不必擔心子女受贈後不再孝順

退休之後仍維持經濟獨立的自主性，不需依賴子女金錢協助

信託規劃效益：

成立信託免稅：由於信託委託人及受益人均為饒爺爺本人，屬於自益信託，不必繳交贈與稅。 避免遭奪產：財產的管理處分權屬於受託銀行，可以避免饒爺爺在不知情的狀況下，被他人全數侵占一空。專業管理運用：銀行有投資分析專家，替饒爺爺管理投資組合，不必擔心財產大幅縮水。銀行目前替客戶規劃的自益信託(委託人及受益人為同一人)類型還有：

投資增值：即委託人的信託目的專注於投資增值，著重在受託人能利用對金融市場及投資工具的了解，為委託人的信託財產創造利潤。

退休準備金：退休金的資金來源主要為政府的年金、企業提列退休準備及個人自籌等三方面；個人自行累積退休準備可以採用退休金信託帳戶方式規劃。

另外尚有產權保障、保險金、資產處分信託等，均能以自益信託之方式規劃，免除贈與稅的負擔。

個人信託二：子女保障信託

模擬案例一：

郝媽媽是一個好媽媽，她今年38歲，育有兩個孩子名叫 親親(8歲)、愛愛(6歲)。現在郝媽媽有現金等流動資產2,000萬左右 想移轉給小孩，如此既可以照顧小孩又可以提早規劃降低未來的遺 產稅級距，但是又擔心現在直接贈與，萬一自己不幸太早過世， 年幼的子女擁有大筆財產可能不是一件好事，又或者郝媽媽擔心現 代社會誘惑太多，直接贈與可能使子女揮霍無度、不求上進，富不 過兩代！郝媽媽和郝爸爸左思右想該怎麼辦才好…？

信託規劃方案：郝媽媽可成立「子女保障信託」，解決她的煩惱。

郝媽媽成立他益信託30年期(可彈性調整)，每年增加一定金額至信託帳戶，使信託財產總值達到最低保障子女的水準，信託受益人為親親及愛愛，契約保留變更受益人的權利，並指示銀行：

親親或愛愛考上大學可領取50萬、畢業可領取50萬、攻讀碩士可領200萬；

親親或愛愛結婚時可各得100萬；

親親或愛愛就業滿五年可各領取100萬，若尚有餘額，則

信託期滿，信託財產由兩個女兒均分。  

模擬案例二：

李先生 (42歲)和太太(40歲)是雙薪家庭，只有一個兒子李華(15歲)，希望未來李華出國留學、結婚、購屋或自行創業時，他們有能力可提供最實 質的支持，故計劃將已累積的財富中提出500萬元給銀行做「子女教育及創業信託」，但該如何規劃這筆資金較好？

規劃：李先生把500萬元委託給銀行成立信託資金，約定15年後，李華30歲時才將信託資金轉給他，並約定於未來5年，每年再追加100萬元的信託資金，以滿足李華未來留學、結婚、創業所需。依信託契約指示，信託期間如遇李華出國深造則由銀行撥付200萬元做為留學資金，李華結婚時再撥付300萬元做為購屋資金。此外，李先生每半年還可領取由銀行代為管理、運用及投資這筆信託資金所產生的孳孳息.

優點：

u        節省贈與稅，輕鬆完成財產移轉

u        贈與後仍然享有對財產的掌控權

u        透過有計畫的贈與，在兒女完成特殊成就時給予獎勵（譬如獲得碩士學位）

u        透過事前的規劃，在兒女重要的日子獻上衷心的祝福（譬如結婚） 

客戶信託規劃效益：

u        合法節稅：減少或避免未來的遺產稅或贈與稅累進稅率並分散所得。

u        減少紛爭：父母親生前規劃財產，避免後代爭產，訴訟糾紛不斷。

u        專業管理運用：銀行具投資分析人員，提供投資諮詢及多種投資管道。

u        避免揮霍：財產權未由子女直接掌控，鼓勵下一代持續奮鬥。

其他可供運用的他益信託(委託人、受益人不是同一人)類型 :

家庭保障信託：

委託人提供信託財產，指定受益人為其家庭成員，例如：年邁之父母、摯愛的妻子、疼愛的孫子或遺孤等，其中，受益人若為配偶的他益信託，無須繳交贈與稅，且可以享受到額外的稅賦規劃效果。

遺囑信託：

人生的路總有盡頭，但是沒有人確切知道會發生在什麼時候，因此有必要在生前規劃自己的遺產，防止爭端。遺囑信託的做法為委託人生前以遺囑方式，指示將遺產交付信託，由受託人執行遺囑、管理/分配遺產，以達成立遺囑的目的。

委託人預立遺囑並指定遺囑執行人、受託人及受益人，遺囑生效時，由遺囑執行人依遺囑內容處理遺產、繼承相關事務，並將遺產交付受託人，由受託人依約定管理，以確保遺產的分配完全依委託人生前的遺願，避免不必要的紛爭。

個人信託三：保險金信託‧讓保險更保險

模擬案例：郝爸爸是一個好爸爸，他今年40歲，育有兩個孩子名叫親親(8歲)、愛愛(6歲)，鑑於天有不測風雲，自己又常搭飛機出差，所以便買了2000萬的壽險，指定保險受益人為小孩，確保將來萬一發生不幸，小孩的生活、教育費用無虞，但是郝爸爸又擔心他身故後，小孩不懂得如何管理這一大筆資金，而且，新聞時常報導小孩的監護人很可能將保險金惡意侵占！郝爸爸和郝媽媽左思右想該怎麼辦才好…？

信託規劃方案：郝爸爸可替親親及愛愛簽訂「保險金信託」，落實他保險的目的。郝爸爸成立保險金信託，指示保險公司將理賠金匯入小孩的信託帳戶，銀行再按信託契約內容運用、分配給小孩。分配時機及金額條件可設定如下：

親親或愛愛未滿12歲前(就讀小學期間)每年領取20萬、12歲至18歲(中學期間)每年領取30萬、18歲至24歲每年領取50萬。 信託期滿，信託財產全部返還予小孩。

優點：

u        現在就規劃身後保險理賠金之運用，讓保險更保險

u        事先約定理賠金的投資標的，而不會將投資理財的問題遺留給家人

u        事先規劃理賠金分配給付方式，家人不因鉅額的保險理賠而導致生活水準劇烈波動

u        親屬會議的設計，讓理賠金確實照顧到您想照顧的人，不被他人不當挪用

客戶信託規劃效益：

成立信託免稅：由於信託委託人及受益人均為子女，屬於自益信託，不必繳交贈與稅。 成立費用低：信託成本於保險金理賠前，僅收數千元簽約費，信託管理費則在保險金理賠且匯入信託帳戶後才開始計收。

專業管理運用：銀行具投資分析人員，提供投資諮詢及多種投資管道。

產權保障：透過契約約定及信託監察人等機制，確保財產權能於委託指示之日期及情形下才移轉予子女，避免第三者惡意侵占。  

目前國人的保險觀念已經提昇，加上921大地震、桃芝颱風、美國911事件及國內外空難等重大意外事故頻傳，導致大眾對風險控管的高度注意，但是一般人可能沒有想過，萬一保險事故真的發生了，理賠的保險金用途會和投保的目的一致嗎？真的能保障所愛的人嗎？還是，有沒有可能因為子女尚未成年，而祖父母也沒有理財的能力，使得大筆金錢因為管理失當、惡意侵占或遭騙財，而使得雙親及遺幼的生活及教育陷入困局，因此，光買保險而沒有信託是不夠的，信託可以讓您的保險更保險。 

除了保險金信託的模式外，銀行的信託規劃專員都能依照委託人個別的狀況及欲達成的目的，搭配其他信託模式及金融工具，為客戶量身訂作信託契約，契合客戶的需求。 

規劃個人信託前，需要考量的重要因素包含委託人個人的資產狀況、家庭概況、財富管理的目的和信託的內容等，由於每個人及家庭所處的環境及觀點不同，因此對財產的管理和目標的設定亦不相似，所以必須要由具有專業及規劃經驗的資產管理機構協助規劃量身訂作信託契約，才能切合個人獨一無二的需求。

個人資產狀況的了解重點，在於分析資產的組合內容、試算可能的稅賦及獲得初步規劃財產移轉的依據；而家庭概況經常也是影響信託內容的重要事項，例如家庭成員的結構、婚姻狀況等，唯有適度了解客戶個人的家庭概況，才能精確打造合適的信託架構.

再來是財富管理的目的，除了有效率的運用資產外，在談到個人信託如何協助完成個人財富管理的目的時，就更應該突顯信託所能達到保障財產權及延伸個人意志的功能。除了上述三點以外，再來說明信託內容，包括信託財產、信託目的、受益人，量身訂作信託可接受的財產形式涵蓋金錢、有價證券及不動產等等，信託目的則更為廣泛，有為自己投資增值、為子女教育、為自己或他人養老、為避免未來的不確定性、避免浪費及財產移轉。

        信託是什麼？簡單說信託就是將財產或是金錢交給銀行，替你管理、運用財產，收益仍屬自己，或是在你規定的條件或是期限內交給你要照顧的人。

實務上適用案例情形 : 

1、活絡手中持有之不動產，並保有不動產實質之權利。

連戰先生名下有許多土地，但偏偏沒有資金可以去開發，閒置無用，形成土地資源的浪費，每年還要繳地價稅，此時可以透過不動產信託方式，利用銀行信託服務，為連戰先生將土地出租或設定地上權等給第3人，定期收取現金收益，另一方面又可保有不動產所有權利。

景氣不佳，為期購屋人、建商、地主間交易正常進行，將興建中或欲興建的推案，信託給可信度較高的銀行，由銀行協助完成建案，對地主、承購戶及建商都有利，銀行也可透過建築經理公司合作進行監管，讓資金專款專用，不因突發性問題或市場風險影響該工案。 

2、解決分配財產困擾，或維持財產完整性。

u        宋先生只有二幢房子，想留給子女，又擔心房子價值相差500萬元，宋先生顧及沒有現金可供補貼，又顧及「財產處分權」的問題，不願意以財產共有方式登記在2子名下，此時宋先生可透過信託方式，約定子女各取得一幢房子。

u        連先生名下只有一幢房子是祖厝，擔心房子留給子女繼承，可能會被子女出售處分換取現金，此時連先生可透過不動產信託方式，約定子女只能使用房子，不可將房子出售，以維持祖厝的完整性。 

u        透過適當的信託規劃，可以先把財產分割一部分給子女，以預防未來一方過世，配偶主張行使民法配偶對剩餘財產半數請求權，而分得多數的遺產。

民法第1030條之1規定，夫妻因過世或離婚使婚姻關係消滅時，生存配偶可以對剩餘財產行使半數請求權，當配偶行使這項權利時，會有分掉多數遺產的情況，因此，透過生前的信託規劃可以減少這項影響。

舉例來說，夫的財產有2,000萬元，妻的財產為500萬元，雙方的負債為200萬元，則夫過世，雙方的剩餘財產計算方式為，夫妻雙方財產加起來減掉負債，即2,300萬元，此時，妻可主張對夫妻的剩餘財產有半數請求權，即可拿到1,150萬元。

但因此時妻本身的財產已有500萬元，因此妻可要求先從夫的遺產中，拿出650萬元，補足1,150萬元的數額，剩下的遺產再由各繼承人平均分配，此時，妻與子女也是法定第一順位繼承人，可再分得一份遺產。

為了避免夫過世後，妻行使剩餘財產半數請求權，再與子女繼承，分得大部分財產，夫可在生前先將部分財產信託給子女。

假設夫將名下財產拿出500萬元，以本金他益, 孳息自益方式，辦理信託在10年後交給子女，假設利率為3％，此時，這項信託的本金為他益，必須課贈與稅。

計算方式是以500萬元以10年，利率3％計算折現值，即算出十年後的500萬元目前值多少，算出這項價值為372萬元，必須繳17.94萬元贈與稅。

但是繳過這筆贈與稅後，未來夫過世，名下就少了500萬元的財產，這500萬元透過信託方式轉交給兒子，所以夫的財產縮小為1,500萬元，與妻子的財產合計為2,000萬元，減掉負債200萬元，剩餘財產為1,800萬元，剩餘財產的半數為900萬元，因妻原有的財產為500萬元，因此，妻對夫的剩餘財產半數請求權，就縮水為400萬元。

即夫的遺產1,500萬元，須先扣掉400萬元給妻，剩下的1,100萬元，再由妻與子女共同繼承平均分配。

本例中，在這類信託規劃中，信託財產採用本金他益，孳息自益的方式，主要是在信託期間，本金的孳息仍由夫來享用，以保障生活所需，在夫過世後，這筆500萬元才由信託契約轉入子女名下，一方面可以用折現值繳納較低的贈與稅，同時妻的剩餘財產半數請求權縮水，避免配偶透過行使剩餘財產半數請求權，同時與子女共同繼承，取得多數遺產。

3.、信託財產處分權的考量。

財產若為共有，容易產生財產處分權的問題；而各所有權人無法達成共識時，更會造成財產無法處分的情況，但當財產不能處分，則該財產的價值無異於零；因此，透過不動產信託方式將財產交付受託銀行（受託人）信託，會是您對於保有信託財產完整處分權較佳選擇. 

4、管理使用一致，提升附加價值。

出租大樓，常有用戶或住戶從事不合於社區使用目的之用途，將造成全部社區或附近不動產價值的滑落；反之，透過信託方式，可讓不動產之管理使用趨於一致，進而提升不動產附加價值，創造收益。 

5、免除各項人事物溝通協調之麻煩，省卻管理或經營的煩惱。

連先生長期於國外工作，無暇處理國內不動產，加上自己本身對不動產並不了解，透過信託，連先生可以免除許多煩惱，專心於事業。 

6、財產完整性的維持 :

在人們希望將財產以一次贈與或分批贈與的方，順利地移轉給後代子孫時，財產的完整性將會是一個大問題；例如，陳先生和陳太太為避免身故後財產產生龐大的遺產稅，因此便將名下不動產分批過戶給獨生子，希望財產能完整傳承給後代子孫，惟天不從人願，竟發生白髮人送黑髮人的悲劇，而贈與給獨子的財產遂成為媳婦的嫁妝，無法確保將來財產的處分權仍由家族中的成員所享有。因此，將不動產信託給受託銀行（受託人），將可為您規避不必要的困擾並保有財產的完整性.

7、利用信託達到節稅目的，滿足真正理財規畫需求。

我國遺產稅是採級距課稅，遺產總額愈大，適用稅基愈高，委託人可利用不動產信託一次或分批移轉予繼承人，將可有效降低遺產贈與適用稅基，減少稅賦支出。

例如：妥善利用每人每年贈與免稅額一百萬元，及土地增值稅減半徵收期間等。

信託節稅案例 :

王永慶先生身價在9,900萬，兒子王文洋今年才14歲。王永慶先生希望給予王文洋基金或獎金，可以不用繳交贈與稅。

王永慶先生信託計劃 :

u        王文洋自國立大學畢業，王文洋可取得一筆出國留學基金500萬元。

u        王文洋自美國順利取得理工碩士學位後，可取得500萬之獎金。

u        王文洋碩士畢業後，必須自己到外面找工作，且工作至少滿5年，可取得1,000萬元之創業基金。

王永慶的財產如下：

      銀行存款　　　　1,900萬

      不動產市價　　　4,000萬

      上市公司股票　　1,000萬

      未上市公司股票　3,000萬

      -----------------------------------

      合　　　　　計　9,900萬

王永慶計劃信託內容 :

委託人 : 王永慶先生(父親)

受託人 : 全國最好信託公司

受益人 : 王文洋(兒子)

信託監察人 : 張三會計師

期間 : 自信託成立之日起，20年內期滿

信託財產移轉 : 王永慶自信託成立之日起，每年移轉100萬之銀行存款予受託人全國最好信託公司，且為不可撤銷式信託

信託受益給付內容 :

u        受益人王文洋自國立大學畢業之日，可取得信託受益給付500萬

u        受益人王文洋自美國取得碩士學位之日，可取得500萬之信託受益給付。

u        受益人王文洋必須在外面工作滿5年，但不能娶呂安妮為妻，可取得1,000萬之創業基金。

特點如下：

u        完全不必繳納贈與稅：依據信託之內容，受益人王文洋於大學畢業後可取得500萬元之獎金，工作滿5年後可取得1,000萬之獎金，如依據現行遺產贈與稅法之規定每年贈與100萬元以上就須課徵贈與稅，需負擔高額之贈與稅金額。 

u        信託之規劃下，委託人每年移轉100萬元之信託財產予受託人全國最好信託公司，此時贈與行為已完成，受益人已取得將來之權，而贈與金額亦符合每年100萬之免稅贈與額，因此亦免稅。

u        在王文洋於大學畢業後所取得之受益給付500萬或工作滿5年後所取得之受益給付1,000萬，均免納贈與稅，因贈與行為早已完成。

u        子女未達成信託之設定目標，無權取得任何給付：太早贈與財產子女，經常會擔心，子女任意揮霍父母親無償贈與之財產，如不及早贈與又擔心在未來一次大額贈與會繳納鉅額之贈與稅。

u        王永慶之每年贈與100萬早已完成，而其兒子王文洋卻暫時無權取得該筆信託只有在王文洋達成信託所約定之目標後，才有權取得信託給付。

u        王永慶如破產，信託受益權不會被債權人追討：就算王永慶先生經商失敗或破產，該信託內容依然有效。

u        專業信託公司之管理財產，獲利性可能更高：將財產交予專業之信託公司管理，在專業之管理下，其信託財產之獲利性可能更高，可謂一舉兩得。

8、特殊目的：

u        避免興建工程中斷，使工案順利完成。

u        解決所有權人眾多，如祭祀公業等，俾以充分利用。

u        促進老舊社區更新改建，提高使用效益。

u        協助地震屋、海砂屋等受損房屋改建。

u        確保工程資金專款專用。

u        降低預售屋、合建委建、買賣不動產等履約風險。

其他 :

信託產品要如何選擇, 最好交專業機構處理: 

信託的市場有逐步加溫的趨勢，在各式各樣的產品中，信託人要如何選擇, 在討論市場中哪些產品比較適合時，必須先弄清楚信託人的意旨，才能依據信託人的想法規畫選擇適當的產品。通常只要擁有1,000萬元以上資產的人，透過信託制度進行資產管理，是比較適當的。

國內信託費用較低廉 : 與國外相比，我國的信託市場還如同是在幼稚園階段，成長的空間還十分寬廣。國內信託最大的優勢，就是管理費用比國外低廉，只有4/1000左右，較諸國外的5/100，實在很便宜。更何況，國內的信託，信託人還可以看到信託資產運用的狀況，如果將財產交付國外信託，信託人未必能看得到。

將財產信託最大的好處之一就是節稅，以國內大企業的負責人，將手中的持股信託，再將收益指定給兒女為例，由於稅捐機關對於信託財產的贈與稅計算，是依據現有的利率為基準，一億元的股票交付信託，以當前的利率水準，可能只需要繳幾百萬元的贈與稅，日後該筆股票配發的股利，指定交給受益人，不需要再繳任何的稅，因此，對一些配股比較高的公司的持股人來說，可以趁著目前利率處於低檔，且股價還不算高的時後，在除權之前進行信託的規畫。

此外，信託也可作為保護資產的工具，對於一些沒有抵押的資產，交付信託後，只要信託人在信託成立的6個月內，不致於受破產的宣告，就算日後信託人破產，也不會波及信託財產。面對變動如此快速的時代，沒人知道自己何時會破產，資產還是愈早交付信託愈好。

隨著信託產品的多樣化，可預期的是，未來信託將會成為資產管理的主流趨勢。雖然依據信託法的規定，會計師等專業人士也可以擔任受託人，但基於法人機構存續的時間，總比個人長，且信託的專業複雜度相當高，信託人在選擇受託人時，最好優先考慮找金融機構。

現在是不是將不動產交付信託的好時機 :

如果看到國內有些子孫為了爭奪財產，讓過世的父母遲遲無法下葬，對一些不動產比較多的人來說，最好是能將這些不動產全部交付信託，並在信託規畫中加上遺囑信託，要求受託人將不動產的租金收益分配給子孫。

從遺產與增值稅兩者相比考量，也比較划算。譬如，有一個人擁有一筆土地，10年前的公告現值為2,000元，現在的公告現值為20,000元，如果將該筆土地信託，信託人過世，只需要就20,000元，扣除遺產扣除額後繳納遺產稅，同時公告現值還可以調高到申報遺產時的現值。

反觀如果這位擁有土地資產的人，因為擔心自己的身體狀況，將不動產出售，不但在出售不動產時，必須依據公告現值調升的總額，依法繳納增值稅，更者，萬一這位不動產所有人在出售資產後的兩年內過世，在國稅局會對遺產人過世前兩年的財產往來情況，進行清查之下，這位出售不動產者還必須將出售的所得，併入遺產內，繳納遺產稅，通常這都會比公告現值還要高。

基於一般人的資產主要集中在不動產與股票上，為了避免受到社會的變動，影響資產的品質，在資產狀況好的時候，當然是將不動產交付信託的好時機。不動產基本上具有一項特色，就是它是一項高財務槓桿的產品，在不動產市場處於多頭時，往往運用小額的資金，可賺到比較多的資本利得，這就不是將不動產交付信託的好時機。

現有的法令制度已相當完備，但就廣義的信託，特別是信託的賦稅問題，賦稅署與金融局的觀點有些差異，財產信託雖具有節稅的效果但不等同於節稅，如果要節稅，可採用的方法更多。信託最重要的目的，是要執行信託人的意旨到其生命結束之後，且信託的財產也能代代相傳，不會「富不過三代」。

財產不會受負債波及 :

信託可以降低子孫發生爭奪財產的爭議。此外，因為財產信託之後，與信託人，以及受託人其他的財產都是分離的，萬一信託人財產信託之後，發生負債或欠稅等問題，或者受託的金融機構倒閉，也都不會波及信託的資產，這對信託人及其受益人來說，資產確實比較有保障。

因此，如果有資產的人，可以在資產大於負債時，將一些資產交付信託，以免日後即使經營不善，發生負債大於資產的狀況，至少還可以保有信託的資產，不至於發生「富不過一代」的情況。

將財產交付信託，除了可完成信託人指定的用途外，還有節稅，以及防止未來債務對信託資產的請求權。基本上，信託是資產管理的一環，除了資產可以多樣，信託的產品也可以多樣化。

記得將財產信託給銀行 晚年免跟子女伸手 : 

88歲王永慶年輕時辛苦拉拔兒子長大，沒想到兒子藉由保管老人存摺與房子之際，侵吞存款與3棟房地產，還惡言相向，將他趕出門，王永慶一把眼淚一把鼻涕地說，「他連棺材本都沒了。」養兒防老的觀念，越來越不可行。上述的案例，後來雖然靠著法院訴訟，判定兒子需返還金錢與房子，但是更多的老人家，連日常生活都無力照顧，更無力循法律途徑解決問題。

可節省遺產稅 : 建議老人家可以透過信託方式，委託銀行公正單位管理，可預防子女不孝，在退休後過著自在而且有尊嚴的生活，不需跟晚輩點頭、伸手，同時還可節省贈與稅或遺產稅。

退休後靠自己 : 上述例子是最近發生的案例，王永慶將3棟房子財產交給兒子，每個月可以坐收10多萬元，結果兒子侵吞老爸的「金雞母」後，拿了財產就對王永慶老爸態度完全改變，甚至趕他出門，王永慶辛苦拉拔兒女長大，老來卻孑然一身、孤苦無依。其實王永慶可以與銀行簽定「部分他益、部分自益」的信託合約，將每年房地產租金以及存款利息收入歸自己，確定晚年生活沒有疑慮，而在往生或是10年後，才將房地產與存款轉移給兒子，甚至是未出世的孫子。信託合約很彈性，委託銀行是公正單位，可以跨越時間與空間，達到委託人的願望，委託人可以在合約上簽定取消條件，若是委託人與受益人是同一人，更可以隨時終止信託。以王永慶的財產來看，信託銀行還要看房地產的地點來概算每年租金的收入，以及房子後續所需的維修程度等，來計算手續費，這3棟房地產估算，銀行大約會收取委託人年房租收入1%至5%的手續費用，以120萬年租金收入為例的話，委託人可能要支付1.2 萬元至6萬元為管理與手續成本。

手續費有差異 : 如果是大筆金錢的簡單管理，手續費可能會低到2/1000，也就是1,000萬元信託給銀行管理，手續費可能只要2萬元。由於委託人的需求與財產狀況差異十分大，因此，還需要找個別銀行洽談、協調。但由於將財產信託給銀行，必需將財產所有權轉移給銀行，方便銀行處分與管理財產，在民法上稱為「形式所有權」移轉，雖然實質精神上所有權仍屬個人，不過這種所有權與管理權分開的概念，國內接受的人仍不多，還要努力推廣。

信託不是有錢人的金融產品，越有限的金錢更需要透過信託機構管理，隨著醫學科技越來越發達，全球人口壽命不斷延長，台灣也已進入老人國，如何規畫年老後的生活，更顯重要。大多數的上了年紀的人都已意識到，退休後要靠自己的觀念，國內現有多家銀行推出信託服務，民眾可以與信託銀行簽定信託契約，以一次或是分期多次的方式，將財產交付信託，約定從退休日或是65歲起，再由信託銀行再定期或是一次交付生活費，可以確保晚年經濟生活無虞。

養兒防老 自益信託保老本 :

現代人不但不能再心存「養兒防老」，甚至還要「養老防兒」，防止不肖子女覬覦養老本，才能維持老年生活的尊嚴，「自益信託」應是適合的選擇，等到生命終了時，再把「用剩的」分給子女，或選擇兼具退休安養及移轉贈與的信託，同時可掌握財產控制權，又可規避大量移轉財產所產生的贈與稅。

看著子女爭奪財產的不肖，正在規劃退休生活的老父老母，內心  一定是不好受，也就有愈來愈多的父母，選擇掌握財產的控制權，但天下父母心，最終總還是會將資產移轉給下一代，但是同時又想避開高額贈與稅，也不想用每年贈與的方式分給子女，擔心子女拿光錢後就不聞不問，另外，還有利率上下浮動、利息收益課稅等問題，都會影響退休生活品質。這時，兼具退休安養及移轉贈與的信託，應是一種值得考慮的不錯選擇。

時下許多具備退休安養及移轉贈與信託兩種功能的理財商品，信託期間約十幾二十年，投資標的幾乎都是美國政府公債，約莫每半年委託人就可領到一次債券孳息，等最後到期時，債券本金的一部份由委託人領回，另一部份則交給受益人（例如子女），由於信託贈與可免稅，每半年領的債券孳息（美國公債）屬於海外投資所得，也同樣免稅，如果契約期間發現受益人（子女）不肖，還可以進行解約，讓資產回歸到自己手上，達到「養老防兒」的效益。

交付信託費用 :  就銀行業收費，成立個人信託將有三大花費，

l          簽約費或規劃費，在信託契約簽約時或規劃時就收取其中簽約費或規劃費，比較制式的規劃收取信託財產2/10000的費用，量身訂做的規劃較高收2/1000。

l          信託管理費，由信託財產內扣取依信託績效收費，績效不佳通常免費，績效不錯一般收費為2/1000左右，績效超好時的收費另外訂有上限。

l          信託契約修改費，當委託人想要修改信託契約時收取。因各家銀行收費標準不一，消費者最好在簽訂契約時，就仔細詢問銀行，以免衍生不必要的糾紛。信託契約修改費，小修改有可能免費，主項修改或大修改費用，上限大多數為5000元。

一般退休安養信託的架構設計，都是委託人（消費者）與受託人（銀行）簽訂信託契約後，約定將信託資金一次交付給銀行，受託人再依照委託人的指示，挑選金融商品為投資組合，委託人就可在信託期間內，領取本金或孳息，提供退休生活的資金，期滿再將剩餘的信託財產交付給受益人（例如子女）。在成立個人信託時，除了要向銀行鉅細靡遺表達個人需求外，還要詳細詢問收費標準，精算成本，才能真正選出最適合自己的信託方式。

養老信託 錢沒存夠也能辦 :

退休養老的信託樣式多，信託內容自益、他益、部分自益、部分他益皆可，可尋求多家銀行量身訂做，只要是財產在上百萬元，甚至是還沒累積到足夠財富的青壯年上班族，也可透過定期定額的信託方式，規劃晚年生活。

如果你有一筆資產，希望轉移給4個小孩，又擔心未來子女不孝，也想自己能使用，建華銀行說，部分自益、部分他益的信託方式，最適合。

建議將資產信託給銀行，再約定子女上了大學、研究所或是赴海外留學時，就交付固定金額，做為鼓勵小孩之用，也達到資產贈與的目的，而多餘的資產則可以回歸到自己，規定每年固定支付給自己一定金額，讓退休後的生活不用擔心。

信託是財產管理的好工具，不只是有錢人專屬，特別是弱勢的人或是晚年無力照顧財產的人，更可以透過資產信託後，由受託人代為管理，保障生活。

但是，還沒累積到一筆上百萬元的資金怎麼辦？信託也可以結合投資工具，以侯友宜為例，侯友宜是一位奉公守法的公務人員，未婚、生活單純，靠著一份穩定的薪俸收入，再加上侯友宜先生克勤克儉的個性，著實累積了一筆積蓄，其中有一部份資產是以自己的名義，參加定期定額基金投資。

不過侯友宜卻想到日後自己若結婚、生子，自己的一份薪資恐怕僅勉強負擔得起一家子的日常開銷，若還想要有一筆積蓄來為自己將來的退休生活打算，恐怕有點問題。

建議，侯友宜可以採取定期定額的自益信託，信託資金的來源就是侯友宜已經投資的定期定額基金，可以與銀行約定在15年後，也就是預估基金總值約達400萬元或是500萬元時，將指定的定期定額基金贖回轉入「退休養老信託」，再由銀行依委託人選擇的方式管理、運用。

同時，侯友宜也可以在信託契約中載明，要求銀行在第16年開始，每月給付受益人，也就是侯友宜本人3萬元，提供侯友宜退休後日常生活及安養醫療等費用，直到信託財產全部給付完畢。

而侯友宜原本投資的定期定額基金在簽訂個人信託契約後，侯友宜仍可以自由轉換、贖回基金，時間、金額完全不受約束，因此侯友宜可以藉由結合定期定額基金投資及退休養老信託，享有信託法特有的保障及銀行專業的管理運用外，尚具備累積信託資金的功能。

銀行規劃的這種信託方式，就適合目前沒有多餘積蓄，卻想開始儲蓄退休資金的客戶，能夠透過長期投資為自己累積退休資金，提醒台灣的人口結構已進入老人國，投資人一定要有未來退休養老的規劃。

地主與承租戶雙贏 :

裕隆汽車在台中設立分公司，同時成立旗艦門市，找到地主阿扁位在精華地段的三角窗土地，裕隆汽車公司要出資建造分公司以及大型門市，但是阿扁地主對汽車業不熟悉，擔心裕隆汽車惡意欺騙，日後經營不善，把該建築物抵押貸款。

阿扁先生決定要求裕隆汽車公司在建築物興建完成後，過戶給他，這樣，就不怕服裝公司，把建築物拿去抵押貸款了。阿扁先生這樣要求是擔心，萬一裕隆汽車公司負責人跑路，銀行查封、拍賣建築物，連帶地影響他的後續土地使用。

裕隆汽車公司為了搶下這塊黃金地段，答應阿扁先生的要求，將建物過戶給詹先生。但此舉承租業者裕隆汽車公司可能觸犯法律、阿扁地主也涉嫌逃漏稅。

對於承租業者裕隆汽車公司而言，建築物於完工後過戶登記給地主，將會影響自己公司的財務報表，導致資產負債表不實，可能觸犯了商業會計法刑責，而該建築物的折舊費用也因為無法列報，將使得裕隆汽車公司的當年所得太高，影響裕隆汽車公司稅捐要繳交過高稅負。

而地主要求在建物完工後過戶給地主，國稅局也將依照裕隆汽車公司起造交付的年度，核課地主個人綜合所得稅。

通常地主與承租戶會有幾種交易方式，一種是向上述地主要求承租戶將建物過戶到地主名下，但容易觸法且有逃漏稅之嫌，第二種地主則會要求，承租戶不需繳交租金，或繳交較少的租金，等到十年租約期滿時，地主就可以承租戶未繳的租金直接抵價，取得該建物的所有權。

其實這幾種方式，對雙方都有風險。透過信託架構，對裕隆汽車公司來說，信託與租約合約期滿前地上物所有權歸該公司所有，並不會違反商業會計法規定等問題，還可列報折舊認列費用降低所得。

而阿扁地主，也可依財政部85.10.30台財稅第851922575號函說明，所得稅法第14條第1項第5類規定，租地建屋約定期滿歸地主所有，其租賃收入的認定原則，以契約屆滿年度後的房屋評定現值，而不是以實際支付之工程造價歸入地主之租賃所得，合法且有效幫助地主節省個人綜合所得稅。

地上物信託 地主更安心

最近中部地區阿扁地主為了保護自己，要求承租並興建地上物的業者，完工後將建物過戶給地主。地主以為萬無一失，不用擔心承租業者把建物拿去融資後落跑，沒想到隔了一年，卻收到國稅局補稅通知，要阿扁地主補繳稅務高達數百萬元。

以該建物興建資金2,000萬元試算，因為地主是無償取得建屋，當年取得所有權狀的總造價，通通變成租金收入，阿扁地主當年要補繳的稅高達456萬元，還沒加計短報逃漏稅的處罰，最多可加罰一倍。

為了避免類似課稅案例發生，現在中部已有多件案件透過信託方式解決。讓承租業者在興建後，由承租戶登記所有權，再由承租人將建物交付信託，約定委託人（即承租戶）不得隨意解除信託與租約。

信託契約並約定，等到租約期滿後，承租人需將土地還原交還給地主，如果地主想在租約期滿後，保留該建物，也可以在契約上註明地主對地上物擁有優先承購權。

承租戶以起造的地上物來繳交租金，地主一次過戶地上物，等於把每年收取的租金，一次全拿，併入綜合所得稅計稅時，當然適用稅率非常高。地主不願過戶，又擔心不過戶的話，約定過戶的地上物可能被承租戶這個所有權人拿去抵押借款，萬一經營不善落跑，地主什麼也沒有了，連土地的使用權都受到限制。

信託，為地主解決了困擾。 地主可以要求承租人在交付信託時，由信託業或是地主擔任監察人，負責監督信託合約內容，使地主保障自身權益不受影響。這樣一來，地主不用擔心不肖承租戶，偷偷拿了建物去設定抵押融資，卻中途落跑，害得地主在等待銀行處理該筆債物時，影響地主再利用該筆土地的機會。

像是許多位在郊區的大型賣場、超市，或是重劃區常見的汽車旅館、公司廠房等等，都常會遇到承租土地興建賣場，但地主與承租戶互不信任的狀況。會計師指出，透過信託不但能兼顧雙方財產安全性及效益性，更能扮演公正的角色，解決交易雙方互信不足問題。

對雙方最大的成本支出，會計師指出，就是該建物每年的管理費用，雖然目前信託業才剛起步，銀行多主攻獲利率較高的業務，例如有價證券等，所以信託業建議，數千萬元以上的建案較適合信託，目前信託業者索取的管理費用多在3/1000到80%以上，以2,000萬元建案為例，就要支付6萬元以上。

善用信託 留得青山在

信託財產不受法院強制執行，生意人如果先將所有財產信託出去，萬一破產了再透過自益信託每個月支付的現金當成生活費行得通嗎？

雖然尚無前例，但是法院還是有可能會依破產例子，將自益信託支付的受益金，以薪資收入處理，法院可能可以逐月扣除一定比例，返還債權人，此路行不通。最近一個案子，將不動產事先交付信託配偶或是子女受託，一旦生意失敗，全家人至少還有地方住，5年、10年，等待翻身的機會，自住不動產不會產生收益，也不會被法院強制執行。

信託特性就是擁有財產獨立性，不會受到法院強制執行，這幾年天災人禍不斷，萬一公司遭到天災影響無法營運，甚至繳不出利息錢，而使得名下財產被拍賣，連住的地方都沒有，最近許多中小企業主找上信託業，希望透過信託，為自己的後路買個保險。

若非惡意脫產，名下不動產交付信託，可以為自己留下最後一道生活保障，其餘金錢與動產則較無保障，即使交付信託，也看得到、用不到，等到信託契約終止，該筆款項脫離信託，仍屬名下財產，還是會被法院強制執行返還債權人。

信託法第12條規定，對信託財產不得強制執行，除非該債權是信託前就存在於該信託財產的權利，或因處理信託業務而產生的權利，或其它法律另有規定。

雖然信託對企業主有被動保障的好處，但是別想利用信託脫產，因為根據信託法第6條，信託行為有害委託人的債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之…信託成立後6個月內，委託人或其遺產受破產之宣告者，推定其行為有害及債權。

就像衛道科技案例，衛道科技負責人以及公司財產交付信託，如果該信託契約的受益人非衛道科技負責人以及公司，形同是將在破產前將財產賣給第三人的惡意脫產行為，屬於詐欺信託。

衛道科技負責人與公司若是惡意藉由信託脫產，信託業者指出，一旦經法院裁定，就可撤銷該信託契約，而且一旦衛道在6個月內破產，該信託契約將被推定為有害債權，法院得以撤銷，也就是說，債權人仍然可以就已信託的財產求償。

地主、建商合建開發不動產信託：

委託人(地主、建商)與銀行簽訂信託契約，並移轉不動產所有權予銀行，委託人向融資銀行辦理建築融資之借入款及預售房地之價款，得依契約之約定存入本行為開發案設立之信託專戶，由銀行依信託契約管理並專款專用，開發完成後再由本行將土地及建物分配給委託人本人或其指定之受益人。

對地主而言

u        地主意見整合及貫徹開發案執行。

u        避免地主財務問題影響開發進度。

u        銀行擔任起造人，確保開發完成後不動產所有權之取得。

u        藉由銀行監控，開發過程及資金流向清楚透明。

u        完工後分屋比例之公平分配。

u        強化信賴關係以增加合作機會。

對建設公司而言

u        較容易取信於地主。

u        較容易取信於融資銀行。

u        較容易取信於消費者。

u        不動產信託在銀行名下對建設公司較有保障。 

方式 :

地主/建商（有融資需求）應事先接洽銀行，經銀行評估融資之可行性，考慮加入信託機制，以加強營建過程各項交易之安全，藉由不動產信託發揮信託財產管理之經濟效益。以建築融資搭配不動產信託，可消除地主與建商雙方之疑慮，土地辦理信託，使土地使用權利完整且獨立，避免因任一土地所有權人之財務問題損害全體合建人之權益，建商交付營建資金（自籌款及銀行融資款）入信託專戶，由銀行控管，專款專用，使工程能順利興建完成，保障建築過程交易之安全，並於建築完成後，償還銀行融資款項並依約定方式返還信託財產予受益人，對地主、建商及融資銀行皆可獲得保障。

信託契約簽訂後，委託人應配合銀行辦理事項：

1. 委託人應將 土地及相關文件交付銀行辦理信託登記為銀行之名義。

2. 起造人名義變更為銀行名義或銀行指定之第三人。

3. 營建融資、及委託人自籌款入信託專戶，由銀行控管專戶資金，專款專用。

建築融資配合信託管理之優點：

1. 土地辦理信託，產權事權統一，避免所有權人多，意見紛歧。同時因信託財產不得強制執行，因此具有破產隔離，避免債權追索之效果且信託關係不因委託人或受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅，亦可解決興建過程中繼承事實發生時之紛擾，利於興建工程之順利完工。

2. 建築過程中，受託銀行掌控起造人名義，亦即掌握建物完工後，建物登記為所有權人之名義。 對於地主及債權銀行權益可獲保障。

3. 營建資金由受託銀行專戶控管，專款專用，避免建商不當挪用。承購戶購買搭配信託經建之房屋較有保障，有利建商銷售房屋。

4. 信託業居中分配，避免不必要之爭端。

房屋稅 : (房屋稅條例第4條) ===========================================

房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用上項有關共有房屋之規定。

私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅：經目的事業主管機關許可設立之公益信託，其受託人因該信託關係而取得之房屋，直接供辦理公益活動使用者。

契稅 : (契稅條例7-1條) ===============================================

以不動產為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，依第16條規定之期限申報繳納贈與契稅。

契稅條例14條之1 不動產為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅：

u        因信託行為成立，委託人與受託人間。

u        信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

u        信託契約明訂信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

u        因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

u        因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

地價稅: ============================================================

土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。

前項土地應與委託人在同一直轄市或縣市轄區內所有之土地合併計算地價總額，依前條規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣市轄區內所有之土地合併計算地價總額: (平均地權條例19條之1)

u        受益人已確定並享有全部信託利益者。

u        委託人未保留變更受益人之權利者。

(都市更新條例規定):

以更新地區內之土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。

　前項土地應與委託人在同一直轄市或縣市轄區內所有之土地合併計算地價總額，依(土地稅法第16條)規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣市轄區內所有之土地合併計算地價總額：

u        受益人已確定並享有全部信託利益者。

u        委託人未保留變更受益人之權利者。

土地增值稅 : =======================================================

(1).不課徵土地增值稅

土地為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅(平均地權條例第35條之3)

u        因信託行為成立，委託人與受託人間。

u        信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

u        信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

u        因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

u        因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

都市更新條例 : 以更新地區內之土地為信託財產，訂定以委託人為受益人之信託契約者，不課徵贈與稅。前項信託土地，因信託關係而於委託人與受託人間移轉所有權者，不課徵土地增值稅。

土地為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅：(土地稅法第28條之3)

u        因信託行為成立，委託人與受託人間。

u        信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

u        信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

u        因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

u        因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

(2).課徵土地增值稅

u        受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。(平均地權條例第37條之1)

u        以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。(平均地權條例第37條之1)

u        受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。(土地稅法第5條之2)

(3).原規定地價或前次移轉現值:

平均地權條例第38條之1: 依第35條之3規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第35條第1項規定移轉為受託人自有土地時，以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第42條第2項但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。

因遺囑成立之信託，於成立時以土地為信託財產者，該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。

前2項土地，於計課土地增值稅時，委託人或受託人於信託前或信託關係存續中，有支付第36條第2項改良土地之改良費用或同條第3項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定。土地稅法第31條之1依第土地稅法28條之3規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第35條規定轉為受託人自有土地時，以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第39條但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。

因遺囑成立之信託，於成立時以土地為信託財產者，該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。

前2項土地，於計課土地增值稅時，委託人或受託人於信託前或信託關係存續中，有支付第31條第1項第2款改良土地之改良費用或同條第3項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定。

信託土地移轉徵土地增值稅之原規定地價或前次移轉現值之認定:

u        原不課徵土地增值稅之信託土地:移轉為受託人自有時,以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價.

u        信託土地為公共設施保留地,經變更為非公共設施保留地後再移轉時:以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價.

u        遺囑信託之土地,該土地有應課徵土地增值稅時:遺囑人死亡日,當期之公告土地現值為原地價.

u        信託關係中之改良土地費用或增繳地價稅準減除或抵繳.

遺產稅 : ===========================================================

(1).信託之遺產稅 :

遺產及贈與稅法第3-2條 :

(A).因遺囑成立之信託，於遺囑人死亡時，其信託財產應依本法規定，課徵遺產稅。

遺囑人 ===== 徵遺產稅 =====è 委託人(繼承人) ==== 遺囑信託 ======è 受託人

(B).信託關係存續中受益人死亡時，應就其享有信託利益之權利未領受部分，依本法規定課徵遺產稅。

委託人 ==== 信託 ======è (受託人) ==========è 受益人 ==== 徵遺產稅(含未受領之信託利益) =====è 繼承人

(2).公益信託財產列入不計入遺產總額 :

遺產及贈與稅法第16- 1條 :

遺贈人、受遺贈人或繼承人提供財產，捐贈或加入於被繼承人死亡時已成立之公益信託並符合下列各款規定者，該財產不計入遺產總額：

u        受託人為信託業法所稱之信託業。

u        各該公益信託除為其設立目的舉辦事業而必須支付之費用外，不以任何方式對特定或可得特定之人給予特殊利益。

u        信託行為明定信託關係解除、終止或消滅時，信託財產移轉於各級政府、有類似目的之公益法人或公益信託。

(3).課徵遺產稅之信託權利價值之計算 :

遺產及贈與稅法第10- 1條 依第3條之2第2項規定應課徵遺產稅之權利，其價值之計算，依下列規定估定之：

一. 享有全部信託利益之權利者 :

²         該信託利益為金錢時，以信託金額為準.

²         信託利益為金錢以外之財產時，以受益人死亡時信託財產之時價為準。

二. 享有孳息以外信託利益之權利者 :

²         該信託利益為金錢時，以信託金額按受益人死亡時起至受益時止之期間，依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之

²         信託利益為金錢以外之財產時，以受益人死亡時信託財產之時價，按受益人死亡時起至受益時止之期間，依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之。

三. 享有孳息部分信託利益之權利者 :

²         以信託金額或受益人死亡時信託財產之時價，減除依前款規定所計算之價值後之餘額為準。

²         但該孳息係給付公債、公司債、金融債券或其他約載之固定利息者，其價值之計算，以每年享有之利息，依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率，按年複利折算現值之總和計算之。

四.

²         享有信託利益之權利為按期定額給付者，其價值之計算，以每年享有信託利益之數額，依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率，按年複利折算現值之總和計算之

²         享有信託利益之權利為全部信託利益扣除按期定額給付後之餘額者，其價值之計算，以受益人死亡時信託財產之時價減除依前段規定計算之價值後之餘額計算之。

五.

²         享有前四款所規定信託利益之一部者，按受益比率計算之。

贈與稅 : ===========================================================

(1).受益人為非委託人之信託利益, 課徵贈與稅 :

遺產及贈與稅法第5- 1條 :

u        信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人，依本法規定，課徵贈與稅。

u        信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為委託人，於信託關係存續中，變更為非委託人者，於變更時，適用前項規定課徵贈與稅。

u        信託關係存續中，委託人追加信託財產，致增加非委託人享有信託利益之權利者，於追加時，就增加部分，適用第一項規定課徵贈與稅。

u        前三項之納稅義務人為委託人，但委託人有第7條第1項但書各款情形之一者,以受託人為納稅義務人。

(註 : 遺產及贈與稅法第7條贈與稅之納稅義務人為贈與人。但贈與人有下列情形之一者，以受贈人為納稅義務人：

u        行蹤不明者。

u        逾本法規定繳納期限尚未繳納，且在中華民國境內無財產可供執行者。

依前項規定受贈人有二人以上者，應按受贈財產之價值比例，依本法規定計算之應納稅額，負納稅義務。)

(2).不課徵贈與稅之信託 :

遺產及贈與稅法第5- 2條 信託財產於下列各款信託關係人間移轉或為其他處分者，不課徵贈與稅：

u        因信託行為成立，委託人與受託人間。

u        信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

u        信託關係存續中，受託人依信託本旨交付信託財產，受託人與受益人間。

u        因信託關係消滅，委託人與受託人間或受託人與受益人間。

u        因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

(3).公益信託財產列入不計入贈與總額 :

遺產及贈與稅法第20- 1條 因委託人提供財產成立、捐贈或加入符合第十六條之一各款規定之公益信託，受益人得享有信託利益之權利，不計入贈與總額。

(4).課徵贈與稅之信託權利價值之計算 :

遺產及贈與稅法第10- 2條 依第5條之1規定應課徵贈與稅之權利，其價值之計算，依左列規定估定之：

一. 享有全部信託利益之權利者 :

²         該信託利益為金錢時，以信託金額為準

²         信託利益為金錢以外之財產時，以贈與時信託財產之時價為準。

二. 享有孳息以外信託利益之權利者 :

²         該信託利益為金錢時，以信託金額按贈與時起至受益時止之期間，依贈與時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之

²         信託利益為金錢以外之財產時，以贈與時信託財產之時價，按贈與時起至受益時止之期間，依贈與時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之。

三. 享有孳息部分信託利益之權利者 :

²         以信託金額或贈與時信託財產之時價，減除依前款規定所計算之價值後之餘額為準。

²         但該孳息係給付公債、公司債、金融債券或其他約載之固定利息者，其價值之計算，以每年享有之利息，依贈與時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率，按年複利折算現值之總和計算之。

四.

²         享有信託利益之權利為按期定額給付者，其價值之計算，以每年享有信託利益之數額，依贈與時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率，按年複利折算現值之總和計算之

²         享有信託利益之權利為全部信託利益扣除按期定額給付後之餘額者，其價值之計算，以贈與時信託財產之時價減除依前段規定計算之價值後之餘額計算之。

五.

²         享有前四款所規定信託利益之一部者，按受益比率計算之。

註 : ===========================================================

信託法第14條

信託財產為所有權以外之權利時，受託人雖取得該權利標的之財產權，其權利亦不因混同而消滅。

信託法第35條

受託人除有下列各款情形之一外，不得將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利：

u        經受益人書面同意，並依市價取得者。

u        由集中市場競價取得者。

u        有不得已事由經法院許可者。前項規定，於受託人因繼承、合併或其他事由，概括承受信託財產上之權利時，不適用之。於此情形，並準用第14條之規定。

受託人違反第一項之規定，使用或處分信託財產者，委託人、受益人或其他受託人，除準用第23條規定外，並得請求將其所得之利益歸於信託財產；於受託人有惡意者，應附加利息一併歸入。前項請求權，

自委託人或受益人知悉之日起，2年間不行使而消滅。自事實發生時起逾5年者，亦同。

信託規劃節稅 高低利率有訣竅 低利率時採本金自益、孳息他益；高利率時反之，贈與稅相對低

利率處於低檔，但透過信託規劃，高所得者仍有節稅空間，並把握住一個原則，即低利率時，採用「本金自益，孳息他益」；而高利率時，則採用「本金他益，孳息自益」的模式進行規劃。

採用這種模式透過信託進行租稅規劃，主要是因在低利率時，本金透過折現回來的折現值仍然相當高，此時，採用本金他益不利，必須繳納較高的贈與稅；但也由於本金折現值高，計算出來的孳息金額就會比較低；反過來，當利率較高時，此時，本金折現值較低，此時，以本金他益，孳息自益方式，移轉本金要課的贈與稅較低。

簡單來說，就是在低利率時，採取孳息他益，將孳息轉送給子女；而在高利率時，則反過來，採取本金他益，將本金透過信託方式，在未來一定期間內，將本金轉送給子女，但繳納較低額的贈與稅。

以信託契約從事租稅規劃，之所以可採用前述方式，主要是因為在遺贈稅法中規定，以信託契約採取部分自益，部分他益方式，轉讓財產時，他益部分即視為贈與，但贈與的金額是以折現值為準，再計算應課的贈與稅額。

因此，舉例來說，在利率為1％下，1,000萬元的本金，若採取本金自益，孳息他益方式，約定在未來10年內，將孳息轉給子女，則此時計算出來的孳息只有94萬餘元，小於贈與稅的免稅額，不必繳納贈與稅，就把未來10年的孳息送給子女了。

算法是，1,000萬元在利率1％下，10年的折現值為905萬餘元，本金減掉本金的折現值即為孳息的金額，算下來，孳息的金額只有94萬7千餘元，小於免稅額100萬元，免課贈與稅。

另外，當利率升高到5％，就可做一個本金他益，孳息自益的信託契約，約定在10年後將本金移轉給子女。

土地信託期間曾出租或營業，若在塗銷信託後未滿一年即出售 土增稅不得享優惠

如果土地在辦理信託期間有出租或營業行為，辦理塗銷信託登記，回復原土地所有權人名義後，不滿一年就再行出售，要按一般稅率課徵土地增值稅，不能享受自用住宅優惠稅率的規定。信託土地在辦理完畢塗銷信託登記，回復原土地所有權人名義後，未滿一年再行出售，申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，有關其出售前一年內有無供營業使用或出租的認定，應以出售之前一日，往前推算一年。

舉例，甲把土地委託給信託事業機構，信託後有出租或是營業行為，之後塗銷信託登記，回復到甲的名下，不滿一年就再簽訂合約出售，依照土地稅法第三十四條的規定，不能適用10%的優惠稅率，改按40%、50%、60%（現行還要再減半徵收）的一般稅率課徵。

信託土地不能申請按自用住宅稅率課徵地價稅及土地增值稅 :

因為信託土地於信託關係存續中，其土地所有權依信託法第一條規定，應移轉與受託人依信託本旨為受益人之利益或特定之目的管理或處分，其所有權既已移轉為受託人名下，故與土地稅法第九條、第十七條及第三十四條有關適用自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅，應以土地所有權人所有，並確供該土地所有權人或其配偶、直系親屬自己居住使用之規定及立法意旨不符，故無法享受該優惠稅率。

塗銷信託登記之土地，仍應辦理查欠作業否 :

欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清以前，不得辦理移轉登記，但塗銷信託登記之土地，需辦理查欠碼, 依內政部釋示，塗銷信託登記係指土地權利因信託關係消滅，信託財產回復至委託人所有時向該管登記 機關申請權利變更所為之登記。所以既屬土地權利變更範疇，土地塗銷信託登記，仍應向土地所轄稽徵機關辦理查欠作業。

他益信託贈與可扣除債務 : 　

我和受託人訂立信託契約，約定將名下財產委託受託人管理處分，受益人為我兒子。但信託財產在成立前已向金融機構設定抵押借款，並約定由兒子負責償還。那我兒子所承擔的債務可否從贈與總額當中扣除？

本件委託人在信託契約訂立時，即約定將其全部信託利益移轉予其子，這就是一般所稱的他益信託。這種他益信託應視為委託人將享有信託利益的權利贈與其子，因此委託人應在訂立信託契約後30日內，以該受益權作價向委託人住所當地國稅局申報贈與稅。

委託人當年內除可自贈與總額中減除免稅額100萬元外，因本件信託財產於信

託契約成立前已向金融機構設定抵押借款，如約定由受益人負責清償，則該債務負

擔尚可自贈與總額中扣除。

他益信託案件,要事先申報贈與稅

財政部國稅局審核一件遺產稅申報案，發現被繼承人張三生前與受託人李四（為甲的親戚）訂有信託契約，將一筆公告現值5,000餘萬元的建築用地，委託給李四管理，並申報該信託土地不計入遺產總額。經國稅局詳細調查其信託契約內容後，發現信託契約約定信託利益，全部歸張三所有（李四的長子）。這宗契約因屬他益信託性質，當事人沒有在贈與行為發生後30日內辦理贈與稅申報，因此對納稅人補徵高達超過1,500萬元贈與稅。國稅局說，被繼承人於生前訂有信託契約，約定信託利益的全部係以第三人（非委託人）為受益人的他益信託，視為被繼承人將享有信託利益的權利贈與該受益人。依照遺產及贈與稅法第5條之1第1項規定，必須課徵贈與稅，同時要以契約訂定日為贈與行為發生日。即以贈與時信託財產的時價為其贈與價值。

何謂個人信託 :

所謂個人信託，即是個人(委託人)為特定財產規劃的目的，將其財產權移轉予銀行(受託人)，由銀行按信託契約之本旨，管理處分其財產，並按契約指示方式將財產交付與指定之受益人。

簡言之就是將個人名下的資產信託化，資產所有人將自己名下部分或全部財產交由銀行或信託公司，信託資產的孳息及利益由自己及其子孫享有。其種類包括不動產信託、遺囑信託、子女教育及創業信託等。

個人信託依設立時間可分為「生前信託」與「遺囑信託」。

「生前信託」是委託人在世時所設立，其信託目的包含財產的規劃、財產增值及稅負的考量。「遺囑信託」則是以遺囑的方式設立，生效的日期是委託人發生繼承之事實時，其目的在於遺產之分配與管理。

個人信託係以個人(委託人)之財產權為中心，為其各種不同的信託需求，由受託人提供量身訂作的專業財產規劃。個人信託具高度彈性，委託人對信託財產有支配控制權，並享有銀行專業的投資與管理團隊提供的專業服務。個人信託對財產管理來說，不但增加投資理財的管道，更有下列的特定目的：

優點：

u        財產信託規劃，委託專家管理。

u        掌握財產處分權利，達成信託目的。

u        確保財產延續，透過他益信託可移轉財產，並可節制受益人揮霍。照顧遺族，造福子孫。

u        配合遺囑，確保財產依遺志分配。

u        能力轉換：本身無暇或無法管理。

u        節稅功能：信託規劃得宜可節省贈與稅。

u         統一管理：將共有不動產交付信託，避免意見紛雜。

u         公平分配：將共有不動產之收益交由公正第三人(受託人)收取分配，避免營私。

個人信託的「受託人」並未強制規定必須為信託業者，一般自然人包括會計師、律師也可以作為「受託人」，但是銀行在個人信託的業務上，掌握了龐大的客戶來源，而且分行家數眾多，可以接受廣泛的個人信託管理業務，較有此一利基. 銀行的中立形象是委託人願意將其財產交付信託的主要因素之一，同時透過國際知名信用評等公司給予銀行評等後，委託人可參照評等的指標，選擇評等較佳的銀行來託管財產。國外的個人信託業務發展上，銀行除了扮演中立的受託人角色外，保險公司也扮演解決個人信託資產衍生的稅賦問題（如：贈與稅、遺產稅、所得稅等）及風險管理的角色。 

案例說明：

郭台銘有一雙兒女，特別寵愛小女兒，因此郭台銘打算將名下其中一間店面每月20萬元的租金移轉予女兒，目前房屋現值加上土地公告現值大約只有2,000萬。郭台銘擔心若無事先規劃，日後子女間恐有爭產的局面，正煩惱是否有更好的方法可以解決他的問題呢？

規劃之一：

        郭台銘可將出租之不動產信託給銀行，約定信託財產之孳息分配予小女兒，其餘分配予郭台銘本人，並保留信託財產運用決定權及撤銷小女兒之受益權，以免贈與後無法掌握財產；還可約定信託財產於小女兒人生各階段（如求學、成家、購屋、創業…）分期給付，避免女兒過度揮霍…一次解決郭台銘所有煩惱！

節稅效果如下－

信託期間10年

節稅金額：5,837,517   節稅效果：99.70％

有價證券信託 :

委託人交付有價證券給受託人，由受託人依約管理運用，並約定信託期間有價證券所產生之孳息(例如：股票股利及現金股利)由孳息受益人享有，有價證券本金利益則歸委託人所有之信託。

優點：

u        信託規劃得當，合法節省高額贈與稅。

u        財產明確分配，避免日後爭產糾紛。

u        財產雖移轉，父母仍掌握公司議決權。

案例說明：

張忠謀今年70歲，多年來經商有成，擁有台積電上市公司20,000張股票，目前市價每股50元，平均每年配發2元股票股利，張忠謀想將部分財產贈與給20歲的獨子張小謀，但擔心年輕的張小謀無法妥善管理，且希望能夠節省贈與稅，正煩惱是否有更好的方法可以解決他的問題呢？

規劃之一：

張忠謀可將10,000張A公司股票信託予銀行，約定信託財產的孳息分配予張小謀，其餘分配予張忠謀及其配偶；並保留信託財產運用決定權及撤銷張小謀之受益權，以免贈與後無法掌握財產；還可約定信託財產於張小謀人生各階段（如求學、成家、購屋、創業…）分期給付，避免子女過度揮霍…一次解決張忠謀所有煩惱！

節稅效果如下－

信託期間5年

節稅金額：357,749,167   節稅效果：98.37％

個人不動產信託流程 :

遺囑信託 :

係指依遺囑成立之信託，委託人預先以立遺囑方式，就其欲規劃之內容定於遺囑中，並指定遺囑執行人及信託受託人，待遺囑生效時，移轉信託財產予受託人，由受託人依信託目的，為受益人之利益，管理處分信託財產。與金錢、不動產或有價證券信託等個人信託業務相較，遺囑信託最大的不同點在於，遺囑信託是在客戶死亡後契約才生效，也就是如果父母在生前預立遺囑信託，可不必立刻將財產交付信託，父母在生前仍可擁有財產的掌控權。待遺囑生效時，再將信託財產轉移給受託人(受託銀行)，由受託人(受託銀行)依據信託的內容，也就是客戶遺囑所交辦的事項，管理處分信託財產。

透過遺囑信託之方式，由受託人確實依照遺囑人之意願分配遺產，並得為照顧特定人而做財產之規劃，不但有立遺囑防止紛爭之優點，並因結合了信託之規劃方式，而使該遺產及繼承人更有保障。

簡單說「遺囑信託」就是客戶在遺囑中寫明遺產交付信託的意願以及日後信託如何分配、運用、給付等事宜，並於遺囑中設立一遺囑執行人，等客戶百年後，由遺囑執行人依照當初設立之遺囑協助成立信託，信託的內容即是延續客戶遺志所交辦的事項，管理處分信託財產，無須擔心遭有心人士謀奪財產。

優 點 :

u        延伸個人意志，妥善規劃財產，財產永續傳承，藉由遺產信託，委託人可以將財產的規劃延伸到身後，使財產在受託人的保管下，不會被繼承人輕易揮霍殆盡，而能代代相傳。

u        以專業知識及技術規劃遺產配置。

u        避免繼承人爭產，興訟，事先做好遺產規劃，除可將財產依自身意志在不違反特留分規定下自由分配，各繼承人可分得財產清楚透明，可避免子女爭產情形發生。解決財產共有不易處分的缺點，傳統繼承方式常發生不動產由多人共同持有的情形，增加財產處分的困難且易產生糾紛。落實到照顧下一代的心願。透過遺囑信託，客戶可以永續財產傳承，庇護後代子孫，永續保存家族中的財富，打破富不過三代的說法。

u        結合信託，避免傳統繼承事務處理之缺點。

u        稅務規劃：生前贈與與身後繼承在稅務上適用不同稅法規定，客戶可依資產配置狀況選擇最有利的規劃方式。稅務規劃可結合個人信託規劃，合法減低遺產稅負。隨著國內日漸重視個人財產規劃之趨勢，已有部份國人透過預立遺囑的方式再透過信託作全盤之規劃，可防止繼承人爭產。

需求對象：

u        欲立遺囑，但卻不知如何規劃之者，如果你不知道自己什麼會死亡，而且，當你離開的時候，繼承人有沒有能力處理你所留下來的財產時。

u        對遺產管理及配置有專業需求者。家族或家庭關係疏離，抑或是目前沒有可以讓你充分信賴的人，除了立遺囑之外，最好是考慮一下遺囑信託。

u        欲避免家族爭產，妥善照顧遺族者，如果你名下有可觀的財產，擔心將來在財產分配上會有困擾，你就可以考慮遺囑信託；因為，信託的好處是可以將財產集中管理，畢竟，縱使你的財產繼承人（或受益人）有N個人，但是，受委人（即信託機構）只有一個，而信託可以讓你的財產充分發揮集中管理的效果。

u        你的財產繼承人若是屬於身心障礙、或是沒有能力處理或管理財產，甚至是無法控制自己（例如無節制的花錢）；碰到類似狀況，你最好是考慮下做一個遺囑信託，好讓你的財產繼承人，往後的日子不致陷入「經濟困境」。

遺囑執行及遺產管理人：

本項業務係除為使遺囑信託業務能有完整之配套措施外，尚對於個人於繼承及遺產相關事務之處理提供一定之專業服務，以滿足社會大眾之需求。銀行辦理本項業務，因於遺囑生效前，配合保管遺囑，而於遺囑人死亡後再執行相關受託業務；且為使被繼承人之遺產能有一完整之規劃及必要之管理，銀行亦得接受繼承人之委託，擔任遺產管理人以辦理遺產調查、分配、代理申報納稅等有關事務。 

遺囑信託業務於現今台灣尚屬萌芽階段，其能配合現有之各種個人理財投資工具，創造出為個人量身訂做的財產規劃方案，尤其可彌補傳統贈與及遺囑制度之缺陷，諸如受贈人財產管之能力有限、財產分配之公平性、遺產之保全不易等；另個於國內之法令結構上，亦呈現有相當大之規劃空間。此外，對於國內日漸重視個人財產規劃之趨勢，事實上早有相當比例之國人透過節稅規劃、保險、投資共同基金、全權委託代客操作等不同之理財方式進行個人財產規劃；而就個人死後遺產之配置方面，亦早有相當數量之國人以預立遺囑方式做完善之分配，以防紛爭；然可預期者，在傳統財產規劃方式運作之下，如能加入信託制度予以輔助，將使財產規劃更趨完整亦更有保障，諸如運用信託可達成一定程度之節稅規劃、信託財產獨立性之保障、財產分配之公平性、管理運用之專業化、促進家庭和諧、減少社會問題等等，因此基於國人理財及預立遺囑之觀念漸趨成熟，遺囑信託及其相關業務勢必於未來蓬勃發展，同時對信託觀念之普遍化亦將帶來一定之成效。

如何訂立信託遺囑

生前預立信託遺囑　死後遺產少糾紛                             

最近有一則熱門新聞，有六名子女為爭奪已過世父親留下的遺產而與母親對簿公堂；雙方不但惡言相向，還從庭內吵到庭外，讓這位母親感慨萬千，不知該怪誰才好。

遺產不能決定自己的命運，因此有關遺產所生紛爭，應是人為因素造成，毫無疑問。按個人生前財產，死後稱之為遺產；生前財產所有人可以自由「管理、使用、收益、處分」，或買股票、或包二奶，只要高興就好，誰也管不著。但遺產則屬繼承人所有，繼承人愛怎麼花，就怎麼花，誰也無權干涉。在以往固是如此，但自從信託法於八十五年施行之後，若死者能於生前預立「信託遺囑」，將遺產交付受託人管理、處分，並約定於信託期滿，才能將信託財產依信託意旨交付給指定之受益人（不一定是繼承人）；則遺產就不再是繼承人可以任意處分的私有財產，反而只有死者才能真正運用（由受託人代執行）。因此以這六名子女與母親之紛爭為例，如果這位父親生前能預立「信託遺囑」，叮嚀子女好好孝順母親，讓母親過的快樂，長命百歲，才能獲得遺產；相信這六名子女定然不會違逆其父親的教誨，讓其母親蒙羞。

所謂信託遺囑，就是遺囑內有信託行為的約定，乃遺囑與信託的結合。

遺囑人、見證人簽名　不能以印章代替

如前文所陳，子女與母親爭產紛爭，如果被繼承人生前未預立信託遺囑，則其遺留之房屋、存款，即應由全體繼承人共有、均分。一旦繼承人要變賣房屋，拿存款購買樂透彩券，恐怕誰也擋不了；但若被繼承人生前曾預立「信託遺囑」，指示將房屋及存款均信託移轉至指定之受託人名下，並指示受託人之管理方式。例如，房屋指定交給母親居住、存款用於購買基金、信託財產俟子女成年後才交付等，如此一來就不怕子女任意變賣家產，揮霍無度了。

信託遺囑為遺囑與信託的結合，但既以立遺囑之方式為之，自須遺囑先有效成立，信託部份才能成立。但如不以遺囑方式訂立，而由委託人於生前訂立以死亡為生效要件之信託契約，解釋上亦無不可。兩者之差別在於，遺囑信託不須先取得受託人之管理承諾，依信託法第四十六條規定：「遺囑指定之受託人拒絕或不能接受時，利害關係人或檢察官得聲請法院選任受託人。但遺囑另有規定者，不在此限」。反之，契約信託則須委託人與受託人先有意思表示之合意，再基此合意結果成立信託契約。

信託遺囑的主要構成內容 : 略可分為：遺囑的訂立、受託人的指定，遺產的管理、移轉方式、受益人之指定等。

受託人死亡, 利害關係人可聲請重新遴選 :

如前文所陳，信託遺囑須以立遺囑之方式作成才有效，因此其內容也不能侵害繼承人的「特留分」。至於受託人應指定何人擔任？其與遺產管理人及遺囑執行人的工作有何不同？

依信託法規定，信託關係，除當事人另有約定外，並也不因受託人之死亡或公司解散而消滅。從而遺囑信託之受託人為個人或公司均無不可，以何人擔任為宜，則須視委託處理事務之內容而定。由於受託人須依信託本旨管理信託事務，如果所委託管理之事務，重在對受益人之關懷或財產標的存有法律爭議情形。例如：指示受託人審酌繼承人之言行，增減遺產分配比率；或遺產遭人侵佔、與人共有、或有租賃紛爭；或繼承人不明或資格有爭議等；或被繼承人生前有許多債權債務必須追索或解決等；此等情形自以指定律師為受託人為宜。反之，如以理財為管理重心，如購買基金、保管信託存款等，則指定信託公司或銀行擔任受託人即無不可。但無論指定何人為受託人，信託財產之管理、處分指示，自應盡量具體、明確，才能避免受託人日後執行職務之困擾。例如：存款使用範圍有無限制，如限購買基金、或特定股票等；或者房屋究應出租或出售等，均最好指示清楚。但信託財產之管理方法如因情事變更，致不符合受益人之利益時，受益人或受託人亦得聲請法院變更之。

受託人與遺產管理人及遺囑執行人有何不同 :

法律上，受託人為依信託本旨，處理信託事務之人；遺囑執行人則係依遺囑之內容執行交付、分配遺產；遺產管理人則負責繼承人之搜索、確認程序，等繼承人及遺產範圍均確定後，遺囑執行人才會分配遺產給繼承人或受遺贈人。換言之，受託人處理信託事務，根據的是「委託人的意思」；後兩者執行任務，則是依據「法律規定」；兩者處理事務之性質及範圍均有不同。

受託人死亡，應如何處理 :

這是一般人對個人信託的憂慮。依信託法規定，受託人之任務，因受託人死亡、受破產或禁治產宣告而終了；其為法人者，經解散、破產宣告或撤銷設立登記時，亦同。有以上情形，除非委託人生前另有指示，否則利害關係人或檢察官均得向法院聲請選任新受託人，並由法院為必要之處分。

遺囑信託如何終止 :

按遺囑信託之受益人為繼承人或指定之第3人，如未指定受益人，則以繼承人為受益人。因遺囑信託均屬他益信託之性質（受益人不可能是委託人自己），對於他益信託之終止，依信託法第64條規定，委託人及受益人均得隨時共同終止信託關係。問題是，委託人已死亡，又如何與受益人共同終止信託? 能否單獨由受益人終止信託? 就遺囑信託之內函來看（委託人指定受托人繼續管理其生前財產），如受益人可單方終止信託關係，則委託人訂立信託遺囑之目的即失其意義。因此解釋上，受益人不能單方終止信託關係。但如受託人違背其職務或有其他重大事由時，法院亦得因受益人之聲請將其解任；有此情形，除信託行為另有訂定外，法院亦得因利害關係人或檢察官之聲請選任新受託人。此外，遺囑指定之受託人拒絕或不能接受信託時，除遺囑另有訂定外，利害關係人或檢察官也可聲請法院選任新受託人。

課稅方面 :

遺囑信託與他益信託類似，但課稅方式不同。他益信託，如委託人為個人，則對委託人，於契約成立時，課徵贈與稅；如委託人為法人，則對受益人，課徵所得稅。反之，遺囑信託，則於委託人死亡時對受益人，課徵遺產稅；如以土地為受託財產時，則於受託人處分土地時，課徵土地增值稅；至於增值之原地價，則以遺囑人死亡當期之土地公告現值為準。

遺囑信託 身後事靠得住：

王太太辛苦大半輩子，為自己賺進了4,000萬元以上的存款，還有2棟地點頗佳的房子。但是，她有一些隱憂，因為：她的大兒子今年30歲，有一份穩定的工作已婚，但對金錢沒啥概念；28歲的女兒，只要出門逛街，每次至少要買個動輒上萬元的名牌包包、鞋子………面對這兩個對於金錢沒有什麼概念的寶貝兒女，王太太為自己辛苦賺來的數千萬元財產「去路」為傷腦筋。她擔心，有一天，財產一旦交到兒女手上，不出幾年的時間，就可能不知去向，和她希望子女將來生活無憂的生涯規劃有一段相當大的距離。

後來，王太太找到了一個解決方式，就是目前在國內還很新的「遺囑信託」，

將未來的遺產交付專業機構管理。信託業者解釋，在美國「個人信託」可分為「生前信託」和「遺囑信託」。所謂的「遺囑信託」，是在遺囑中明訂，將名下財產全部或部份交付信託管理，委託人死亡時，信託即生效。

王太太因為名下財產相當可觀，她希望將來這些財產都能依她的規劃運用。於是，她和信託業者共同擬訂了一個「信託約定條款」，而約定條款內容則是包括了交付信託的財產種類、運用方式、給付方式，以及受益人等相關資料，並把信託約定條款列入遺囑當中。

由於王太太只求辛苦賺來的財產能「保本」，不致因為有一天自己先走了，一輩子辛苦賺來的錢，在一夕之間被子女「敗」光。因此，王太太在「信託約定條款」上明定，把4,000萬元的財產，各拿出2,000萬元存放到銀行定存和投資債券型基金；因為，定存和債券型基金是風險比較低、又有固定收益的投資工具。

而定期存款和債券型基金所產生的利息和配息，王太太要求分為2份，一對子女各1份，且每半年交付1次。

至於王太太名下2棟地點很好的房子，王太太安排將來留給兒子和女兒各1棟，但在「信託約定條款」中所列的用途是供子女「自住」；只有在子女碰到特殊某些狀況時，才可以處理該2棟房子。包括：

u        繼承人（受益人）要出國或移民時。

u        有換屋需求時。

u        發生其他重大事故，有急迫的資金需求而必須處理財產等情況時，才可以賣掉那2棟房子。

　　不過提醒有意做遺囑信託的人：如果你準備和王大太一樣做遺囑信託，必須注意下列事項：

u        由於你和信託業者所訂定的信託契約是長期性質，所以事先應慎選信託機構。

u        你名下的財產隨時都可能有變動，或者個人的環境會變化，所以就算你已經和信託機構約定條款內容，還是得隨時重新檢視你的財產狀況，必要時還可以修改條款。

但是，由於每個人或每個家庭情況不同，類似的信託契約幾乎是業者專門為委託人「量身訂做」的，再加上約款內容涉及層面相當廣又複雜。因此，單單在「規劃費」收費部份就相當可觀，委託人在委託前要有花錢的心理準備，最好貨比3家。同時，視個人狀況， 必要時可諮詢會計師或律師的專業意見，才能讓你的財產更有保障.

其 他 :

國內銀行承作的個人信託業務愈來愈多樣化，尤其是替客戶身後財產作規畫的遺囑信託，目前包括世華、建華、富邦及中信銀等銀行都領有這項信託業務的營業執照，銀行也成功透過遺囑信託方式，依照客戶生前預立的遺囑執行，達成照顧遺族的願望。

大戶人家，長輩過世後，子女爭奪財產新聞時有所聞，民眾若懂得遺囑信託方式，由銀行確實依照遺囑人的意願分配遺產，不但有立遺囑防止爭產的優點，並因結合信託的規劃方式，而使這筆遺產及繼承人更有保障。不過，由於目前國內的遺囑信託業務尚處於萌芽階段，雖然已有多家銀行申請開辦，但實際承作的案件並不多。部份銀行最近承作一些遺囑信託案件，委託人辦理遺囑信託的目的，是希望受託銀行可以擔任該遺產的管理人，以便在遺囑人死亡後，代為執行財產分配，以長期照顧配偶及其未成年子女。

如果擁有龐大的財產，但擔心子孫不善理財，或害怕遭到他人覬覦而被侵佔、甚至短期內就揮霍一空時，透過「遺囑信託」的方式，可以將身後財產作完善的配置、規畫，最重要的是，確實依照遺願保障家人生活。

目前各銀行開辦的遺囑信託，可以依委託人信託目的而量身訂作，並配合個人理財進行規畫，由於遺囑信託的客戶，多半是希望身後財產能妥善照顧遺族的生活，多不希望財產遭受損失。因此銀行在選擇投資標的上，以國內定存或是國內債券型基金為主，以確保財產，只要投資報酬率不比定存差，或相當於定存，一般都能接受。至於收取的費用上，由於受託銀行負責規畫、管理及監督財產的任務，銀行依規畫、管理的複雜程度收取不同的費用，但一般而言，若信託資產為1,000萬元，銀行收取的規畫費與管理費約在1%左右。

銀行遺囑信託流程

1.         客戶與受託人(受託銀行)洽談。

2.         確立信託目的、信託財產與受益人。

3.         客戶訂立遺囑及遺囑信託相關內容，並指定遺囑執行人。

4.         委託人百年之後依規定申報並完納遺產稅。

5.         執行遺囑並將財產交付予受託人。

6.         遺囑信託生效。

7.         受託人(受託銀行)依遺囑信託內容執行並照顧受益人。

不動產投資信託

• 不動產投資信託簡介及流程圖
• 不動產投資信託實例

l          公寓大廈簡介

l          公寓大廈管理條例詳解說明

l          公寓大廈相關法規

什麼是公寓大廈： 

u公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。

住戶之權利義務：

u區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

u區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 

公寓大廈管理條例- 內政部營建署 (民國92年12月31日修正)

公寓大廈用辭定義如下： 

u公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

u區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

u專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

u共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

u約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

u約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

u區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

u管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。

u管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。

u住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。

u管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務者。

u規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

公寓大廈用辭詳解： 

u區分所有權：「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第三條第二款定義。在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。

u什麼是公寓大廈之專有部分：按公寓大廈可分為兩部分，一為專有部分，另一為共用部分。依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義：「稱專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。同時本條例第四十五條及第七條另有禁止做為專有部分之規定，第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間，如第四十五條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。

u在購置公寓住戶中，專有部分所及範圍如何界定：公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，  共用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。另需特別說明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。

u公寓大廈之共用部分持分比例計算方法有無規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為公寓大廈管理條例第九條第一項之規定。另「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。

u共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定：共用部分成立的原因有二，第一是法定共用部分，公寓大廈管理條例第四十五條第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。第二是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。公寓大廈管理條例第七條所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。甚至約定專用部分有違法令使用限制之規定時，應予以禁止。另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。例如大樓管理室。

公寓大廈裝修破壞結構重罰：

公寓大廈加裝安全防盜或美觀設備都須依法辦理，或受管委會的決議規範；住戶若改建裝修也不得破壞主建物之構造，否則將遭連續、每次最高二十萬元的罰緩。此外，到處可見的大哥大基地台，也需經該樓層全體住戶及所有權人會議同意後才得裝置。

條文加入「住戶決議」精神。在公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分的防空避難設備上，凡安全防盜或美觀上的改建、裝設鐵鋁門窗，甚至放置廣告物，都必須依法規辦理。

除法令規範外，公寓大廈或社區如果自行「從嚴規定」，經向直轄市、縣市政府報備有案後，就受該規約限制；違規住戶如不聽從制止，管委會可強制恢復原狀，費用由該住戶負擔。

而為防止建築結構遭任意破壞，修正案中也增列「東星大樓條款」。九二一地震時，台北市東星大樓因一樓的第一銀行變更樑柱，引發倒塌爭議，修法後明定，住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作，未經主管機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造，否則將罰以四萬到二十萬元的罰緩，限期內如未改善，主管機關還可連續處罰。

公寓大廈共用的公共設施包括擋土牆、消防設備等部份，不管是因風災或水患造成的損害，地方政府都應視情況給予維持、修繕上的費用補助。而在公共基金部份，過去由於建商屢屢發生負債倒閉，連帶產生積欠費用的糾紛；新法則規定，建商在申請大樓使用執照時，就應提出繳交縣市政府公庫的代收證明，等管委會成立並完成報備後，直接由公庫代為撥付。

如果遇上不繳管理費的「惡客」，也有法可治！住戶積欠費用超過三個月未改善者，管委會可訴請法院強制遷離；此外，管委會可以聲請拍賣該違規住戶的所有權，管委會將擁有拍賣所得的第一求償順位，以保障其他住戶權益。

對大哥大電信業者將基地台、強波發射設備架設在公寓大廈，過去為保護電信業者，僅由管委會同意即可；新版法則嚴格規定，不但必須經過公寓大廈的所有權人會議決議通過，且須獲得該樓層全體住戶同意。

不准住戶裝鐵窗得經開會決議：

新法第8條，賦予公寓大廈自訂的規約或區分所有權人會議的決議，可以規範該公寓大廈不得加裝「鐵鋁窗」的權力。亦即，公寓大廈的住戶若不想讓「鐵鋁窗」影響住家安全或社區外觀，可以經由會議作成決議或規約，經向地方政府主管機關完成報備後，即可限制住戶加裝鐵鋁窗。

現行公寓大廈區分所有權人開會的門檻太高，往往無法開成會、作成決議，以致管理委員會形同癱瘓。新法規定，所有權人會議若因人數不足無法獲致決議，召集人得就同一議案重新召集會議，只要所有權人 1/5以上（其所有權比例合計也要超過1/5）出席，出席人數半數通過，即可作成決議。這項決議送達全部的有所權人後，各所有權人得於7日內以書面表示反對意見，若反對意見未過半，該決議視為成立。

換言之，雖然多數住戶習慣性屬於被動，但新法賦予只要1/5的所有權人開會即可先做成「假決議」，再送給所有住戶去表達意見，如果未達半數的人出來表示反對意見，即視同多數默認同意，而成了具效力的「真決議」。這對於有心透過決議規範來提升公寓大廈的住家品質的住戶而言，是一大福音。

另外很多老舊公寓缺乏管理委員會，使得住家環境品質受到影響，為此新法規定，地方政府得分期、分區、分類予以輔導成立，而且成立的門檻也予以降低。將現行的2/3的所有權人開會訂定規約，向地方政府報備才得以成立管委會的規定，降為1/2的所有權人開會，即可成立管理委員會向地方政府報備，不須先訂規約。

此外，鑑於管理委員會委員、主任及負責人可能淪為長期操縱，新法限定這些

人只能連選連任一次，任期1至2年。

有些住戶不繳管理費造成不公平的問題，新法也有所有補救。新法增定，拖欠社區管理費致使遭受法拍的房屋，其拍賣所得，欠繳的管理費其受償順序與第一順位抵押權同。今後法拍屋欠繳的管理費，管理委員會可望能夠追繳（期限五年內），這將有助維持公平繳交管理費。

架設廣告物、基地台該樓層住戶有否決權：

住戶進行裝修時不得擅自變更建物的主要結構，建物要供架設廣告物或無線電基地台時，頂樓或該樓層的所有權人具有否決權，對於住戶的安全和保障是一大福音。

修法增訂，住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物的主要構造。

住戶違反這項規定時，新法規定，管理負責人或管理委員會「應」予制止或按規約處理，經制止不遵從者，得報請主管機關處理，主管機關可處四萬以上廿萬元以下罰款，限期不改善者，得連續處罰。

而且這項違規若是供營業使用，且因而致人於死者，其住戶處1年以上7年以下有期徒刑，得併科罰金100萬元以上500萬元以下；致重傷者，處6個月以上5年以下有期徒刑，得併科50萬元以上250萬元以下罰金。

此外，電信法第33條雖然規定，電信業者在公寓大廈設置無線電台，應取得公寓大廈管理委員會之同意，其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。但是新修正的公寓大廈管理條例在第卅三條增訂該樓層所有權人的少數「否決條款」，使得電信業者要架設基地台將更形困難，而公寓大廈的住戶則更有保障。

新法增訂，公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。換言之，即使區分所有權人會議同意，未經這些樓層者或頂樓者的同意，區分所有權人會議的決議，還是沒有效力的。

樓上漏水拒不修理，怎麼辦：

某甲居住於某大樓1樓，而2樓之住戶乙、丙多年來疏於管理維護其房屋之浴廁管線與防水措施，致不斷漏水，不僅造成某甲房屋受損，更讓其及家人每日飽受房屋漏水及發霉之苦，其及家人身體健康逐日遭受溼氣之侵害，而屋內更因擺放吸水抹布、集水器皿而毫無生活品質可言。雖經某甲多次請求，乙、丙均拒不改善。 

u某甲能否向法院訴請乙、丙連帶賠償其因修繕房屋天花板及牆壁、設置臨時集水設施等所支出之修繕費用？

u        為徹底解決漏水問題，某甲能否訴請乙、丙負責修繕二樓房屋之浴室地板及排水管，並容許某甲於修繕施工期間進入該房屋以了解施工進度？

u        某甲能否訴請乙、丙賠償因漏水所造成之精神損害？

緣時下一般人大多居住於公寓或大樓，且往往忽略住家排水管線之維護，是而因漏水引發鄰居間之紛爭，甚至對簿公堂者，實迭有所聞。準此，在鄰居拒不修繕漏水管線且不賠償損害時，究應如何保障自身權益，實有詳加探究之必要。茲析陳如後：

一、某甲能否請求賠償修繕費用？

按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。又數人不法侵害他人之權利者，連帶負賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。民法第184條、設置臨時集水設施等修繕費用之事實，既係由乙、丙對二樓房屋因過失疏於維修、保養，致漏水滲入某甲居住之房屋，使某甲受有損害。是依前揭條文規定，自應由乙、丙負連帶賠償責任。

二、某甲能否訴請乙、丙負責修繕二樓房屋之浴室地板及排水管，並容許某甲於修繕施工期間進入該房屋以了解施工進度？

按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」民法第213條定有明文。

查某甲居住之一樓房屋，雖經裝設集水盤以防止漏水四處橫流，並修補一樓牆壁與一樓天花板油漆壞損處，且現仍未修繕完畢。是依前開規定，某甲自亦得另行請求乙、丙負責修繕二樓房屋之浴室地板及排水管，及容許某甲於修繕施工期間進入該屋內以了解施工進度，以徹底改善某甲居住房屋之漏水情形。

三、某甲能否訴請乙、丙賠償因漏水所造成之精神損害？

按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之。」民法第195條第亦定有明文。

又「於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條規定，請求賠償相當之金額。」此有最高法院92年度台上字第164號判例可資參照。準此，參酌前開判例要旨，居住安寧屬於人格法益之一種，則與其相似之居住環境之乾爽舒適，自稱應認為同屬人格法益之一種。

查因乙、丙疏於管理其居住房屋，經某甲多次請求亦未改善，致某甲及家人每日飽受房屋漏水及發霉之苦。某甲及家人身體健康逐日受濕氣之侵害，而一樓屋內更因擺放吸水抹布、集水器皿，某甲之生活更無生活品質可言。多年來某甲一家人生活在漏水房屋內，實已超出一般社會生活所能容忍之程度，某甲一家人精神受極大痛苦，堪以認定。是某甲自得依前開民法規定及最高法院判例要旨，請求乙、丙應連帶賠償非財產上之損害。（台灣台北地方法院93年度訴字第3173號裁判參照）。

由上可知，住戶對自家房屋之管線平時即應善加維護，若發現有滲漏時，應即刻加以修繕，以免侵害鄰居之權益，而衍生訟累。

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公寓大廈管理條例詳細說明  :

修正之公寓大廈管理條例在92年12月31日公布，並自93年1月2日施行。這是該條例自84年6月制定以來，屬於最大幅度的一次修正，本次修正內容不僅影響上游建築案規劃頗鉅，也與嗣後使用管理關涉甚甚。茲以「產權面」、「起造面」、「會議面」、「規約面」、「管理面」、「使用面」等六面向，說明其修正重點。

一、產權面

（一） 確立「公寓大廈」一定要有兩戶（「專有部分」）以上：公寓大廈管理條例原條文係將專有部分定義為：「專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」，惟公寓大廈之全部若均屬專有部分，並無共用部分，則其自無共同管理共用部分與成立共同關係之必要，成立區分所有權並無意義。本次修正特將「全部或」乙語刪除，而為「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」亦即所謂「公寓大廈」一定要包含兩個以上的「專有部分」方得致之。此牽涉到起造人要不要提撥公共基金、公寓大廈管理維護公司服務對象、產權登記、管理組織成立等課題。

（二） 確立外賣的停車位所有權人，也取得「住戶」的資格：以往公寓大廈外賣停車位的承買人是否屬於公寓大廈管理的「住戶」，在實務上迭有爭議。依筆者愚見，取得停車空間建築物所有權者當然是區分所有權人，自然取得法律定義下「住戶」之身份，進而享有權利、負擔義務。惟觀念上的「住戶」卻認為是「人住在這戶」，而停車位卻是「車擺在這裡」，造成管理委員會（按：未成立管理委員會者尚有「管理負責人」，為說明方便，以下皆用「管理委員會」用語）與外賣停車位承買人間的爭議。故本次修正業將「住戶」定義為：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」增訂住戶包括業經取得停車空間建築物所有權者，以解決上述爭議。

（三） 以登記態樣來判讀權利主從─已登記為專有部分者，即不屬共用部分：以防空避難設備為例，到底因係「防空避難設備」而為「共用部分」（此指其性質），所以登記為「共用部分」（此指登記態樣），即使依內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋前，即若登記為「專有部分」仍屬「共用部分」；抑或因登記為「共用部分」所以方屬公寓大廈管理條例之「共用部分」，而登記為「專有部分」即非公寓大廈之「共用部分」？此「建管↓地政」或「地政↓建管」之上下游順序爭議，在實務上亦曾與聞。

此次修正條文第八條中：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備……」特將「防空避難設備」前冠以「不屬專有部分」乙語，反面推之，「防空避難設備」如已登記為專有部分者，即不屬共用部分，在使用上除專有部分之一般限制外，就不用受到區分所有權人會議或規約對共用部分之制約，可供思考前述問題之參考。惟防空避難設備縱然登記為專有部分，在使用上仍受條例第十六條第二項「住戶不得於……防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。但防空避難設備，得為原核准範圍之使用……」之限制。

二、起造面

（一） 起造人擁有專用權之規劃權利，但需先奠立基礎：起造人（一般為建築開發業）是公寓大廈的生產者，在興建伊始，即須為日後使用管理未雨綢繆。原條文僅責成起造人於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說即足，惟修正後條文第五十六條第一項：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同（第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說）」，亦即增列「約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說」，此意義有二：

1.確立起造人就「約定專用部分」與「約定共用部分」擁有規劃權。

2.與條例第條第款：「依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」接軌，確保專用權之安定性─此為重要規定，應予注意！

（二）規約草約定位為「視為規約」：在條例尚未修正前，起造人要等到區分所有權人會議召開後，才能真正有「住戶規約」。依實務上之執行而言，第一次區分所有權人會議之召開，常有人數不足無法召開或人數及區分所有權比例未符合原條文規定，致未完成訂定規約之程序，此情形依原條文第五十六條第二項：「前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約」規定，於第一次區分所有權人會議召開後，如未能制定規約，即使有規約草約也無以依循，爰將第二項修正為：「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約」，使規約草約的定位更加明確。惟實務上，多見起造人檢附內政部之「規約範本」送照，此是否即「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附……規約草約」所稱之「規約草約」，實有疑義。而起造人另外與承買人簽訂之「規約草約」與送照所附之「規約草約」（有時逕拿內政部「規約範本」）不符者，該「規約草約」有無「視為規約」之效力，均屬實務爭議問題。

（三）應設置管理維護使用空間：為維護住宅社區安全管理，修正條文特規定共用部分應有設置管理維護使用之空間，爰增訂條例第條第項：「第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說」，明定共用部分之圖說應包括上開空間之位置圖說，根據建築技術規則建築設計施工編第162條規定該依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間，得不計入總樓地板面積（但仍受基地容積百分之十限制）。對以往已設置之管理維護空間（按：此多原為違章建築）並增列第四項：「本條例中華民國92年12月9日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之」，使條例修正施行前領得使用執照之公寓大廈亦得設置管理維護空間（亦即俗稱之「就地合法」），並授權直轄市、縣（市）主管機關訂定辦法，以為規範。

（四） 建立公部門會同檢測移交機制：在修正條文中，增訂第57 條：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」就此新增規定，應注意下列事項：

1.確立起造人就「共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說」之點交窗口，是「管理委員會」而非各「區分所有權人」，此亦與內政部所頒「預售屋買賣契約書範本」第條符合若節。

2.惟有關水電、機械設施、消防設施及各類管線之功能，多了一道「政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場檢測」的手續，起造人要注意交屋的時程控管與原契約內容與交付內容。

（五）明定非經載明於規約否則不生效力事項：區分所有權人會議固然是公寓大廈最高意思機關，惟有若干事項如未白紙黑字載明於規約之中，將有無效之虞。條例新修正條文第23條第2項移列施行細則第二條，特規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：

一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

三、禁止住戶飼養動物之特別約定。

四、違反義務之處理方式。

五、財務運作之監督規定。

六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序」。以往實務預售屋買賣契約常見之「分管協議書」或「選屋確認協議書」等，因非區分所有權人會議之決議所訂之「規約」，起造人若又未植入在規約草約之中（按：規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約），類如「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」、「區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定」等事項，將欠缺生效要件。

（六）建立「一國兩制」機制：許多較大型開發案，因戶數眾多，要召開區分所有權人會議勢必面臨許多困難，而且住、商混合，管理性質不一，條例第條特增訂：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項（按：包括「共用部分、約定共用部分範圍之劃分。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。」、「公共基金之分配。」、「會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。」、「全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。」）後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。自條文文義言，此「一國」（原則上屬同一基地之建築開發案）「兩制」（兩套區分所有權人會議與管理委員會）的要件為：

1.非封閉式之公寓大廈集居社區。

2.地面層為各自獨立之數幢建築物。

3.區內屬「住宅」與「辦公、商場」混合使用。

4.辦公、商場之出入口各自獨立。

5.各該幢內之辦公、商場部分，得就「該幢」或「結合他幢」內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意（指辦公、商場部分），及全體區分所有權人會議決議（指「住宅」與「辦公、商場」）或規約明定有關事項。

6.向直轄市、縣（市）主管機關報備。

（七）以「公庫代收」防止起造人日後拒絕移交公共基金，並建立同時點交機制：起造人須按工程造價一定比例提列公共基金，修正前該筆公共基金是以起造人名義在銀行設立專戶，為防止起造人日後拒絕移交公共基金，修正條文第條第項規定：「依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付」，亦即改為繳交各地方主管機關公庫代收。另者，修正條文中所稱「報備」，究指「完成點交」之報備，抑或「完成管理組織」之報備，似有疑義，惟揆諸行政院院版立法說明：「︰︰︰並為督促公寓大廈儘快成立管理組織完成報備，亦修正改為完成報備後由公庫代為撥付」似指「完成管理組織」之報備；但又似指「完成點交」之報備，此係因「完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後」乙語係立法院討論時所加，非行政院院版原文所致。

修正之公寓大廈管理條例在九十二年十二月三十一日公布，並自九十三年一月二日施行。這是該條例自八十四年六月制定以來，屬於最大幅度的一次修正，本次修正內容不僅影響上游建築案規劃頗鉅，也與嗣後使用管理關聯甚大。

三、會議面

（一）訂明擔任區分所有權人會議召集人之法定順序：實務上，區分所有權人會議如未經召集人召集，所為決議當然無效（按：此也無待法院撤銷），所以召集人雖有責無權（召集人未履行召集義務將被處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰），但是沒有召集人開頭，區分所有權人會議也無從進行。修正前區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人，但與民間習慣上多由管理委員會主任委員擔任召集人的實況有別。故修正條文第25條第3項：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止」。須注意者：

1.既然是區分所有權人會議，召集人原則上當然要具有區分所有權人的身份，修正後的條文更加確定這種觀點，並建立「法定順序」制。

2.修正前條文有一矛盾處，即起造人負有召集第一次區分所有權人會議的義務，然起造人不一定是區分所有權人，故此次修法亦將此矛盾情形消除，使起造人成為可以沒有區分所有權人身份的召集人。

（二）若干事項須先履行法定前置要件：按理說區分所有權人會議要討論事項，核屬區分所有權人內部自治事項，惟新修正條文第33條特規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限」，亦即採「「法定同意權」之前置↓區分所有權人會議決議」模式，以確保相關當事人權益。於此可注意：

1.若干區分所有權人會議決議要先來履行法定前置作業，否則有「不生效力」之法律效果。

2.「設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為」的設置門檻大幅提高，於簽訂相關契約時須注意此法律要件。

3.預售階段所定之「約定專用權」日後常常容易會被區分所有權人會議推翻，造成類如一樓法定空地與屋頂平臺的專用權受到很大的干擾。修正後其安定性業已提高。

（三）建立出席與表決門檻新制：原條文將出席與表決分為普通決議與特別決議，惟在實務適用上造成相當困擾（一般民眾難分何者需普通決議或特別決議）。修正條文第31條爰規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」亦即採以「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」為原則，而「規約」可以「另有規定」之新制。故起造人於規約草約階段，就應為此未雨綢繆，以避免日後執行之困擾。除此，修正條文另謂：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立」，並責成「第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」使會議之召開與決議可能性提高。

（四）委託出席新限制：依現行規定書面委託之受託人可以「集萬千寵愛於一身」受理多數甚或全體區分所有權人之委託（惟理論上仍要三人以上才能召開會議），使「收取委託書，決定重要事項」變得可行。此次修正條文第條規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算」惟此似乃限制委託人「出席人數與表決權」，並未解決受託人「收取委託書，決定重要事項」問題，區分所有權人仍應須自我重視權益，勿輕率賦予委託。

四、規約面

（一）「規約草約」取得「視為規約」地位：修正條文56條第2項：「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約」使區分所有權人會議未能召開或未能決議訂定規約者，仍有管理依據可循。

（二）明定非經載明於規約否則不生效力事項：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、「糾紛之協調程序」其中「專用權」與「出席與表決特別門檻」業見前述，惟「各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定」乙項，可能事涉約定專用使用償金問題應予注意。

五、管理面：

（一）只有區分所有權人才能選任管理委員：修正條文第條第款：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」以前的管理委員會委員是由「住戶」互選出來（房客、家屬都算是住戶），修法以後，須由區分所有權人選出者，方可擔任管委會的委員。

（二）第一次管理委員會成立新制：

1.無需先行訂定規約即可成立管理委員會，並降低人數及比例：修法前管理委員會的成立模式是：「使用執照↓建物所有權第一次登記↓區分所有權人會議↓訂定規約↓成立管理委員會」，造成管理委員會一定要接在規約訂定之後，使得管理委員會常有難產情形。此次修法除「不一定要有區分所有權人會議決議才能有規約」的突破外，另外也使「不一定要有規約才能有管理委員會」，此見諸修正條文第28條第1、2項：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。」使管理委員會之成立，不需先訂定規約，而使成立可能性提高，此亦屬起造人之責任。

2.起造人負責管理維護之前置作業：修正條文除「不一定要有區分所有權人會議決議才能有規約」、「不一定要有規約才能有管理委員會」外，亦使「不一定要有區分所有權人會議決議才能有管理者」，此見諸修正條文第28條第3項：「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」以解決無人負責管理維護工作之情形。

（三）增列管理委員會的權限：

1.「共用部分」使用同意權：修正條文第6條第1項第4款規定住戶應遵守事項包括：「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之」明確賦予管理委員會擁有「共用部分」使用同意權，惟此僅限於住戶「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時」而與「約定專用權」須載明於住戶規約者不一樣。

2.部分公權力下放：住戶違規做鐵鋁窗、設置廣告物、搭建違章建築等行為，修法前是「主管機關處以罰鍰，主管機關回復原狀」，惟修正條文第8條第2項規定：「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」亦即改為「主管機關處以罰鍰，管理委員會回復原狀」，將「回復原狀」公權賦予管理委員會，惟此賦予是否適當，容有再議之處。

3.點交與公安申報之職務：修正條文第36條增訂管理委員會之職務包括：「管理委員會之職務如下……十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行」，使「窗口」明確化。

（四）對管理委員會規範新制：

1.不一定要先有規約，就可以有管理委員會：依修正條文第29條第2項謂：「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」由此可以看出：

（1）「主任委員、管理委員」之控管可以在區分所有權人會議決議或規約中限制（例如限定主任委員、副主任委員及財務委員須由區分所有權人擔任）。

（2）管理委員會之規範不一定要透過規約，區分所有權人會議亦可進行，以避免規約尚未訂定前無法運行之窘境。

2.建立代理機制：此見諸修正條文第29條第2項：「主任委員、管理委員之……代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」

3.防止把持操縱：此見諸修正條文第29條第3、4項：「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」

4.非區分所有權人之住戶無選舉與推選權利：

（1）此見諸修正條文第3條第9款：「九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

（2）另者，修正條文第29條第5項規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人」按管委會的委員係由區分所有權人選任住戶若干人擔任，所以住戶還是可以擔任管委會的委員。至若住戶包括：「公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」，例如另於他棟大樓購買外賣之車位，亦屬該公寓大廈之住戶，自有擔任管委會委員的機會。惟須注意者，區分所有權人會議決議或規約若有限制非區分所有權人之住戶不得擔任管理委員、主任委員或管理負責人者，仍須受其制約。

（3）實務上只要符合區分所有權人會議出席與同意的規定，縱使通知或公告載明之開會內容與會議當日討論議題不同，仍生效力。惟修法後訂有一例外，此見諸修正條文第條第項：「管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出」此乃因管理委員之選任核屬公寓大廈管理之重要事項。

（4）以「管理服務人之委任、僱傭」為例，此乃管理委員會之法定職務，惟若區分所有權人會議決議另外委任、僱傭他管理服務人時，究以何為準？就此觀諸修正條文第條：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」仍應以區分所有權人會議決議優於管理委員會會議之決定，可知公寓大廈管理條例第36條所予法定職務仍須制約於「本條例、規約或區分所有權人會議決議」之下。

（五）提高管理費用受償順序：

1.修正條文就「積欠本條例應分擔之費用」賦予優先債權之地位。依修正條文第22條第3項：「前項拍賣所得（指：前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。），除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」就此筆者認為：

   (1）排擠金融機構抵押債權，恐影響公寓大廈擔保貸款額度。

（2）惟條例係限於「管理負責人或管理委員會聲請法院拍賣」之情形，如由金融機構聲請者，應無前揭規定適用。甚者，此尚需套在第22條第1項「強制遷離」前提下，如非因「強制遷離」開端，「管理負責人或管理委員會」也不能隨意聲請，所以實務上可能適用者幾希！修正條文原為確保管理費用得能受償，惟條文內容顯難執行，但將影響金融機構由而減少貸款額度之虞，真可謂何苦來哉！

2.修正條文第35條謂：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」則金融機構依前述似可請求閱覽或影印前揭文件。

（六）舊公寓之輔導

1.確立成立管理委員會為應行規定：修正條文第55條第1項規定；「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣市主管機關報備」，惟未見罰則。

2.規約範本視為規約：修正條文第55條第2項規定：「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」，使「規約草約」外，又一「視為規約」之「規約範本」。

3.輔導成立：修正條文第55條第3項規定：「對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣市主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣市主管機關報備」責成地方主管機關輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會。

六、使用面

（一）對設置廣告物、鐵鋁窗等行為採「依法原則可以」但「規約或決議可做限制」模式：修正條文第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣市主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」，此與修正前最大不同，是從「區分所有權人會議決議」之正面同意，改為有無「規約另有規定或區分所有權人會議已有決議」之負面限制。舉例言，如果要設置廣告物、鐵鋁窗等行為時，需先檢視：

4.有無符合法令規定？

5.規約或區分所有權人會議有無限制？

（二）「開放空間」、「退縮空地」、「防空避難設備」有條件可以供營業使用：修正條文第16條第2項規定「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣市政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用」。所以一樓的餐廳想要在開放空間及退縮空地設置露天的咖啡座，就要符合上面的規定，惟似仍應取得「約定專用權」方可。

（三）繼受人應注意事項：

1.修正條文第24條第1項前段規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件」，此屬繼受人義務，惟未見罰則。考其義似擬與後段「並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」接軌。

2.修正條文第24條第1項後段規定：「並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」將原「繼受」用語改為「遵守」，或可澄明類如法拍屋拍定人應否繼受前手積欠管理費用之爭議。

（四）就管理服務人之管理，明確規定授權依據，以符行政程序法之規範：例如修正條文第條：「公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。」、第42條「公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務」等規定，使管理服務人之管理，有明確授權依據。

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主管機關及作業

中央／各縣市公寓大廈主管機關(崔媽媽基金會)

公寓大廈規約範本(內政部版)

公寓大廈管理組織申請報備處理原則(內政部)

相關法規查詢

公寓大廈管理條例

公寓大廈管理條例施行細則

公寓大廈管理服務人管理辦法

公寓大廈管理組織申請報備處理原則

公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法

 保全業法

 保全業法施行細則

 公寓大廈申報處理原則

 公平交易法

 公平交易法施行細則

 消費者保護法

 消費者保護法施行細則

 公共意外責任保險投保及火災保險費辦法

 民法相關條文

都市更新條例施行細則  | 都更

本細則依都市更新條例 (以下簡稱本條例) 第六十一條規定訂定之。

本條例第八條所定公告，於直轄市、縣（市）主管機關審議通過後三十日
內為之，並將公告地點及日期刊登當地政府公報或新聞紙三日。公告期間
不得少於三十日。

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更，由中央主管機關依本條例
第七條第二項規定逕為辦理時，其未涉及都市計畫之擬定或變更並經審議
通過者，交當地直轄市、縣（市）主管機關於三十日內依前條規定公告實
施之。
當地直轄市、縣（市）主管機關未依前項規定之期限公告實施者，中央主
管機關得代為公告實施之。

各級主管機關依本條例第九條規定委託都市更新事業機構或同意其他機關
 (構) 為實施者時，應規定期限令其擬具都市更新事業計畫報核。
前項實施者逾期且經催告仍未報核者，各該主管機關得另行辦理委託或同
意其他機關 (構) 為實施者。

更新單元之劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再
發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地
權利整合之易行性等因素。

各級主管機關依本條例第九條所定經公開評選程序委託都市更新事業機構
為實施者，其委託作業，得委任所屬機關、委託其他機關或公營事業機構
辦理。
前項委託作業，包括公開評選、議約、簽約、履約執行及其他有關事項。
第一項公開評選程序，得準用促進民間參與公共建設法有關申請及審核程
序之規定。

依本條例第十條第一項、第十九條第二項及第三項規定舉辦公聽會時，應
邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加，並通知更新單元內土地、
合法建築物所有權人及其他權利關係人參加。
前項公聽會之日期及地點，於十日前刊登當地政府公報或新聞紙三日，並
張貼於當地村 (里) 辦公處之公告牌。

公聽會程序之進行，應公開以言詞為之。

本條例第十條第一項所定事業概要，應參照本條例第二十一條所列事項摘
要表明之。

直轄市、縣（市）主管機關受理土地及合法建築物所有權人依本條例第十
條或第十一條規定申請核准實施都市更新事業之案件，應自受理收件日起
六十日內完成審核。但情形特殊者，得延長審核期限一次，最長不得逾六
十日。
前項申請案件經審查不合規定者，直轄市、縣（市）主管機關應敘明理由
駁回其申請；其得補正者，應詳為列舉事由，通知申請人限期補正，屆期
未補正或經通知補正仍不符規定者，駁回其申請。
第一項審核期限，應扣除申請人依前項補正通知辦理補正之時間。
申請人對於審核結果有異議者，得於接獲通知之翌日起三十日內提請覆議
，以一次為限，逾期不予受理。

各級主管機關受理實施者依本條例第十九條或第二十九條規定，申請核定
都市更新事業計畫或權利變換計畫之案件，應自受理收件日起六個月內完
成審核。但情形特殊者，得延長審核期限一次，最長不得逾六個月。
前項申請案件經審查不合規定者，各該主管機關應敘明理由駁回其申請；
其得補正者，應詳為列舉事由，通知申請人限期補正，屆期未補正或經通
知補正仍不符規定者，駁回其申請。
第一項審核期限，應扣除實施者依前項補正通知辦理補正及依各級主管機
關審議結果修正計畫之時間。
實施者對於審核結果有異議者，得於接獲通知之翌日起三十日內提請覆議
，以一次為限，逾期不予受理。

各級主管機關審議都市更新事業計畫、權利變換計畫或審議核復有關異議
時，認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，於徵得實施者
同意後，由其負擔技術性諮商之相關費用。

依本條例第十九條第三項辦理三十日公開展覽時，各級主管機關應將公開
展覽日期及地點，刊登當地政府公報或新聞紙三日，並張貼於當地村（里
）辦公處之公告牌。
人民或團體於前項公開展覽期間內提出書面意見者，以意見書送達或郵戳
日期為準。

本條例第二十條所定都市更新事業計畫之擬定或變更，僅涉及主要計畫局
部性之修正不違背其原規劃意旨者，應符合下列情形：
一、除八公尺以下計畫道路外，其他各項公共設施用地之總面積不減少者
    。
二、各種土地使用分區之面積不增加，且不影響其原有機能者。

本條例第二十條所稱據以推動更新工作，指依都市更新事業計畫辦理都市
計畫樁測定、地籍分割測量、土地使用分區證明及建築執照核發及其他相
關工作；所稱相關都市計畫再配合辦理擬定或變更，指都市計畫應依據已
核定發布實施之都市更新事業計畫辦理擬定或變更。

本條例第二十一條第五款及第七款至第九款所定圖說，其比例尺不得小於
五百分之一。

本條例第二十一條第十七款所稱相關單位配合辦理事項，指相關單位依本
條例第五十三條規定配合負擔都市更新地區內之公共設施興修費用、配合
興修更新地區範圍外必要之關聯性公共設施及其他事項。

土地及合法建築物所有權人或實施者，依本條例第十條第二項或第二十二
條第一項規定取得之同意，應檢附下列證明文件：
一、土地及合法建築物之權利證明文件：
（一）地籍圖謄本或其電子謄本。
（二）土地登記謄本或其電子謄本。
（三）建物登記謄本或其電子謄本，或合法建物證明。
二、私有土地及合法建築物所有權人出具之同意書。
前項第一款謄本及電子謄本，以於都市更新事業概要或都市更新事業計畫
報核之日所核發者為限。
第一項第一款第三目之合法建物證明，其因災害受損拆除之合法建築物，
或更新單元內之合法建築物，經直轄市、縣（市）主管機關同意先行拆除
者，直轄市、縣（市）主管機關得核發證明文件證明之。

本條例第二十四條第一項、第三十三條第一項及第三十六條第一項所定公
告，應將公告地點刊登當地政府公報或新聞紙三日，並張貼於直轄市、縣
 (市) 政府、鄉 (鎮、市、區) 公所及當地村 (里) 辦公處之公告牌。

本條例第二十四條第三項命令拆除、停止使用或恢復原狀、第二十六條第
一項繳納費用、第三十一條第四項領取補償現金及差額價金、第五項繳納
差額價金及第三十三條第三項命令拆除、停止使用或恢復原狀之期限，均
以三十日為限。

本條例第二十六條第一項所定限期催告、通知建築物所有權人或管理人依
限繳納及移送法院強制執行之規定，均由直轄市、縣 (市) 主管機關辦理
；所定限期催告辦理之期限，以三個月為限。

以信託方式實施之都市更新事業，其計畫範圍內之公有土地及建築物所有
權為國有者，應以中華民國為信託之委託人及受益人；為直轄市有、縣 (
市) 有或鄉 (鎮、市) 有者，應以各該地方自治團體為信託之委託人及受
益人。

公有土地及建築物以信託方式辦理更新時，各該管理機關應與信託機構簽
訂信託契約。
前項信託契約應載明下列事項：
一、委託人、受託人及受益人之名稱及住所。
二、信託財產之種類、名稱、數量及權利範圍。
三、信託目的。
四、信託關係存續期間。
五、信託證明文件。
六、信託財產之移轉及登記。
七、信託財產之經營管理及運用方法。
八、信託機構財源籌措方式。
九、各項費用之支付方式。
一○、信託收益之收取方式。
一一、信託報酬之支付方式。
一二、信託機構之責任。
一三、信託事務之查核方式。
一四、修繕準備及償還債務準備之提撥。
一五、信託契約變更、解除及終止事由。
一六、信託關係消滅後信託財產之交付及債務之清償。
一七、其他事項。

本條例第四十六條第一款所稱更新期間，指都市更新事業計畫發布實施後
，都市更新事業實際施工期間；所定土地無法使用，以重建或整建方式實
施更新者為限。
前項更新期間及土地無法使用，由實施者申請直轄市、縣 (市) 主管機關
認定後，轉送主管稅捐稽徵機關依法辦理地價稅之減免。
本條例第四十六條第一款但書所定未依計畫進度完成更新且可歸責於土地
所有權人之情形，由直轄市、縣 (市) 主管機關認定後，送請主管稅捐稽
徵機關依法課徵地價稅。

本條例第四十六條第二款所定更新後地價稅之減徵，指直轄市、縣 (市)
主管機關依前條第二項認定之更新期間截止日之次年起，二年內地價稅之
減徵；所定更新後房屋稅之減徵，指直轄市、縣 (市) 主管機關依前條第
二項認定之更新期間截止日之次月起，二年內房屋稅之減徵。

更新地區內之土地及建築物，依本條例第四十六條規定減免稅捐時，應由
實施者列冊，檢同有關證明文件，向主管稅捐稽徵機關申請辦理；減免原
因消滅時，亦同。

本條例第五十一條第三項所定都市更新投資信託公司之人員，指辦理都市
更新投資信託受益憑證之募集及發行，或對於都市更新投資信託基金之運
用提供研究、分析、建議，或執行買賣決策及內部稽核之相關業務人員。

本條例第五十二條第一項所定不動產投資開發專業公司，係指經營下列業
務之一之公司：
一、都市更新業務。
二、住宅及大樓開發租售業務。
三、工業廠房開發租售業務。
四、特定專用區開發業務。
五、投資興建公共建設業務。
六、新市鎮或新社區開發業務。
七、區段徵收及市地重劃代辦業務。

本條例第五十五條所定之定期檢查，至少每六個月應實施一次，直轄市、
縣 (市) 主管機關得要求實施者提供有關都市更新事業計畫執行情形之詳
細報告資料。

直轄市、縣 (市) 主管機關依本條例第五十六條第一項規定限期令實施者
改善時，應以書面載明下列事項通知實施者：
一、缺失之具體事實。
二、改善缺失之期限。
三、改善後應達到之標準。
四、逾期不改善之處理。
直轄市、縣 (市) 主管機關應審酌所發生缺失對都市更新事業之影響程度
及實施者之改善能力，訂定適當之改善期限。

實施者經直轄市、縣 (市) 主管機關依本條例第五十六條第一項規定限期
改善後，屆期未改善或改善無效者，直轄市、縣 (市) 主管機關應依同條
項規定勒令實施者停止營運、限期清理，並以書面載明下列事項通知實施
者：
一、勒令停止營運之理由。
二、停止營運之日期。
三、限期清理完成之期限。
直轄市、縣 (市) 主管機關應審酌都市更新事業之繁雜程度及實施者之清
理能力，訂定適當之清理完成期限。

直轄市、縣 (市) 主管機關依本條例第五十六條第一項規定派員監管或代
管時，得指派適當機關 (構) 或人員為監管人或代管人，執行監管或代管
任務。
監管人或代管人為執行前項任務，得遴選人員、報請直轄市、縣 (市) 主
管機關派員或調派其他機關 (構) 人員，組成監管小組或代管小組。

實施者受直轄市、縣 (市) 主管機關之監管或代管處分後，對監管人或代
管人執行職務所為之處置，應密切配合，對於監管人或代管人所為之有關
詢問，有據實答覆之義務。

監管人之任務如下：
一、監督及輔導實施者恢復依原核定之章程、事業計畫或權利變換計畫繼
    續實施都市更新事業。
二、監督及輔導實施者改善業務，並協助恢復正常營運。
三、監督及輔導事業及財務嚴重缺失之改善。
四、監督實施者相關資產、權狀、憑證、合約及權利證書之控管。
五、監督及輔導都市更新事業之清理。
六、其他有關監管事項。

代管人之任務如下：
一、代為恢復依原核定之章程、事業計畫或權利變換計畫繼續實施都市更
    新事業。
二、代為改善業務，並恢復正常營運。
三、代為改善事業及財務之嚴重缺失。
四、代為控管實施者相關資產、權狀、憑證、合約及權利證書。
五、代為執行都市更新事業之清理。
六、其他有關代管事項。

監管人或代管人得委聘具有專門學識經驗之人員協助處理有關事項。

因執行監管或代管任務所發生之費用，由實施者負擔。

受監管或代管之實施者符合下列情形之一，監管人或代管人得報請直轄市
、縣 (市) 主管機關終止監管或代管：
一、已恢復依照原經核定之章程、事業計畫或權利變換計畫繼續實施都市
    更新事業者。
二、已具體改善業務，並恢復正常營運者。
三、已具體改善事業及財務之嚴重缺失，並能維持健全營運者。

直轄市、縣 (市) 主管機關依本條例第五十六條第二項規定撤銷實施者之
更新核准時，應以書面載明下列事項通知實施者及主管稅捐稽徵機關：
一、不遵從直轄市、縣 (市) 主管機關限期改善或停止營運、限期清理命
    令之具體事實。
二、撤銷更新核准之日期。

本條例第五十七條所定竣工書圖，包括下列資料：
一、重建區段內建築物竣工平面、立面書圖及照片。
二、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之竣工平面、
    立面書圖及照片。
三、公共設施興修或改善之竣工書圖及照片。

本條例第五十七條所定更新成果報告，包括下列資料：
一、更新前後公共設施興修或改善成果差異分析報告。
二、更新前後建築物重建、整建或維護成果差異分析報告。
三、原住戶拆遷安置成果報告。
四、權利變換有關分配結果清冊。
五、財務結算成果報告。
六、後續管理維護之計畫。

本細則自發布日施行。

都市更新權利變換實施辦法 | 權利變換

1.中華民國八十八年三月三十一日內政部（88）台內營字第 8872653  號
  令訂定發布全文 28 條
2.中華民國九十一年八月一日內政部台內營字第 0910085352 號令修正發
  布第 8  條條文；並增訂第 7-1、7-2 條條文
3.中華民國九十五年三月三日內政部台內營字第 0950800506 號令修正發
  布第 6、7-2 條條文
4.中華民國九十六年十二月十八日內政部台內營字第 0960807728 號令修
  正發布第 7-2、8 條條文；並增訂第 7-3  條條文                  
5.中華民國九十七年八月二十五日內政部台內營字第 0970806393 號令修
  正發布第 3、4、7-1、11、13、17、23、24、26  條條文

本辦法依都市更新條例 (以下簡稱本條例) 第二十九條第三項規定訂定之
。

本辦法所稱權利變換關係人，係指依本條例第三十九條規定辦理權利變換
之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人。

權利變換計畫應表明之事項如下：
一、實施者姓名及住所或居所；其為法人或其他機關（構）者，其名稱及
    事務所或營業所所在地。
二、實施權利變換地區之範圍及其總面積。
三、權利變換範圍內原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公
    有道路、溝渠、河川等公有土地之面積。
四、更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人、他項權利人、耕地三
    七五租約承租人、限制登記權利人、占有他人土地之舊違章建築戶名
    冊。
五、土地、建築物及權利金分配清冊。
六、第十三條第一項第三款至第五款所定費用。
七、依本條例第三十條第一項各土地所有權人折價抵付共同負擔之土地及
    建築物或現金。
八、各項公共設施之設計施工基準及其權屬。
九、工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期。
十、不願或不能參與權利變換分配之土地所有權人名冊。
十一、依本條例第三十六條第二項土地改良物因拆除或遷移應補償之價值
      或建築物之殘餘價值。
十二、公開抽籤作業方式。
十三、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖。其比例尺不得小於
      五百分之一。
十四、更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖。
十五、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表。
十六、地籍整理計畫。
十七、本條例第四十一條之舊違章建築戶處理方案。
十八、其他經各級主管機關規定應表明之事項。
前項第五款之土地、建築物及權利金分配清冊應包括下列事項：
一、更新前各宗土地之標示。
二、依第六條及第七條估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有權之
    權利價值及地上權、永佃權及耕地三七五租約價值。
三、依第六條估定之更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其
    他土地之價值。
四、更新後得分配土地及建築物之土地所有權人及權利變換關係人名冊。
五、土地所有權人或權利變換關係人應分配土地及建築物標示及無法分配
    者應補償之金額。
六、土地所有權人、權利變換關係人與實施者達成分配權利金之約定事項
    。

實施者依本條例第二十九條第一項規定報請核定時，應檢附權利變換計畫
及下列文件：
一、經各級主管機關委託、同意或核准為實施者之證明文件。
二、經各級主管機關核定都市更新事業計畫之證明文件。但與都市更新事
    業計畫一併辦理者免附。
三、權利變換公聽會紀錄及處理情形。
四、其他經各級主管機關規定應檢附之相關文件。

實施者為擬定權利變換計畫，應就土地所有權人及權利變換關係人之下列
事項進行調查：
一、參與分配更新後土地及建築物之意願。
二、更新後土地及建築物分配位置之意願。

權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內
其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查
估後評定之。
前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者
。

本條例第三十九條第二項由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地
上權、永佃權或耕地三七五租約價值者，由實施者協調土地所有權人及權
利變換關係人定之，協調不成時，準用前條規定估定之。
前項估定之價值，應包括本條例第三十九條第四項准予記存之土地增值稅
。

本條例第三十一條第一項但書規定之現金補償數額，以依第六條評定之權
利變換前權利價值依法定清償順序扣除應納之土地增值稅、田賦、地價稅
及房屋稅後計算；實施者應於實施權利變換計畫公告時，造具清冊檢同有
關資料，向主管稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。
前項補償金，由實施者於權利變換計畫發布實施之日起二個月內，通知受
補償人於通知之日起三十日內領取。

權利變換範圍內土地所有權人及合法建築物所有權人於權利變換後未受土
地及建築物分配或不願參與分配者，其應領之補償金於發放或提存後，由
實施者列冊送請主管機關囑託登記機關辦理所有權移轉登記。其土地或合
法建築物經設定抵押權、典權或辦竣限制登記者，應予塗銷。登記機關辦
理塗銷登記後，應通知權利人或囑託限制登記之法院或機關。
前項補償金發放期限，準用前條第二項規定。

實施者於依本條例第三十九條第二項估定地上權、永佃權或耕地三七五租
約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按地上權、
永佃權或耕地三七五租約價值占原土地價值比例，分配予各該地上權人、
永佃權人或耕地三七五租約承租人時，如地上權人、永佃權人或耕地三七
五租約承租人不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積
單元，無法分配者，得於權利變換計畫內表明以現金補償。
前項補償金於發放或提存後，由實施者列冊送請主管機關囑託登記機關辦
理地上權、永佃權或耕地三七五租約塗銷登記。地上權、永佃權經設定抵
押權或辦竣限制登記者，亦同。登記機關辦理塗銷登記後，應通知權利人
或囑託限制登記之法院或機關。
第一項補償金發放期限，準用第七條之一第二項規定。

第六條及第七條之評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計
畫報核日前六個月內。但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行
前已核定發布實施之都市更新事業計畫，實施者於修正施行日起六個月內
申請權利變換計畫報核者，其評價基準日，得以都市更新事業計畫核定發
布日為準。

土地所有權人與權利變換關係人依本條例第三十九條第二項協議不成，或
土地所有權人不願或不能參與分配時，第六條之土地所有權人之權利價值
應扣除權利變換關係人之權利價值後予以分配或補償。

更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後
之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更
新前權利價值比例計算之。

實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明
分配方式辦理；其未表明分配方式者，得由土地所有權人或權利變換關係
人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理
。
實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；
未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於三
十日。

更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不
得合併分配。

本條例第三十條之用詞涵義如下： 
一、原有公共設施用地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有
    土地：指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內實際作公共設
    施用地、道路、溝渠、河川使用及原作公共設施用地、道路、溝渠、
    河川使用已廢置而尚未完成廢置程序之得無償撥用取得之公有土地。
二、未登記地：指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土
    地法辦理總登記之土地。
三、工程費用：包括權利變換地區內道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園
    、廣場、綠地、停車場等公共設施與更新後土地及建築物之規劃設計
    費、施工費、整地費及材料費、工程管理費、空氣污染防治費及其他
    必要之工程費用。
四、權利變換費用：包括實施權利變換所需之調查費、測量費、依本條例
    第三十六條第二項應發給之補償金額、拆遷安置計畫內所定之拆遷安
    置費、地籍整理費及其他必要之業務費。
五、貸款利息：指為支付工程費用及權利變換費用之貸款利息。
六、管理費用：指為實施權利變換必要之人事、行政及其他管理費用。
前項第三款至第五款所定費用以經各級主管機關核定之權利變換計畫所載
數額為準。第六款管理費用之計算基準並應於都市更新事業計畫中載明。

依本條例第三十條第三項規定，以原公有土地應分配部分優先指配之順序
如下：
一、本鄉 (鎮、市) 有土地。
二、本直轄市、縣 (市) 有土地。
三、國有土地。
四、他直轄市有土地。
五、他縣 (市) 有土地。
六、他鄉 (鎮、市) 有土地。

公有土地符合下列情形之一者，免依本條例第三十條第三項規定優先指配
為同條第一項共同負擔以外之公共設施：
一、權利變換計畫核定前業經協議價購、徵收或有償撥用取得者。
二、權利變換計畫核定前已有具體利用或處分計畫，且報經權責機關核定
    者。
三、權利變換計畫核定前，國民住宅主管機關以國宅基金購置或已報奉核
    定列管為國民住宅用地有案者。
四、非屬都市計畫公共設施用地之學產地。

實施權利變換時，其土地及建築物權利已辦理土地登記者，應以各該權利
之登記名義人參與權利變換計畫，其獲有分配者，並以該登記名義人之名
義辦理登記。

各級主管機關應於權利變換計畫核定發布後公告三十日，將公告地點及日
期刊登政府公報及新聞紙三日，並張貼於當地村（里）辦公處之公告牌。
前項公告，應表明下列事項： 
一、權利變換計畫。 
二、公告起迄日期。 
三、土地所有權人提出異議之期限、方式及受理機關。 
四、權利變換範圍內應行拆除遷移土地改良物預定公告拆遷日。

實施者應於權利變換計畫核定發布後，將下列事項以書面通知土地所有權
人、權利變換關係人及占有他人土地之舊違章建築戶：
一、更新後應分配之土地及建築物。
二、應領之補償金額。
三、舊違章建築戶處理方案。

權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權利變換核定發
布日起十日內，通知所有權人、管理人或使用人預定公告拆遷日。如為政
府代管或法院強制執行者，並應通知代管機關或執行法院。
前項權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於二個月。
實施者為第一項之通知時，除政府代管或法院強制執行者外，並應通知所
有權人領取本條例第三十六條第二項之補償金額。

因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，其補償金額扣除預估本條例第三
十六條第二項代為拆除或遷移費用之餘額，實施者應於權利變換計畫核定
發布日起十五日內發給之。
有下列情形之一者，實施者得將補償金額提存之：
一、應受補償人拒絕受領或不能受領者。
二、應受補償人所在地不明者。

實施權利變換時，權利變換範圍內供自來水、電力、電訊、天然氣等公用
事業所需之地下管道、土木工程及其必要設施，各該事業機構應配合權利
變換計畫之實施進度，辦理規劃、設計及施工。
前項所需經費，依規定由使用者分擔者，得列為工程費用。

權利變換範圍內經權利變換之土地及建築物，實施者於申領建築物使用執
照，並完成自來水、電力、電訊、天然氣之配管及埋設等必要公共設施後
，應以書面分別通知土地所有權人及權利變換關係人於三十日內辦理接管
。

權利變換計畫核定發布實施後，實施者得視地籍整理計畫之需要，申請各
級主管機關囑託該管登記機關辦理實施權利變換地區範圍邊界之鑑界、分
割測量及登記。
權利變換工程實施完竣，實施者申領建築物使用執照時，並得辦理實地埋
設界樁，申請各級主管機關囑託該管登記機關依權利變換計畫中之土地及
建築物分配清冊、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖，辦理地
籍測量及建築物測量。
前項測量後之面積，如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時，各級主
管機關應依地籍測量或建築物測量結果，釐正相關圖冊之記載。

依本條例第三十條規定，權利變換範圍內列為抵充或共同負擔之各項公共
設施用地，應登記為直轄市、縣（市）所有，其管理機關為各該公共設施
主管機關。

權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，
應按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金，由
實施者通知土地所有權人及權利變換關係人應於接管之日起三十日內繳納
或領取。

實施者依本條例第四十三條規定列冊送該管登記機關辦理權利變更或塗銷
登記時，對於應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物應請該
管登記機關加註未繳納差額價金，除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設
定負擔字樣，於土地所有權人繳清差額價金後立即通知登記機關辦理註銷
。
前項登記為本條例第三十九條第二項規定分配土地者，由實施者檢附主管
機關核准分配之證明文件影本，向主管稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，
並取得土地增值稅記存證明文件後，辦理土地所有權移轉登記。
依第一項辦理登記完竣後，該管登記機關應通知土地所有權人及權利變換
關係人及本條例第四十條第一項之抵押權人、典權人於三十日內換領土地
及建築物權利書狀。

本條例第三十九條第四項規定記存之土地增值稅，於權利變換後再移轉該
土地時，與該次再移轉之土地增值稅分別計算，一併繳納。

本辦法自發布日施行。

都市更新建築容積獎勵辦法 | 容積獎勵

1.中華民國八十八年三月三十一日內政部（88）台內營字第 8872659  號
  令訂定發布全文 9  條
2.中華民國九十五年四月二十日內政部台內營字第 0950801769 號令修正 
  發布第 4、7 條條文
3.中華民國九十七年十月十五日內政部台內營字第 0970807946 號令修正
  發布全文 16 條；並自發布日施行  
4.中華民國九十九年二月二十五日內政部台內營字第 0990801117 號令修
  正發布第 5  條條文