都市更新

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都市更新問答

都市更新簡介

都市更新之意義：

於都市整體發展之利益，對於已不適應現代化都市發展之地區，經由政府或私人團體之努力，就實質環境、經濟、社會等不同層面，將窳陋地區、老舊地區或衰敗地區，研訂綜合性再發展計畫，施行拆除重建、保存維護等手段，以達到增進都市機能、改善生活環境、促進都市健全發展之整體性目標。都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。都市更新係指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。

什麼是都市更新：

都市更新不只是老屋換新屋，也不只是容積獎勵。都市更新是透過重建、整建、維護的手段，使得都市品質提昇並增進都市機能，進而創造就業機會，使衰頹的老市區獲得再生與再發展的機會。

都市更新是動態的開發，和已往都市計畫靜態的管制非常不同。都市更新不只針對住宅社區的改建，也針對交通樞紐、商業、產業轉型、水岸的開發、歷史建築的保存與再利用、甚至災後的重建等均可視為都市更新。

處理方式有下列三種：

◆重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

◆整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

◆維護：係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀態。

都市更新之優點：

更新事業計畫只要更新單元內多數人數及產權面積之同意，就可以實施，不必獲得每一個地權人的同意。申請建照時也不需要取得地權人的土地使用同意書。

建築改物容積獎勵：第44條都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵︰

Ø 實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。

Ø 因都市更新之實施，致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。

Ø 更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。

Ø 主管機關規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。

Ø 其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。

Ø 第45條更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。本項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原有土地應登記為公有。

Ø 部份縣市可達法定容積之1.5倍，或是實施容積率前興建建物之原容積加法定容積之0.3倍。上限：「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積＋原容積。」

◆稅捐可減免規定：

第46條更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐︰

★地價稅：更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。

★地價稅及房屋稅：更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年。

★土地增值稅及契稅：依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅40%。另實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

★土地增值稅：不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅40%。

★土地增值稅：實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。

◆整體開發：整體開發：都市更新開發單元以一個街廓為原則，整體開發可統一規劃公共設施、庭園、停車場、建築配置。

◆合併開發：合併開發：可以減少公用設施面積浪費（如樓梯、管道）

◆增加建物價值：開發公共設施，增加建物價值。

所有權人及面積最低門檻：

◆劃定為都市更新地區： (低標準)

★更新單元內土地所有權人及合法建物所有權人à超過3/5(60.0%)

★更新單元內土地總面積及合法建築物總樓地板面積à超過2/3(66.7%)

◆未劃定為都市更新地區： (高標準)

★更新單元內土地所有權人及合法建物所有權人à超過2/3(66.7%)

★更新單元內土地總面積及合法建築物總樓地板面積à超過3/4(75.0%)

申請實施都市更新事業之人數與土地及建築物所有權比例之計算，不包括下列各款：

◆依法應予保存之古蹟。

◆經協議保留並經直轄市、縣市主管機關核准且登記有案之宗祠、寺廟、教堂。

◆經政府代管者。

◆經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。

◆祭祀公業土地。但超過1/3反對參加都市更新時，應予計算。

都市更新之實施：

都市更新之幕後推手：實施者

實施者定義：

★係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。

★都市更新進行推動由實施者主導，依據都市更新條例第3條「實施者」來推行：即由都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。

實施者是真正負責推動全案事業的實施者非常重要，實施者將要負擔該案事業實施之法律責任。依據都市更新條例，實施者可分為下列幾類型：

政府主辦：

依據都市更新條例第9條規定。縣市政府可以依下列方式實施：

◆自行實施：由縣市政府組成的「都市更新專責機構實施」。所謂都市更新專責機構係指依都市更新條例第17條：直轄市、縣市主管機關為實施都市更新事業得設置專責機構」所成立之單位。

◆委託實施：經公開評選程序委託都市更新事業機構實施。所謂都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。縣市政府委託實施，必須經過公開評審選定之程序，才能委託實施。

◆同意其他機關(構)實施：例如鄉鎮市公所作為更新實施者，但需經由縣市政府同意。

民間主辦：土地及合法建物所有權人可以自組依下列方式實施：

◆經劃定應實施更新之地區：其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄申請當地直轄市、縣市主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業或委託都市更新事業機構為實施者實施之。前項之申請應經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意。

◆未經劃定應實施更新之地區：土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依上條規定，申請實施該地區之都市更新事業。

民間主辦實施方式又分兩種：

自行實施：由土地及合法建物所有權人自行組織，都市更新會自行實施都市更新條例都市更新條例第15條規定，逾7人之土地及合法建築物所有權人依第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程載明下列事項，申請當地直轄市、縣市主管機關核准︰

1. 團體之名稱及辦公地點。

2.實施地區。

3.成員資格、幹部法定人數、任期、職責及選任方式等事項。

4.有關會務運作事項。

5.有關費用分擔、公告及通知方式等事項。

6.其他必要事項。

7.第1項更新團體應為法人；其設立、管理及解散辦法，由中央主管機關定之。

委託實施：由土地及合法建物所有權人自行組織，再委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

實施者擬定都市更新事業計畫時應辦事項：

送當地直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議通過後，由直轄市、縣市主管機關核定發布實施；變更時亦同。

◆擬定或變更都市更新事業計畫期間 è 應舉辦公聽會，聽取民眾意見。

◆都市更新事業計畫擬定或變更後、送該管直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議前 è 應於各該直轄市、縣市政府或鄉鎮、市公所公開展覽30日，並應將公開展覽日期及地點登報周知及舉行公聽會；任何人民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向該管直轄市、縣市政府提出意見，由該管直轄市、縣市政府都市更新審議委員會予以參考審議。經直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議修正者，免再公開展覽。(依第7條劃定之都市更新地區，實施者已取得更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者，於擬定或變更都市更新事業計畫時，得免舉辦公開展覽及公聽會，不受前項規定之限制)。

◆縣市政府都市更新審議委員會審議後通過者 è 由直轄市、縣市主管機關核定發布實施。

◆縣市主管機關核定發布實施後 è 以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項。但必要時，權利變換計畫之擬定報核得與都市更新事業計畫一併辦理。(辦理審議、公開展覽、核定需再來一遍).

◆擬具權利變換計畫時 è

★實施者為擬定權利變換計畫，應就土地所有權人及權利變換關係人之下列事項進行調查：一、參與分配更新後土地及建築物之意願。二、更新後土地及建築物分配位置之意願。

★共同負擔計算：實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用，經直轄市、縣市主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納；其經限期繳納而逾期不繳納者，並得移送法院強制執行。前項權利變換範圍內，土地所有權人應共同負擔之比例，由直轄市、縣市主管機關考量實際情形定之。權利變換範圍內未列為第一項共同負擔之公共設施，於土地及建築物分配時，除原有土地所有權人提出申請分配者外，以原公有土地應分配部分，優先指配；其仍有不足時，以折價抵付共同負擔之土地及建築物指配之。但公有土地及建築物管理機關或實施者得要求該公共設施管理機構負擔所需經費。最小分配面積單元基準，由直轄市、縣市主管機關定之。

都市更新地區之劃定：

劃定更新地區：第5條直轄市、縣市主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，表明下列事項，作為擬定都市更新事業計畫之指導︰

◆更新地區範圍。

◆基本目標與策略。

◆實質再發展。

◆劃定之更新單元或其劃定基準。

◆其他應表明事項。

優先劃定為更新地區：第6條有下列各款情形之一者，直轄市、縣(市)主管機關得優先劃定為更新地區︰

◆建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。

◆建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。

◆建築物未符合都市應有之機能。

◆建築物未能與重大建設配合。

◆具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。

◆居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。

迅行劃定更新地區：第7條有下列各款情形之一時，直轄市、縣市主管機關應視實際情況，迅行劃定更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰

◆因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。

◆為避免重大災害之發生。

◆為配合中央或地方之重大建設。

前項更新地區之劃定或都市更新計畫之擬定、變更，上級主管機關得指定該管直轄市、縣市主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。

劃定更新地區之程序：

◆未涉及都市計畫之擬定或變更：更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更，送該管政府都市計畫委員會審議通過後，公告實施之。

◆涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者：依都市計畫法規定程序辦理，主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或變更。

都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項：

◆計畫地區範圍

◆實施者

◆現況分析

◆計畫目標

◆細部計畫及其圖說

◆處理方式及其區段劃分

◆區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說

◆整建或維護區段內建築物改建，修建，維護或充實設備之標準及設計圖說

◆重建區段之土地使用計畫含建築物配置及設計圖說

◆都市設計或景觀計畫

◆實施方式及有關費用分擔

◆拆遷安置計畫

◆財務計畫

◆實施進度

◆效益評估

◆相關單位配合辦理事項

◆其他應加表明之事項

劃定後禁止事項：

更新地區劃定後 → 直轄市、縣市主管機關得視實際需要，公告禁止更新地區範圍內

◆建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。但不影響都市更新事業之實施者，不在此限。禁止期限，最長不得超過2年。

◆違反第1項規定者，當地直轄市、縣市主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

實施權利變換地區，直轄市、縣市主管機關得於權利變換計畫書核定後 → 公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者，不在此限︰

◆土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。

◆建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。

前項禁止期限，最長不得超過2年。違反規定者，當地直轄市、縣市主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

都市更新實施方式：

◆原則：都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。

◆由主管機關或其他機關辦理者：得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之， (以區段徵收方式實施都市更新事業時，抵價地總面積占徵收總面積之比例，由主管機關考量實際情形定之)。

◆其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者：得以協議合建或其他方式實施之。

調查或測量：

實施者為擬定都市更新事業計畫，得派員進入更新地區範圍內之公私有土地或建築物實施調查或測量；其進入土地或建築物，應先通知其所有權人、管理人或使用人。

依前項辦理調查或測量時，應先報請當地直轄市、縣市主管機關核准。但主管機關辦理者，不在此限。

依前辦理調查或測量時，如必須遷移或除去該土地上之障礙物，應先通知所有權人、管理人或使用人，所有權人、管理人或使用人因而遭受之損失，應予適當之補償；補償金額由雙方協議之，協議不成時，由當地直轄市、縣市主管機關核定之。

實施者為擬定權利變換計畫，須進入權利變換範圍內公、私有土地或建築物實施調查或測量時，準用前兩項規定辦理。

都市更新範圍內公有土地及建築物：

都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，不受土地法第25條、國有財產法第7條、第28條、第66條、預算法第25條、第26條、第86條及各級政府財產管理規則相關規定之限制。

公有土地及建築物為公用財產而須變更為非公用財產者，應配合當地都市更新事業計畫，由各該級政府之非公用財產管理機關逕行變更為非公用財產，統籌處理，不適用國有財產法第33第35各級政府財產管理規則之相關規定。

前2公有財產依下列方式處理︰

◆自行辦理、委託其他機關辦理或信託予信託機構辦理更新。

◆由信託機構為實施者以信託方式實施都市更新事業時，應信託予該信託機構。

◆由直轄市、縣市政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業時，辦理撥用。

◆以權利變換方式實施都市更新事業時，按應有之權利價值參與分配。

◆其他法律規定之方式。

各級主管機關或鄉鎮、市公所因實施或參與都市更新事業取得之土地、建築物或權利，其處分或收益，不受土地法第25條、國有財產法第28條、各級政府財產管理規則相關規定之限制

都市更新地區與都市更新單元有何不同：

都市更新地區及單元都是都市更新計畫中劃設的更新範圍。都市更新單元是具體的都市更新事業施行範圍，單元內的土地不可個別開發而必須整體開發，但都市更新地區則未明確定義開發單元。

劃定更新單元不只是由政府主動劃設，只要是都市更新地區範圍內的土地，都可以根據政府所訂的單元劃定基準，自行劃定更新單元，申請實施更新事業。

權利變換和一般民間的合建有何不同：

◆合建：是由開發者提供資金，地權人提供土地，經協議後進行拆除重建，重建後房屋、土地或金錢分配給原地權人及建商。而以往因法律規範不夠完整，常產生糾紛，且無公權力介入，所以對面積廣而土地權利關係複雜之都市更新區而言，甚難由合建方式完成。

◆權利變換：與合建相仿，也可視為立體化的區段徵收或市地重劃。權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金。根據「都市更新條例」第四章及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據，對參與者的權利與義務有明顯的規範。

權利變換係都市更新最主要之實施方式：

權利變換定義：

權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。

權利變換關係人：

所稱權利變換關係人，係指依都市更新條例第39條規定辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地375租約承租人。

權利變換範圍內

◆合法建築物

◆設定地上權

◆設定永佃權或

◆耕地375租約之土地

由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。

前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、或耕地375租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地375租約價值占原土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約承租人，納入權利變換計畫內。其原有之合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地375租約消滅或終止。

土地所有權人、合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約承租人對前項實施者估定之合法建築物所有權之價值及地上權、永佃權或耕地375租約價值有異議時，準用第32條調解規定辦理。

第2項之分配，視為土地所有權人獲配土地後無償移轉；其土地增值稅準用第四十六條第三款規定減徵並准予記存，由合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約承租人於權利變換後再移轉時，一併繳納之。

權利變換計畫核定發布後公告30日：

直轄市、縣市主管機關應於權利變換計畫核定發布後公告30日，將公告地點及日期刊登政府公報及新聞紙3日，並張貼於當地村里辦公處之公告牌。公告，應表明下列事項：

◆權利變換計畫。

◆公告起迄日期。

◆土地所有權人提出異議之期限、方式及受理機關。

◆權利變換範圍內應行拆除遷移土地改良物預定公告拆遷日。

權利變換權利價值計算：

◆更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。

◆權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託3家以上鑑價機構查估後評定之。

◆權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地375租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地375租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。權利價值，由實施者協調土地所有權人及權利變換關係人定之，協調不成時，權利價值由實施者委託3家以上鑑價機構查估後評定之。前項估定之價值，應包括本條例第39條第4項准予記存之土地增值稅。

◆評價基準日，以都市更新事業計畫核定發布之日為準。但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。

權利變換後如何分位置：

實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有2人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於30日。

權利變換後大夥如何分土地，建物或鈔票：

◆原土地所有權人可分配數量 = (權利變換後之土地及建築物(折價抵付) 一共同負擔 ) / (各宗土地權利變換前之權利價值比例)。

◆但不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。(依本項補償之現金及前項應發給之差額價金，經直轄市、縣市主管機關核定後，應定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存之)。

◆依規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。(依本項應繳納之差額價金經直轄市、縣市主管機關核定後限期繳納；逾期未繳納者，得移送法院強制執行)。

◆應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔；違反者，其移轉或設定負擔無效。但因繼承而辦理移轉者，不在此限。

權利變換原抵押權之處理：

權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權或典權，除自行協議消滅者外，由實施者列冊送該管登記機關，於權利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物；其為合併分配者，抵押權與典權之登載，應以權利變換前各宗土地或各幢建築物之權利價值，計算其權利價值。實施權利變換未受土地及建築物分配者，或不願參與分配者，其原設定抵押權或典權之權利價值，由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內，代為清償或回贖。

原租約：

權利變換範圍內出租之土地及建築物，因權利變換而不能達到原租賃之目的者，租賃契約終止，承租人並得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者，從其約定︰

◆出租土地係供為建築房屋者：承租人得向出租人請求相當1年租金之補償，所餘租期未滿1年者，得請求相當所餘租期租金之補償。

◆前款以外之出租土地或建築物：承租人得向出租人請求相當2個月租金之補償。

◆權利變換範圍內出租之土地訂有耕地375租約者，應由承租人選擇依第39條或耕地375減租條例第17條規定辦理，不適用前項之規定。

分配不公補救法：

權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應申請當地直轄市、縣市政府都市更新審議委員會調解；調解不成立者，由直轄市、縣市主管機關調處之。前項調解、調處或依法提起訴願或行政訴訟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。調解、調處、訴願或行政訴訟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。

土地所有權人與權利變換關係人依本條例第 39 條第2項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，第6條之土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後予以分配或補償。

權利變換計畫報請核定時：

以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第19條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項，當報請核定時，應檢附權利變換計畫及下列文件：

◆經直轄市、縣市主管機關委託、同意或核准為實施者之證明文件。

◆經直轄市、縣市主管機關核定都市更新事業計畫之證明文件。但與都市更新事業計畫一併辦理者免附。

◆權利變換公聽會紀錄及處理情形。

◆其他經直轄市、縣市主管機關規定應檢附之相關文件。

權利變換計畫核定發布後：

實施者應於權利變換計畫核定發布後，將下列事項以書面通知土地所有權人、權利變換關係人及占有他人土地之舊違章建築戶：

◆更新後應分配之土地及建築物。

◆應領之補償金額。

◆舊違章建築戶處理方案。

權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權利變換核定發布日起10日內，通知所有權人、管理人或使用人預定公告拆遷日。如為政府代管或法院強制執行者，並應通知代管機關或執行法院。

　 前項權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於2個月。

　實施者為第1項之通知時，除政府代管或法院強制執行者外，並應通知所有權人領取補償金額。補償金額即因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣市主管機關核定之。

因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，其補償金額扣除預估本條例第三十六條第二項代為拆除或遷移費用之餘額，實施者應於權利變換計畫核定發布日起15日內發給之。有下列情形之一者，實施者得將補償金額提存之：一、應受補償人拒絕受領或不能受領者。二、應受補償人所在地不明者。

權利變換計畫應表明之事項如下：

一、實施者姓名及住所或居所；其為法人或其他機關構者，其名稱及事務所或營業所所在地。

　 二、實施權利變換地區之範圍及其總面積。

　 三、權利變換範圍內原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記土地之面積。

　 四、更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人、他項權利人、耕地375租約承租人、占有他人土地之舊違章建築戶名冊。

　 五、土地及建築物分配清冊。

　 六、第13條第1項第3款至第五款所定費用。

　 七、依本條例第三十條第一項各土地所有權人折價抵付共同負擔之土地及建築物或現金。

　 八、各項公共設施之設計施工基準及其權屬。

　 九、工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期。

　 十、不願或不能參與權利變換分配之土地所有權人名冊。

　 十一、依本條例第三十六條第二項土地改良物因拆除或遷移應補償之價值或建築物之殘餘價值。

　 十二、公開抽籤作業方式。

　 十三、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖。其比例尺不得小於五百分之一。

　 十四、更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖。

　 十五、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表。

　 十六、地籍整理計畫。

　 十七、本條例第四十一條之舊違章建築戶處理方案。

　 十八、其他經直轄市、縣市主管機關規定應表明之事項。

　 前項第五款之土地及建築物分配清冊應包括下列事項：

　 一、更新前各宗土地之標示。

　 二、依第六條及第七條估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權及耕地三七五租約價值。

　 三、依第六條估定之更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值。

　 四、更新後得分配土地及建築物之土地所有權人及權利變換關係人名冊。

　 五、土地所有權人或權利變換關係人應分配土地及建築物標示及無法分配者應補償之金額。

都市更新老舊社區再造：

時間是都市發展的推手，同時卻也是殺手。隨著時間的變遷，新興社區呈現嶄新的居住品質，但老舊社區則逐步走向衰敗。因此，對於老舊社區的新生與再造，就需要透過都市更新的手段來達成。

都市更新的目的，在於改造空間環境、活化生活機能，並改善居住品質。對台北市中心而言，「華山地區都市計畫」便具有這樣的功能。

宏築建設「星光大道」預售大樓案，就是都市更新下的一個明顯案例。建設團隊花了相當多的時間和努力，終於通過都市設計審議委員會的嚴格審查，推出「星光大道」預售案，無非是希望讓此案成為當地著名的地標住宅。建商從找到一塊土地到開發完成，順利的話需要4年，同時還要兼顧成本、效益、客製化和品質，其間的辛苦，並非外界能夠想像的。因此，對於任何一棟經過都市更新方式落成的建築物，外界不妨給予肯定與尊重。

台北市中山區便出現許多以都市更新方式或類似手法興建住宅社區，他們普遍的特色是戶數不多、定位在中小坪數或合併戶，還有走精緻化路線等。例如國美建設「華爾道夫」，鄰近的皇翔建設「紫蘭園」、「銘園」，力麒建設「俠隱」及震大建設「長玉」等。這些在中山區一棟棟豎立起來的嶄新建築物，不但使都市更新有了著力點，也讓這個城市變得賞心悅目起來。

辦理都市更新之流程

第一階段都市更新條例 第10條

依據縣府所定之更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，舉辦公聽會，並檢具下列書件向縣府申請核准，以自行組織更新團體或委託都市更新事業機構方式實施之：

◆公聽會紀錄。

◆擬具都市更新事業概要。

◆更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一同意。

◆得自組更新團體或委託更新事業機構實施，如自組更新團體者，應經本府核准。

第二階段第22條

前述獲准實施都市更新事業之日起一年內，擬具都市更新事業計畫，送本縣都市更新審議委員會審議。擬定都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會；都市更新審議委員會審議前，應辦理公開展覽及舉行公聽會。本階段應檢具書件如下列：

◆都市更新事業計畫。

◆所有權同意比例：

² 劃定更新地區範圍：更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意。

² 劃定更新地區範圍外之地區：更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

設立都市更新團體 第15條

逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，並由發起人檢具申請書及下列文件向市府申請核准籌組：

◆發起人名冊。

◆章程草案。

◆發起人在更新單元內之土地或建物登記謄本。

◆經本府核准之事業概要。

◆更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意證明文件。

建築容積獎勵

都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵︰

◆ 實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。

◆ 因都市更新之實施，致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。(所稱多數，係指超過更新後應分配建築物及其應有部分之原土地及建築物所有權人人數之二分之一，所稱當地居住樓地板面積平均水準，以最近一次行政院主計處公布之臺閩地區戶口及住宅普查或臺閩地區人口及居住調查報告各該直轄市、縣市平均每戶居住樓地板面積為準)。

◆ 更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。(所定更新後提供社區使用之公益設施，以經直轄市、縣市主管機關認定者為限)

◆ 主管機關規定優先或迅行劃定之更新地區，在主管機關公告更新地區之日起三年內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。

◆ 其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。

前項建築容積獎勵辦法，由中央主管機關定之。

都市更新事業計畫範圍內未實施容積率管制之建築基地，不適用上項等建築容積獎勵規定。

都市更新事業計畫範圍內之建築基地，另依其他法令規定申請建築容積獎勵時，應先向各該主管機關提出申請。

　依上項等規定給予獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。所稱法定容積，係指都市計畫或其法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。

建築容積移轉：

◆ 更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。

◆ 前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原有土地應登記為公有。

稅捐之減免：

更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐︰

◆ 更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。

◆ 更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。u 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。

◆ 不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。

◆ 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。

◆ 實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

信託土地：

(信託土地不課徵贈與稅與增值稅) ：

◆ 以更新地區內之土地為信託財產，訂定以委託人為受益人之信託契約者，不課徵贈與稅。

◆ 前項信託土地，因信託關係而於委託人與受託人間移轉所有權者，不課徵土地增值稅。

(信託土地之地價稅) ：

◆ 以更新地區內之土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。

◆ 前項土地應與委託人在同一直轄市或縣 (市) 轄區內所有之土地合併計算地價總額，依土地稅法第十六條規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣 (市) 轄區內所有之土地合併計算地價總額︰

² 受益人已確定並享有全部信託利益者。

² 委託人未保留變更受益人之權利者。

更新事業機構之投資抵減：

◆ 股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於經主管機關劃定應實施都市更新地區之都市更新事業，得按其投資總額百分之二十範圍內，抵減其都市更新事業計畫完成年度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之。

◆ 前項投資抵減，其每一年度得抵減總額，以不超過該公司當年度應納營利事業所得稅額百分之五十為限。但最後年度抵減金額，不在此限。

◆ 第一項投資抵減之適用範圍，由財政部會商內政部定之。

都市更新投資信託公司之設立等：

◆ 證券管理機關得視都市更新事業計畫財源籌措之需要，核准設立都市更新投資信託公司，發行都市更新投資信託受益憑證，募集都市更新投資信託基金。

◆ 前項都市更新投資信託公司之設置、監督及管理，由財政部定之。

◆ 第一項受益憑證之發行、募集及買賣，應依證券交易法之規定辦理。

◆ 都市更新投資信託公司募集之都市更新投資信託基金，應以投資信託基金專戶存放於信託機構，其運用基金取得之財產並應信託予該信託機構，與都市更新投資信託公司及信託機構之自有財產分別獨立。都市更新投資信託公司及信託機構就其自有財產所負債務，其債權人不得對於基金資產請求扣押或行使其他權利。

信託基金之募集等：