根據不動產估價技術規則(民國102年12月20日修正)規定,不動產估價方法如下：
第三章 估 價 方 法
第一節 比 較 法
第18條
比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。
依前項方法所求得之價格為比較價格。
第19條
本節名詞定義如下：
一、情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。
二、價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
三、區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
四、個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
五、百分率法：將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。
六、差額法：指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。
七、計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。
第20條
應用前條計量模型分析法應符合下列條件：
一、須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的。
二、計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七。
三、截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五。
第21條
比較法估價之程序如下：
一、蒐集並查證比較標的相關資料。
二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
五、計算勘估標的之試算價格。
六、決定勘估標的之比較價格。
前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。
第22條
所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認：
一、交易價格及各項費用之負擔方式。
二、交易條件；有特殊付款方式者，其方式。
三、比較標的狀況。
四、交易日期。
前項查證確有困難之事項部分，應於估價報告書中敘明。
第23條
比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
一、急買急賣或急出租急承租。
二、期待因素影響之交易。
三、受債權債務關係影響之交易。
四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。
七、拍賣。
八、公有土地標售、讓售。
九、受迷信影響之交易。
十、包含公共設施用地之交易。
十一、人為哄抬之交易。
十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。
第24條
比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整，惟應於估價報告書中敘明。
第25條
試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。
第26條
經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。
前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。
第27條
不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。
第三章 估 價 方 法
第二節 收 益 法
第28條
收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。
依前項方法所求得之價格為收益價格。
第29條
直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。
第30條
直接資本化法之計算公式如下：
收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率
第31條
折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。
第32條
折現現金流量分析法之計算公式如下：
ｎ' k' n'
P＝Σ CFk／（1＋Y）＋Pｎ'／（1＋Y）
k=1
其中：
P：收益價格
CFk：各期淨收益
Y：折現率
n'：折現現金流量分析期間
k：各年期
Pｎ'：期末價值
第33條
客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。
以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。
前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。
第34條
收益法估價之程序如下：
一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。
二、推算有效總收入。
三、推算總費用。
四、計算淨收益。
五、決定收益資本化率或折現率。
六、計算收益價格。
第35條
收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。
前項蒐集最近三年間之資料有困難時，應於估價報告書中敘明。
蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。
前條蒐集總收入資料，得就其不動產之租金估計之，以確認總收入資料之合理性。
第36條
勘估標的之有效總收入計算方式如下：
一、分析並推算勘估標的之總收入。
二、推算閒置及其他原因所造成之收入損失。
三、第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。
前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。
第37條
推算總收入及有效總收入時，應與下列相關資料校核比較：
一、勘估標的往年之總收入及有效總收入。
二、相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。
三、目前或未來可能之計畫收入。
第38條
勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。
以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依信託計畫資料加以推算。
第39條
勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。
第40條
勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。
第40-1條
建物折舊提存費，得依下列方式計算：
一、等速折舊型：C × (1-S) ÷N
二、償債基金型：C × (1-S) × i ÷ ((1+i)N - 1)
其中：
C：建物總成本。
S：殘餘價格率。
i：自有資金之計息利率。
N：建物經濟耐用年數。
前項建物總成本、殘餘價格率、自有資金之計息利率及建物經濟耐用年數依成本法相關規定估計之。
第41條
建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算：
一、等速折舊型：d＝(（1－s）÷ N) ÷ (1－（1－s）n／N)
二、償債基金型：d＝i ÷ ((1＋i)n’－1)
其中：
d：建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。
(1 - s) ÷ N：折舊率。
n：已經歷年數。
n'：剩餘可收益之年數。
i：自有資金之計息利率。
前項折舊率，依成本法相關規定估計之。
第42條
有效總收入減總費用即為淨收益。
前項淨收益為營運性不動產之淨收益者，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。
第43條
應於下列各款方法中，綜合評估最適宜之方法決定：
一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。
二、市場萃取法：選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。
三、加權平均資金成本法：依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下：
n
收益資本化率或折現率＝ΣWiKi
i=1
其中：
n
Wi：第i 個資金來源占總資金成本比例，ΣWi=1。
i=1
Ki：為第i 個資金來源之利率或要求報酬率。
四、債務保障比率法：依債務保障比率方式決定，其計算式如下：
收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率
五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：
收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數
收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明。
第44條
土地收益價格依下列計算式求取之。
一、地上無建物者：
土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率
二、地上有建物者：
土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率
建物淨收益依下列計算式求取之。
一、淨收益已扣除折舊提存費者：
建物淨收益＝建物成本價格×建物收益資本化率
二、淨收益未扣除折舊提存費者：
建物折舊前淨收益＝建物成本價格×（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）
第45條
建物收益價格依下列計算式求取之：
一、淨收益已扣除折舊提存費者：
（一）建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率
（二）建物收益價格＝（房地淨收益－土地淨收益）／建物收益資本化率
二、淨收益未扣除折舊提存費者：
（一）建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）
（二）建物收益價格＝（房地折舊前淨收益－土地淨收益）／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）
前項土地淨收益，可先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率得之。
第46條
推算房地收益價格時，依下列方式計算之：
房地收益價格＝房地淨收益／房地綜合收益資本化率
房地綜合收益資本化率除依第四十三條決定外，亦得依下列計算式求取之。
一、淨收益已扣除折舊提存費者：
房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本率×建物價值比率
二、淨收益未扣除折舊提存費者：
房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物價值比率
前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算之。
第47條
一定期間之收益價格，依下列計算式求取：
１
１－───────
（１＋ｒ）ｎ’
Ｐ＝a×──────────
ｒ
其中：
P：收益價格
a：平均一年期間折舊前淨收益
r：收益資本化率
n’：可收益之年數
收益價格已知者，適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。
一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。
第三章 估 價 方 法
第三節 成 本 法
第48條
成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
依前項方法所求得之價格為成本價格。
建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。
重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。
第49條
成本法估價之程序如下：
一、蒐集資料。
二、現況勘察。
三、調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。
四、選擇適當方法推算營造或施工費。
五、推算其他各項費用及利潤。
六、計算總成本。
七、計算建物累積折舊額。
八、計算成本價格。
第50條
成本法估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要申請及蒐集下列土地及建物所需資料：
一、土地開發及建築構想計畫書。
二、設計圖說。
三、相關許可或執照。
四、施工計畫書。
五、竣工圖。
六、使用執照。
七、登記（簿）謄本或建物平面位置圖。
第51條
成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料：
一、各項施工材料、人工之價格水準。
二、營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。
三、資本利率。
四、開發或建築利潤率。
第52條
勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下：
一、營造或施工費。
二、規劃設計費。
三、廣告費、銷售費。
四、管理費。
五、稅捐及其他負擔。
六、資本利息。
七、開發或建築利潤。
前項勘估標的為土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時之土地價格。
總成本各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表內。
第53條
勘估標的之營造或施工費，項目如下：
一、直接材料費。
二、直接人工費。
三、間接材料費。
四、間接人工費。
五、管理費。
六、稅捐。
七、資本利息。
八、營造或施工利潤。
第54條
勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之：
一、直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。
二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。
第55條
直接法分為下列二種：
一、淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。
二、單位工程法：係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之。
第56條
間接法分為下列二種：
一、工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。
二、單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。
前項所稱標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。
前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。
第57條
勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。
第58條
勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。
前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。
第一項勘估標的為土地或包含土地者，前項合計額應另加計土地價格。
第59條
資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。
第60條
勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。
前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。
前項建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。
第一項勘估標的為土地或包含土地者，合計額應另加計土地價格。
第61條
廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總成本乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。
第62條
廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，視勘估標的之性質，於成本估價時得不予計入。
第63條
未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。
前項建物工程進度營造費用比例表，由全聯會公告之。
第64條
因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。
第65條
建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。
經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。
物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。
第66條
建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之。
第67條
建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則。
建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列。
第一項所稱殘餘價格率指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所剩餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比例。
依第一項殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本。
第68條
建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。
建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。
第69條
成本價格之計算公式如下：
一、土地成本價格＝土地總成本。
二、建物成本價格＝建物總成本—建物累積折舊額。
三、房地成本價格＝土地成本價格＋建物成本價格。
前項土地成本價格之求取有困難者，得以比較價格或收益價格替代之，並於估價報告書中敘明。以比較法或收益法計算土地價格者，並需考量土地部分之廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤之合理性。
依第一項規定計算土地價格，得考量已投入土地開發改良因時間經過造成之減損，並於土地總成本中扣除。
第70條
土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
第71條
土地開發分析法估價之程序如下：
一、確定土地開發內容及預期開發時間。
二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。
三、現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。
四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。
五、估算開發或建築後總銷售金額。
六、估算各項成本及相關費用。
七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。
八、計算土地開發分析價格。
第72條
土地開發分析法進行估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要蒐集下列土地及建物所需資料：
一、開發構想計畫書。
二、建築設計圖說或土地規劃配置圖說。
三、建照申請書或建造執照。
四、營造或施工費資料。
五、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。
六、資本利率。
七、開發或建築利潤率。
第73條
現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項：
一、調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。
二、確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片或影像檔。
三、市場交易資料之蒐集、調查。
四、週遭環境土地建物及公共設施開發程度。
第74條
開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之：
一、依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算之面積。
二、未取得建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。
前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。
第75條
開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。
可銷售面積中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之單價。
前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。
第76條
土地建築開發之直接成本、間接成本項目如下：
一、直接成本：營造或施工費。
二、間接成本，其內容如下：
（一）規劃設計費。
（二）廣告費、銷售費。
（三）管理費。
（四）稅捐及其他負擔。
第77條
廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總銷售金額乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。
第78條
土地開發分析法之規劃設計費與利潤率應依第五十七條及第六十條規定計算之。
第79條
土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依第五十八條及第五十九條規定計算資本利息年利率，並參考下列公式計算之：
資本利息綜合利率＝資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×１／２）×開發年數。
勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。
第一項建物價值比率之建物價值，得以營造施工費加計規劃設計費計算之。
第80條
開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。
第81條
土地開發分析價格之計算公式如下：
Ｖ＝Ｓ÷（１＋Ｒ）÷（１＋ｉ）－（Ｃ＋Ｍ）
其中：
V：土地開發分析價格。
S：開發或建築後預期總銷售金額。
R：適當之利潤率。
C：開發或建築所需之直接成本。
M：開發或建築所需之間接成本。
i：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。
第82條
全聯會依第五十六條、第六十條、第六十一條、第六十三條、第六十六條、第六十七條及第七十七條公告之資料，應先報請中央主管機關備查。
